בנייה עצמית: מעט מדי מהמניב ביותר במכרזים

רק 11% מכלל המכרזים שפירסם מינהל מקרקעי ישראל בשנת 2000 היו מסוג מכרזי בנייה העצמית, וזאת למרות שמכרזים אלה הניבו את התוצאות הגבוהות ביותר - כך עולה מניתוח תוצאות מכרזי מינהל מקרקעי ישראל שערכו ד"ר ישראל פינקלשטיין, פרופ' יעקב צור ותניב רופא. הניתוח התפרסם לראשונה בחוברת תקצירים של המכון לחקר מדיניות קרקעית של קק"ל.

מכרזי משרד הבינוי והשיכון, המהווים 16% מכלל מכרזי הדיור שפורסמו ב-2000, הניבו תוצאות טובות בכל הקשור לגובה מחיר הזכייה, אך ההצלחה השיווקית שלהם היתה נמוכה. דווקא המכרזים הרגילים שמפרסם המינהל, המהווים 73% מכלל המכרזים, הניבו את התוצאות הפחות טובות מבחינת אחוז הצלחת השיווק וגובה מחיר הזכייה.

מהניתוח עולה, שבמהלך 2000 פירסם המינהל 276 מכרזים ובהם הוצאו למכירה 1,592 מגרשים לבנייה. ל-887 מגרשים נמצאו זוכים. לגבי 705 מגרשים לא הוגשו הצעות הגבוהות מהערכת השמאי. הפדיון ממכרזים אלה היה כ-1.1 מיליארד שקל, המהווה 67% מסך הכנסותיה של המדינה ממכירת מקרקעין במהלך 2000. יתרת ההכנסות נבעה מעסקאות פטורות ממכרז או באמצעות הגרלות בנה ביתך ומומלצי משרד השיכון.

עוד מגלה הניתוח של-79% מהמגרשים לבנייה עצמית שפרסם המינהל נמצא זוכה, לגבי מכרזי משרד השיכון נמצאו 63% זוכים. המחיר שקיבל המינהל ממכרזים לבנייה עצמית היו גבוהים ב-23% מהערכת השמאי. המחיר שקיבל משרד השיכון היה גבוה ב-22% מהערכת השמאי, ואילו המכרזים הרגילים הניבו מחירים הגבוהים ב-7% בלבד מהערכת השמאי.

עוד העלתה הבדיקה, שקיים קשר הדוק בין הצלחת שיווק המקרקעין לבין גורמים מקרו כלכליים המשפיעים על המשק. קשרים אלה משפיעים ברמת מספר המכרזים המפורסמים, כמות ההצעות המתקבלות ובגובה הפדיון. מסקנה נוספת היא, שמכרזים המשווקים במרכז הארץ מצליחים יותר מאלה המשווקים בפריפריה, וכי במחוזות ירושלים ובאר שבע, מחיר הזכייה השנתי הממוצע גבוה ביחס לאומדן.

החוקרים הדגישו, שעליהם להמשיך ולבדוק, האם ההבדלים בין המכרזים השונים נובעים מהאופן השונה בו תוכנן המכרז או מהבדלים בסוגי המציעים הניגשים למכרז.