החברות מצטמקות, ולפתע נולד ענק חדש

גלובס: איך זה יעבוד?

נוחי דנקנר, מבעלי השליטה בגנדן: "התחלתי לטפל בעיסקת הרכישה של אי.די.בי לפני ארבעה שבועות. עוד לא הגענו לחשוב על המשמעות של העיסקה לגבי חברות הנדל"ן".

העובדות פשוטות ומדברות בעד עצמן. גנדן, בניצוחו של המנכ"ל רפי ביסקר, היא כיום בעלת שתי חברות בנייה - גנדן נדל"ן ונכסי אזורים, שזה עתה סיימה להשתלט עליה. אי.די.בי גם היא בעלת השליטה בשתי חברות בנייה, החברה לנכסים ובניין ואזורים, וכמובן משאב, השולטת במונופול המלט נשר. מדובר בארבע חברות, המקיפות את כל תחומי הבנייה בארץ, וחלקן אף פעילות בחו"ל. התמונה נראית כך:

גנדן נדל"ן: חברה זו פעילה בעיקר בבנייה למגורים. היא פרטית, ואינה מפרסמת מאזנים או נתוני פעילות ורווח. גנדן בונה או עומדת לבנות, בדרך כלל עם שותפים, כ-1,500 דירות ב-10 פרויקטים. החברה קנתה את הקרקעות, בחלק מהמקרים, באחוזים ולא במזומן.

אחד הפרויקטים הגדולים שלה, העומדים לצאת לדרך, הוא בניית 192 דירות במודיעין, בעיסקה משותפות עם משולם לוינשטיין, על קרקע שהחברות קנו אשתקד במכרז ממינהל מקרקעי ישראל. החברה עומדת לבנות גם מאות דירות בנצרת, בבאר-שבע ובערים אחרות. היא בונה גם שכונת קוטג'ים בראש הנקרה, הנמכרת די טוב.

בנוסף, גנדן היא בעלת 50% בשני פאואר סנטרס. אחד מהם, בן 25 אלף מ"ר, הולך ונבנה ברחוב גיבורי ישראל, בדרום נתניה, על קרקע שהחברה קנתה אשתקד מאסם. השני, בן כ-15 אלף מ"ר, בירושלים, הולך ונבנה בעיסקה משותפת עם אפריקה-ישראל. כל השטחים בשני הפרויקטים כבר הושכרו. גנדן גם קנתה מחברה של האחים עופר מגרש ברעננה, המיועד לבניית בית משרדים ומסחר.

גנדן נדל"ן היא גם בעלת 15% בחברת G.T.C, הפעילה במזרח אירופה, ועל כך בהמשך.

יש מרכיבים ברשימת העסקאות והתוכניות של גנדן העלולים להתגלות כבעייתיים בעתיד הלא רחוק. האם כדאי לבנות 192 דירות במודיעין, כאשר בעיר 4,000 דירות לא מכורות, הנמכרות בצעדי צב? כמה אפשר להרוויח כיום על בנייה בערי פיתוח? מה יהיה גורלם של שטחי המסחר, אם יימשך המצב הבטחוני הנוכחי, והקונים יעדיפו לשבת בבית? האם כדאי לבנות בניין משרדים ברעננה, כאשר בעיר ובאיזור יש קומות ובניינים שלמים ריקים? אין לדעת אם ומתי יסתיים המשבר הנוכחי. רוב העסקאות של גנדן נעשו בתקופה הטובה. החברה חייבת להניח ולקוות, שהמצב הבטחוני-כלכלי ישתפר, והעסקאות יתגלו כרווחיות.

נכסי אזורים: בשתי עסקאות, באוגוסט אשתקד ובפברואר השנה, רכשה גנדן מאזורים 61% מנכסי אזורים, ב-250 מיליון שקל. לאחר עסקאות אלו, ויחד עם מניות שגנדן החזיקה קודם לכן בנכסי אזורים, היא בעלת 83% ממניות החברה, היתר בציבור בבורסה. הכנסות החברה, בעיקר מהשכרת מבנים, הגיעו אשתקד ל-99 מיליון שקל, והרווח עמד על 35 מיליון שקל.

דירקטוריון נכסי אזורים, שבעצם חוזרת לכור מחצבתה, מתאר את החברה כ"אחת מחברות הנדל"ן הגדולות בארץ". היא בעלת 262 אלף מ"ר נכסים מניבים, ששוויים 1.1 מיליארד שקל, ועוד עתודות קרקע לבנייה.

הנכסים העיקריים שלה הם: 50% מחברת הדיור המוגן משכנות כלל (3 בניינים ובהם 808 דירות, מהן 535 בבעלותה); 50% מהקניון הגדול בפתח תקוה; 50% מבנייני המשרדים בפארק אזורים בפ"ת, כ-70 אלף מ"ר בנויים ועוד עתודות קרקע לבנייה נוספת בעתיד; בניין משרדים בן 10,000 מ"ר בבית דגן; 75% בקניון ו-25% בבניין משרדים בכרמיאל; 50% ב-14,500 מ"ר מבנים ביבנה. רכישת נכסי אזורים נותנת, כמובן, מקום לעסקאות פנימיות, אם מטעמי יעילות ואם משיקולי מס.

ביסקר: "נכסי אזורים תרכוש מגנדן נדלן, ב-28 מיליון דולר, את מניותיה, 15%, ב-G.T.C, בראשות קרדן, הבונה מגורים ונכסים בהיקף גדול במזרח אירופה, בעיקר בפולין. לנכסי אזורים יש אופציה, בתוקף עד 31 בדצמבר, להגדיל את חלקה ל-20%".

G.T.C היא בעלת 107 אלף מ"ר משרדים וקניון בן 47 אלף מ"ר בורשה, והיא בונה בעיר זו עוד 35 אלף מ"ר משרדים ו-12 אלף מ"ר מסחרי. כן בונה החברה 738 דירות בפולין, 413 דירות ו-19 אלף מ"ר משרדים בבודפשט ו-14 אלף מ"ר משרדים בבוקרשט.

חברה לנכסים ובניין: החברה לנכסים ובניין, בשליטת אי.די.בי, היא (על פי הסקר הטרי של דן אנד ברדסטריט מהשבוע שעבר) חברת הנדל"ן החמישית בגודלה בארץ, ובבעלותה נכסים ב-685 מיליון דולר. ההון העצמי של החברה עמד סוף 2001 על 226 מיליון דולר, והכנסותיה הגיעו ל-147 מיליון דולר. פעילותה נעשית בעיקר על ידי שורה של חברות בנות. הבולטת בהן, נכסי הדרים, היא החברה-האם של חברות הבנייה למגורים נוה, גד ורמת אילן, של חברת הנכסים המניבים ישפרו ושל שורת חברות אחרות, כמו מהדרין, פריאור, מפעלי אריזה ומרכזי ספורט ונופש.

נוה וגד הן חברות בנייה למגורים מן הוותיקות והידועות בארץ, ובנו בין היתר את נוה אביבים ונוה אמירים. הן בונות כיום מגדלי מגורים במרינה הרצליה, מרום נוה בר"ג, מאות דירות בגבעת שמואל, שכונות מגורים במשואה ירושלים, וכן שותפות בקבוצת חברות, הבונה בהדרגה מאות דירות ברמת רחל, ירושלים. בבעלות החברות גם בנייני וקומות משרדים בכמה מקומות, וכן קרקעות בהיקף ניכר לבנייה בעתיד. ישפרו היא בעלת מגרשים ונכסים מניבים בת"א, נתניה, חולון, ירושלים, באר טוביה, יבנה ובית ליד.

נכסים ובניין אינה פעילה בחו"ל. די לה בכך, שהיא אחת מחברות הנדל"ן המובילות של ישראל, בעלת מוניטין של חברה איכותית ואמינה.

לפני כשנה החליטה אי.די.בי למכור אחת משתי חברות הנדל"ן שלה - החברה לנכסים ובניין או אזורים. סיבה עיקרית לכך היתה, שבנק ישראל קבע, כי שתי החברות הללו, מכיוון שהן עוסקות באותו תחום, יש לראותן כלווה בודד, והדבר עלול ליצור בעיות מבחינת האשראי הבנקאי. הבוס, ליאון רקנאטי, לא נזקק לזמן רב כדי להחליט, שהוא מעדיף להישאר עם נכסים ובניין, והעמיד למכירה את אזורים.

אזורים: אזורים ידעה כמה גלגולים מאז נוסדה, לפני כ-25 שנה. ראשיתה בעיסקה, שבה קנתה קבוצת כלל את חברת הבנייה למגורים פאן-לון ז"ל, והסבה את שמה לאזורים. לפני 8 שנים קנתה אזורים, יחד עם אחרים, מהמדינה, במכרז, את חברת שיכון ופיתוח. לאחר מכן רכשה אזורים את חלקם של שותפיה, ומיזגה את אזורים ושו"פ לחברה אחת, מעשית אם כי לא משפטית.

אזורים של היום היא בעיקר חברה לבנייה למגורים. אשתקד מכרה 730 דירות ב-543 מיליון שקל, לעומת 650 דירות ב-480 מיליון שקל ב-2000. החברה בונה ב-11 ערים, ובראשן ת"א, ירושלים, רחובות ואשדוד. הרווח הנקי הגיע אשתקד ל-12 מיליון שקל, לעומת 99 מיליון שקל ב-2000.

חלק גדול מהרווחים בשנתיים האחרונות הם רווחי הון, כך שקשה להסיק מהן על מצבה התפעולי של החברה. לאזורים מלאי ניכר של דירות לא מכורות, בעיקר עקב המצב הכללי בענף. בחודשים האחרונים חל שיפור ניכר בתחום זה, והחברה מכרה מאות דירות, מזה 220 בינואר-פברואר.

אזורים, באמצעות שו"פ, בונה מרכז מסחרי גדול בקרית אונו, והיא גם בעלים או שותף בכמה נכסים מניבים אחרים.

ההזדמנות הראשונה לשיתוף פעולה בין החברות משתי הקבוצות תהיה לכאורה במזרח אירופה: אזורים היא בעלת 16% ב-G.T.C שהוזכרה לעיל, וגם לנכסי אזורים יש אחזקה בגובה דומה. הדבר "הטבעי ביותר" הוא למזג את שתי האחזקות. אבל בדיקה לעומק מגלה, שהדבר לא פשוט: לאזורים יש גם אחזקות ישירות בפרויקטים שהוזכרו לעיל בבודפשט ובבוקרשט, ומיזוג עסקי חו"ל שלה עם אלו של נכסי אזורים יהיה, בעצם, עיסקה כלכלית וחשבונאית לא פשוטה.

בשנה האחרונה מכרה אזורים, כאמור, לגנדן, את השליטה בנכסי אזורים, ב-250 מיליון שקל. כן מכרה לאורדן, מקבוצת פולאר, 79% מאיטונג, ב-224 מיליון שקל. שתי העיסקאות, בסיכום, לא הניבו רווחי הון של ממש.

בשנה האחרונה חיפשה אי.די.בי קונה לאזורים, כפי שהוסבר לעיל. הקבוצה דרשה מחיר מינימום של 220 מיליון דולר בעד מניותיה בחברה, 64%. לפני כחודש וחצי הודיעה אי.די.בי בקול תרועה רמה על סיכום עקרוני למכירת החברה ל"משקיע חוץ" ב-211 מיליון דולר. תוך ימים מספר התברר, שהכוונה היא למתווך הגרמני ליאונרד מלבר, שניסה להרכיב קבוצת קונים, ביניהם הוזכר גם שמו של רוברט פקטור, אבל התיווך נכשל לא הצליח וה"עיסקה" הפכה לפיאסקו ובוטלה.

איך משלבים: אחת המטרות של עיסקת גנדן-אי.די.בי היא לשלב את פעילויות הנדל"ן של ארבע החברות, כדי לייעל ולחסוך סכומים גדולים. הנה כמה אפשרויות בולטות העומדות בפני גנדן:

* הוצאת מכרז חדש למכירת השליטה באזורים, דבר שיאפשר לגייס כספים, שאולי יממנו את עיסקת אי.די.בי. הבעיה היא, שככל שהשוק לא היה טוב בשנה האחרונה, והוא נעשה גרוע מחודש לחודש. אם בעבר הקרוב קיבלה אי.די.בי הצעות לרכוש את מניותיה באזורים ב-190-170 מיליון דולר (לא כולל הסיפור של מלבר), ספק אם אפשר היום להשיג מחיר זה. מצד שני, בעיית מגבלות האשראי עשויה להביא בכל זאת למכירת החברה, גם אם לא במחיר הגבוה ביותר.

* מיזוג חברות הוא כרגע צעד מסובך מבחינה משפטית ומעשית, בין היתר משום שמדובר ב-3 חברות ציבוריות עם בעלי מניות רבים, מול חברה פרטית אחת, זה אפשרי, אבל קשה, מסובך ויקר. מכל מקום, שותף בעיסקה הוא עו"ד אבי פישר, שמשרדו "התחזק" לאחרונה בעו"ד המומחה לנדל"ן ראובן בכר, ומטלת המיזוג תהיה כנראה עליו.

* מיזוג הפעילות בחו"ל של שתי הקבוצות הוא צעד מתבקש, אך, כפי שהוסבר לעיל, לגמרי לא פשוט.

* ניתן למזג פעילויות מבלי למזג חברות מבחינה משפטית (איתן סורוקה הראה איך עושים זאת באזורים-שו"פ). גנדן עשויה להפוך לענק-נדל"ן עם ארבע זרועות, או אגפים: 1. זרוע הבנייה למגורים של גנדן נדלן, החברה לנכסים ובניין ואזורים; 2. זרוע הנכסים המניבים של 4 החברות, אולי עם חלוקה לאגפי-משנה למשרדים, מסחר ומבני תעשיה; 3. זרוע שלישית תטפל בהשקעות בחו"ל; 4. אגף מיוחד יעסוק בניהול הנכסים, אולי תוך הקמת חברת ניהול חדשה. כל זרוע תקים יחידת מטה מקצועית לתיאום פעילות. אין צורך שכמה חברות מאותה קבוצה יתחרו זו בזו במכרזים. החברות יוכלו לספק שירותים זו לזו, להעביר ידע מקצועי ולהקים יחידות מטה מקצועיות, שיחסכו כוח אדם וממון.

* מי ינהל את החברות תחת הבעלות החדשה? רפי ביסקר מנהל את גנדן נדלן, ודוד לב מונה למנכ"ל החדש של נכסי אזורים. איתן סורוקה הוא מנכ"ל ותיק ומיומן של אזורים. יתכן מאוד, שהשינויים בניהול יורגשו בעיקר בדרג היו"ר וחברי הדירקטוריון.

גלובס: איך משלבים?

ביסקר: "העיסקה לרכישת השליטה באי.די.בי עדיין לא הושלמה. איננו עושים תוכניות לעתיד, בפרט כאשר איננו מכירים עדיין לפרטיהן את חברות הנדל"ן של אי.די.בי. עדיין לא הקדשנו לכך חשיבה. כאשר נשלים את העיסקה, יהיו לנו מחשבות בכיוון זה. שני דברים ידועים לנו: המדובר בחברות עם הרבה נדל"ן טוב, שבהם עובדים אנשים מצוינים".