"לא צפויה התאוששות ב-2002"

"ענף הנדל"ן במצב קשה מאוד", אומר האנליסט ברנרד מנור, מבנק איגוד. "השנה החולפת, שהיו שקיוו שתיטיב עם הענף, התגלתה כשנה גרועה, המיתון המשיך להכות במגזר ואני כלל לא בטוח ששנת 2002 תביא עימה מפנה לחיוב".

המשך הקיפאון בענף בשנה החולפת התבטא בירידת היקף שיווק המלט והקרקעות לבנייה לעומת הממוצע בחמש השנים הקודמות, ובהמשך הירידה בקצב התחלות הבנייה בתשעת החודשים הראשונים של 2001, שירד בגילום שנתי לכ-30 אלף יח"ד בשנה בלבד (ירידה של 37.5%), לעומת ממוצע של 48 אלף התחלות בנייה בשנה בחמש השנים האחרונות, שאף הן היו שנות מיתון בענף. לירידת הביקושים במגזר הנדל"ן המניב תרם גם משבר חברות ההיי-טק, שבא לידי ביטוי בירידת הביקוש להשכרות משרדים ושטחים בשנת 2001. "בתחום זה", אומר מנור, "ממשיכים להיות עודפי היצע של שטחי השכרה המורידים את שיעורי התפוסה, דמי השכירות והיקף הבנייה. אם בתחילת השנה עוד הושכרו שטחים לפי מחיר של 22-17 דולר למ"ר, הרי היום ניתן למצוא שטחים במחירים של 15-11 מ"ר, כשהתופעה החדשה היא השכרת משנה, לצד השכרה ישירה".

המשבר לא פסח על תחום מבני התעשייה. גם בסקטור זה של הענף גדל עודף ההיצע של שטחי השכרה, בעיקר באיזורי תעשייה הנמצאים בפריפריות. תוסיפו לזה את האינתיפאדה ותקבלו מצב בו פארק התעשיות היוקרתי במלחה בירושלים עומד ריק בחלקו. גורלם של שטחי המסחר הקמעונאים, כמו הקניונים השונים, לא שפר עליהם, ועל רקע הקניבליזם בתחום ראינו בשנה החולפת עצירה כמעט מוחלשת בבניית קניונים חדשים ודחיית הרחבה של קניונים קיימים.

" באופן כללי ענף הנדל"ן ממשיך לדשדש במיתון בו הוא שרוי בחמש וחצי השנים האחרונות", ממשיך מנור. "במגזר הבנייה למגורים נמשך הצמצום בביקושים, בקצב מכירת הדירות והמחירים יורדים. זאת, בין היתר, בשל עליית הריבית הריאלית על המשכנתאות וההלוואות המשלימות, ההאטה הכללית במשק, ירידת היקפי העלייה לארץ, הקצאת משאבים לא מספקת לפיתוח תשתיות ופריצת אינתיפאדת "אל אקצא" בספטמבר 2000 שהביאה למחסור בפועלים ובחומרי גלם מהשטחים.

"הפיחות המהיר האחרון של השקל הקפיץ במעט את מחירי הדירות. אולם כאן חשוב לציין, שרוב הקבלנים הקפיאו את שער הדולר על רמות נמוכות יחסית, מה שרק מדגיש את המצוקה בענף ואת הקושי לשווק דירות חדשות".

נקודה אחרת שמנור מדגיש היא הדאגה שמביעות החברות בענף מהגבלת רשיונות היבוא של עובדים זרים. בהיעדר עובדים מהשטחים הופכים העובדים הזרים להיות יותר ויותר נחוצים, קל וחומר שהעובדים הישראליים ידועים בסלידתם מעבודות רטובות. ההערכה בקרב העוסקים בענף היא, שהגבלת העובדים הזרים תביא למחסור בידיים עובדות, מה שיאט את קצב העבודה וידחה סיום פרויקטים וקבלת הכנסות. נציין שהתאחדות הקבלנים עתרה לא מזמן לבג"ץ בנושא זה כנגד המדיניות המצמצמת של הממשלה.

גלובס: דובר על פיתוח התשתיות והשקעה בהן?

מנור: "אשר לתקציבים המיועדים לפיתוח תשתיות אשר אותם תכננה ממשלת שרון להשקיע בתחילת כהונתה, הרי שלאור ההוצאה הגדולה במימון הלחימה בשטחים, הכוללת מימון גיוס אנשי מילואים בסדר גודל התחלתי של כ-20 אלף איש שעלותם החודשית למדינה כ-330 מיליון שקל, ובהנחה שסיום הלחימה אינו קרוב, נראה כי תקציבים אלה יצטמצמו במידה ניכרת וישפיעו לרעה על חברות הביצוע בתחום התשתיות בשנת 2002".

- מה הערכה שלך לגבי שנת 2002?

"בתחום הנדל"ן המניב אני מניח, שהיציאה של מגזר חברות הטכנולוגיה מהמיתון תהיה איטית והדרגתית, וכך גם הביקוש מצידם לשטחי משרדים להשכרה. בענפי התעשייה והטכסטיל לא נראית מגמה של התאוששות קרובה בסדר גודל משמעותי, שיכולה להביא לעליית ביקושים לשטחים תעשייתיים, ולכן צמיחת ביקושים בתחום זה תהיה מתונה בלבד.

"בתחום הבנייה למגורים, שהוא הנפגע העיקרי מהמיתון במשק וירידת ההכנסות בו פגעה בכל חברות הנדל"ן היזמיות והמבצעות, לא צפויה התאוששות בשנת 2002 ורוב החברות בענף כבר נמצאות בתהליכי התייעלות של קיצוץ עובדים ומשאבים אחרים המיועדים לתחום זה, הנמצא למעשה בקיפאון בחמש וחצי השנים האחרו-נות".

"מנוע הצמיחה העיקרי של החברות בסקטור הוא היציאה החוצה לפעילות בחו"ל. שם בונות החברותהישראליות הן למגורים והן למסחר, בעיקר במזרח אירופה וצפון אמריקה אך גם במערב אירופה (בריטניה). בתחום זה מצליחות החברות באופן כללי להגדיל הכנסותיהן ורווחיותן, כשהן בונות למגורים באזורי ביקושבערי הבירה או סמוך אליהן במזרח אירופה, ובנייה למסחר בערים גדולות אחרות. אני מעריך, כי בתחום זה צפויה להימשך צמיחת ההכנסות של החברות, שכן הביקושים ברוב אתרי הבנייה יציבים והחברות מצליחות למכור או להשכיר את רוב השטחים עוד לפני תחילת הבנייה בפועל".