"אנשים לא ימהרו להעביר כספים לנדל"ן"

מעלם: "באופן עקרוני, מיסוי ההשקעות בבורסה במסגרת הרפורמה במיסוי והתוכנית הכלכלית, יכול לגרום למשקיעים להתעניין יותר בהשקעות בנדל"ן. דבר זה עשוי לגרום למעבר מהשקעות פיננסיות להשקעות בנדל"ן, אבל בגלל מצב המשק זה יקרה באופן שולי.

"מכל מקום, השאלה היא גם מה יהיה המס על ההשקעות בבורסה. האם הוא יהיה ריאלי או נומינלי. הנושא עדיין לא ברור כלל ולכן עדיין קשה להעריך מה יהיה. אי הודאות הזאת לגבי התוכנית תימשך כחודש, עד לגיבוש ההמלצות הסופיות של ועדת רבינוביץ. יתירה מכך, יישום המלצות הוועדה בעייתי.

- בהנחה שהתוכנית תיושם מה תהיה ההשפעה על שוק הנדל"ן?

"גם אם בסופו של דבר תצא התוכנית שמדברים עלייה כעת, אני לא סבור שזה ישפיע מהותית על מצב שוק הנדל"ן. שוק זה נמצא במצב לא טוב כבר שנים, וצריך גורם אקסוגני כדי שהוא יצא מהמיתון. אמנם, ההשקעה בו תהפוך ליותר אטרקטיבית, אבל אני לא מאמין שאנשים ימהרו להעביר כספים לנדל"ן. צריך לזכור שנכסים אלה הם כמובן לא נזילים, וזה חסרון גדול מאוד ביחס להשקעות הפיננסיות.

"בכלל, המשק נמצא בתקופה של אי-ודאות, ואנשים לא ממהרים להוציא כספים בתקופה שכזו, במיוחד שמדובר על הוצאות גדולות כמו רכישת דירה".

- מה כן יכול להוציא את שוק הנדל"ן מהמיתון?

"בעבר זאת היתה עלייה גדולה מברית המועצות שתרמה לגאות בשוק, וגם עכשיו נראה שרק גורם חיצוני לשוק עצמו יכול להביא להתאוששות מרשימה. בינתיים, המצב של המשק בכלל ושוק הנדל"ן בפרט קשה, ולא רואים באופק סיבות להתאוששות".

- דווקא הפיחותים בשער השקל עשויים להביא להתעוררות מסוימת בשוק.

"הפיחות בשער השקל מתגלם באופן מסוים במחירי הדירות, אבל רק באופן חלקי. בסופו של דבר הביקוש וההיצע קובעים את המגמה והמחירים בשוק, ולא הפיחותים.

"פיחות חד כמו שראינו בחודשים האחרונים לא מתגלגל כולו למחירים. כלומר, המחיר הדולרי יורד. זה בפועל מה שראינו בחודשים האחרונים. הרבה קבלנים הקפיאו את שער הדולר".

- אבל הם הקפיאו אותו ברמות גבוהות לעומת המצב לפני ארבעה חודשים, עם תחילת הפיחותים.

"נכון, המחירים בשקלים עלו באופן מסוים, אבל בסופו של דבר תהיה התאמה גם במחירים השקליים. צריך לזכור, שהמחירים בשקלים ירדו בשיעורים חדים בשלוש השנים האחרונות כתוצאה מהמיתון בשוק.

"למעשה, אין משמעות לקביעת המחירים של הדירות בדולרים. כאמור, בסופו של דבר המחירים נקבעים על פי ההיצע והביקוש בשוק. אמנם, לשער הדולר יש השפעה על מרכיבים מסוימים בעלויות הקבלנים שנקובים בדולרים, אבל בסה"כ ניתן להחליט על הצמדה אחרת של מחירי הדירות. המחירים כיום נקובים בדולרים בגלל סיבות היסטוריות. זה השתרש הרבה מאוד שנים, אבל בפרוש לא חייבים לקבוע זאת כך. אני יכול לומר מניסיון אישי, שיש גופים שמצמידים את מחירי הדירות למדד תשומות הבנייה.

"עם זאת, כאשר יש פיחות זוחל ויש התאמה פחות או יותר למחיר בשקלים, אין לכך משמעות. כאשר יש פיחות גבוה אז בטווח הקצר תהיה עלייה במחירי הדירות, אבל לא בכל גובה הפיחות, וככל שיעבור זמן השפעת הפיחות מתמתנת".

- מתי תגיע התעוררות בשוק הנדל"ן?

"זה תלוי מאוד באזורים. יש אזורים פורחים ויש כאלה שלא. בסה"כ לגבי שוק הנדל"ן קשה לראות איך יוצאים מהמיתון שאנו נמצאים בו. פרטים כאמור חושבים פעמיים על כניסה להתחייבות ורכישת דירה. דוחים את ההוצאות לתקופה טובה יותר".

- המחירים שהיו במגמת ירידה בשנים האחרונות ימשיכו לרדת?

"נראה שהמחירים זולים, אבל מעבר למחירים יש את עניין המימון. אם אני מסתכל על המגמה שמסתמנת לאחרונה, של העלאת הריביות, אז עניין המימון הופך אפילו לחשוב יותר. המימון הוא פקטור עיקרי אצל הרוכשים בשיקולי קניית דירה, מעבר למחיר עצמו. מכל מקום, יכול להיות שהמחירים הגיעו לרמת שפל, אם כי קשה לקבוע זאת. מצד שני, הפיחות המואץ קצת מיתן את הירידה של המחירים בשקלים".

- אתה מדגיש שמחירי הדירות לא אמורים להיות צמודים לשער הדולר, אבל מחירי השכירות בועל צמודים לדולר.

"לגבי השכירות, כאן יש באמת עלייה משמעותית, כי החוזים בד"כ נקובים בדולר. החוזים המתחדשים משנים קודמות נקובים בדולרים. המשמעות היא כבירה. הפיחותים האחרונים השפיעו מאוד על מחירי השכירות ואלה השפיעו מאוד על מדד המחירים לצרכן בשלושה החודשים האחרונים. למעשה, חלק גדול מהזינוק במדד בחודשים האחרונים מיוחס למרכיבי הדיור, ובעיקר לעניין השכירות".

- לכאורה גם כאן אין הגיון לחוזים הנקובים בדולרים?

מעלם: "נהוג שחוזים אלה נקובים בדולרים, אבל בפועל מדובר על הסכמה מרצון של המשכיר והשוכר. לא מכריחים אף אחד לחתום על החוזה. זה יותר עניין של הרגל, אבל אין חוק או תקנה שמחייבת זאת".