הסדרי נושים: זכויות ביושר גוברות

הנושא העיקרי בכל הליך הקשור לכינוס נכסים ופשיטות רגל או פירוק חברות, הינו סדר העדיפות של הנושים למיניהם. יש והנושה הינו מובטח בשעבוד קבוע וספציפי כגון משכון או משכנתא. במקרה כזה, אם בעל השעבוד נרשם לפני יתר העיקולים וכו', הוא גובר על יתר הנושים. אך יש והמדובר בנושים בעלי דרגות פחות או יותר שוות, הנקראים "נושים לא מובטחים", וכאן הקושי בלהעדיף, אם בכלל, נושה אחד על פני משנהו.

בדרך כלל, כשהתחרות הינה בין מספר מעקלים למיניהם או נושים רגילים כגון חובות לספקים וכו', הבעיה פשוטה והכסף (אם יש בקופת הכונס) מתחלק באופן יחסי, כשלזמן רישום העיקול אין חשיבות מכרעת. אולם, לעיתים התחרות היא בין מי שרכש זכויות במקרקעין אך טרם נרשמה כל הערת אזהרה לטובתו, לבין מעקלים של נושים אחרים, שנוצרו לאחר מכן או נרשמו לאחר מכן, אך בכל מקרה לפני שהקונה רשם הערת אזהרה לטובתו.

בעניין התחרות בין רוכש מקרקעין לבין סתם נושה בודד שיש עיקול לטובתו, בית המשפט העליון אמר את דברו בפסק הדין התקדימי בעניין ע.א 189/95 בנק אוצר החייל נ' אהרונוב פד"י נג (4) 199. בפסק דין זה נקבע, כי הרוכש מקרקעין יגבר על עיקול שנרשם מאוחר יותר, גם אם אין כל הערת אזהרה לטובת הרוכש בפנקסי מקרקעין. החידוש בפסק דין זה היה, שעד אז סברנו, כי מי שלא נרשמה הערת אזהרה לטובתו, אינו חסין בפני עיקול שנרשם לאחר ההסכם ולפני שנרשמה הערת אזהרה.

והנה, יישום מעניין של הלכת בנק אוצר החייל בא במקרה שנדון בפני השופט גבריאל קלינג, בעניין פשר 1011/00 קירת יזום פרויקטים בע"מ נ' עו"ד שלמה נס, נאמן לביצוע הסדר נושים ב"דיור עולה".

בעניין דנן, העותרת רכשה על-פי זכרון דברים מקרקעין מחברה בשם שיכון אזרחי בע"מ, שקשורה לחברת דיור לעולה בע"מ וערבה לה, מקרקעין כלשהם ברמת גן. במסגרת הסדר נושים של דיור לעולה בע"מ מינו למקרקעין הנידונים כונסי נכסים בכדי למכור את המקרקעין, כשהתמורה נועדה לאפשר את קיומו של הסדר נושים של דיור לעולה.

במסגרת הסדר כלשהו סוכם, כי העותרת תקבל מיד לאחר הנושים המבוטחים את הכספים במהלך הסדר הנושים ולפני הנושים הרגילים, ומכאן המחלוקת, באשר הנושים הרגילים לא היו מוכנים שהעותרת תקבל כספים לפניהם. המתנגדים טענו, כי אין לטובת העותרת כל עדיפות על פניהם רק בשל העובדה שחתמה על זכרון דברים לרכישת המקרקעין, ובמיוחד שלא נרשמה לטובת העותרת כל הערת אזהרה.

השופט קלינג דחה את ההתנגדות וקבע, כי לאור הלכת בנק אוצר החייל, מי שבידיו חוזה לרכישת זכויות במקרקעין, יהיה מובטח גם אם לא נרשמה לטובתו הערת אזהרה.

בעניין זה השופט קלינג מאמץ את עמדתו של פרופ' מיגל דוייטש, אשר קבע במאמרו המקיף בעניין בנק אוצר החייל (נפילתה ועלייתה של הזכות שביושר במשפט הישראלי - המשפט בעקבות המציאות עיוני משפט כד' 313), כי: "נפקותה המיידית של ההלכה בעניין בנק אוצר החייל בע"מ היא העלאת מעמדה של זכותו של הרוכש לרמה 'מעין קניינית', תוך צמצום (ולמעשה ביטול) ההבחנה שבין מעמדו של רוכש שרשם הערת אזהרה לטובתו לבין רוכש שלא רשם הערה, ביחסים מול נושה מעקל. נראה, שכיוון מחשבה קרוב (אך לא זהה) יוחל על העימות בין הרוכש לבין נושה, במקרה של פירוק או פשיטת רגל של המוכר".

באמצו גישה זו השופט קלינג קובע: "משיש לראות את קירת כבעלת זכות במקרקעין על אף שזכותה לא נרשמה ועל אף העדרה של הערת אזהרה, אין לעשות עיסקה במקרקעין ללא הסכמתה."

אין ספק שכאן בא לידי ביטוי עוד אחד מיישומים היותר פרקטיים של הלכת בנק אוצר החייל, דבר שהיה צפוי כי ידון לאחר פרסום פסק הדין.

ראוי להזכיר, כי זמן קצר לאחר פרסום פסק הדין בנק אוצר החייל הגיע גם פסק הדין מבית המשפט העליון בעניין ע.א 2010/94 אלי גלבוע ושות' נ' בינוי ופיתוח א"י ומשה בר ואח'. בעניין אלי גלבוע, השופט מישאל חשין החיל את הלכת בנק אוצר החייל גם על זכויות שטרם נרשמו בלשכת רישום מקרקעין. בעניין גלבוע דובר על תחרות בין מכירת נחלה לבין עיקול. כידוע, הנחלות בדרך כלל אינן רשומות במרשם המקרקעין, ולעומת זאת הלכת בנק אוצר החייל דנה בזכויות שהיו רשומות במרשם מקרקעין ונמכרו.

נדמה, כי נותרו עוד מספר חוליות בשרשרת בכדי לקבל תמונה מלאה של מה שניתן לכנות "יישומי הלכת בנק אוצר החייל". לדוגמא, טרם נידונה לגופה הסוגיה של תחרות בין מקבל המתנה לבין נושה של נותן המתנה, אשר הטיל עיקול לפני שמקבל המתנה רשם הערת אזהרה. אמנם סוגיה זו עלתה בבית המשפט העליון בפסק הדין בעניין ע.א 1516/99 מרים לוי נ' נזיה חיגאזי, אך השופטים העדיפו להשאיר עניין זה בצריך עיון.

הכותב מתמחה בדיני מקרקעין, תכנון ובנייה וממ"י.