"ענף המשכנתאות מגלה סימנים של התחממות"

עד לאחרונה נהנו לווי המשכנתאות, באופן די נדיר יש לומר, מירידת הריבית החדה בשוק, בחודש דצמבר האחרון. הלווים החדשים, מחד, יכלו לקחת משכנתא חדשה וליהנות מריבית משכנתא הצמודה למדד הנמוכה בהרבה מבעבר, ומצד שני, גם אלו שהחליטו לקבע את הריבית על המשכנתאות נהנו מהזדמנות חד-פעמית. האם המצב משתנה כעת לרעה, עם העלייה המחודשת בריבית?

"המגמה המאפיינת את שנת 2001 הייתה ירידת הריבית בשוק לקראת סוף השנה, שתמיד משפיעה גם על תחום המשכנתאות", אומרת רוית וילקוביץ', אנליסטית הבנקים מבית ההשקעות אופק. "מצד אחד, הבנקים למשכנתאות יכלו להגדיל את הרווח שלהם בכל הקשור למשכנתאות בריבית משתנה, ובמקביל יכלו הבנקים להוריד את הריבית על המשכנתאות. ירידת הריבית בסוף דצמבר גרמה לתיקון מחירים באג"ח הארוכות, שהם המדד לעלות המקורות של הבנקים למשכנתאות להלוואות שהם מעבירים לציבור. ירידת הריבית אפשרה בסופו של דבר להוריד את הריבית על המשכנתאות בשיעור של 0.8%-0.5%".

וכך, הצליחו לווי המשכנתאות לצאת נשכרים מהירידה החדה בריבית. וילקוביץ': "מי שלקח משכנתא בריבית קבועה, או קיבע את הריבית כשהבנקים עדכנו את המשכנתא, בדיוק ברמות השפל שהיו בינואר-פברואר, הרוויח. מי שלא עשה זאת, הפסיד את ההזדמנות. בסופו של דבר, רמת הריבית על המשכנתאות היא נתון שמשתנה כל הזמן, כאשר כולנו עוד זוכרים את לווי המשכנתאות לפני מספר שנים, שלקחו משכנתא בריבית משתנה וחשבו שהריבית תרד, כאשר בסופו של דבר הריבית התעדכנה רק כלפי מעלה".

לאחרונה, כידוע, שינתה הריבית כיוון והשפיעה באופן ישיר על עלות המקורות של הבנקים, כלומר על עלותן של ההלוואות המועברות להם מהבנקים המסחריים. וכנהוג בעולם הבנקאות, בסופו של דבר משלמים את המחיר לווי המשכנתאות - הציבור הרחב. בינתיים, עם זאת, מנתוני הרבעון הראשון של השנה ניתן לראות, כי היקף המשכנתאות החדשות, כמו גם המחודשות, לא השתנה משמעותית.

ביצועי הרבעון הראשון בכל הקשור למשכנתאות הצמודות למדד, המהוות כיום את החלק הארי של כלל המשכנתאות, לא השתנו בצורה משמעותית. לראיה, בחודשים ינואר-פברואר, היקף המשכנתאות החדשות והיקף החידושים של משכנתאות עלה במעט. וכך בחודש פברואר הבנקים העניקו אשראי בהיקף של 2.5 מיליארד שקל. בינואר עמד היקף ההלוואות על 2.4 מיליארד, כך שמדובר בעליה איטית לאורך זמן. לשם השוואה, בפברואר שנה שעברה עמד היקף ההלוואות על 2 מיליארד.

ומה קורה היום? ובכן, מנתוני הריביות העדכניות, עלויות הגיוס נמצאות באחרונה עדיין במגמת עלייה. עלות הגיוס של המשכנתאות לטווח ארוך (15 שנה ומעלה) מגיעה בימים האחרונים ל5.6% ויותר, מגמה שגורמת לזחילה כלפי מעלה של ריבית המשכנתאות. כך למשל, טווח הריביות בבנק משכן לטווח ארוך (משכנתא צמודה למדד בריבית קבועה) נע כיום בין 6.2%-5.7%. בטווחים קצרים יותר, של עד 10 שנים, נעה הריבית בין -4.7% 5.4%, ואילו במשכנתאות צמודות למדד בריבית משתנה (כל שנה) הריבית נעה בין 4.5%-4.2%.

ומה יקרה כעת, לאחר העלייה המחודשת בריבית, להיקף לקיחת המשכנתאות החדשות? וילקוביץ': "יש כאלה שטוענים, שכאשר הריבית עולה אנשים יקחו פחות משכנתאות. בסופו של דבר, כשאני מסתכלת על הענף בחמש השנים האחרונות, ניתן לראות שהריבית היא די יציבה וההיקף השנתי של המשכנתאות עומד על 23-22 מיליארד שקל בשנה. שנת 2002 מתחילה כרגע במצב בו הדולר עולה, אנשים הקדימו את הקניות שלהם, ולכן עובדתית, בינואר-פברואר הייתה עליה גדולה בביצוע המשכנתאות. עובדה זו גורמת לכך, שברמה השנתית לא תהיה ירידה בהיקף הביצוע של המשכנתאות".

בכלל, אומרת וילקוביץ', אנשים לא מושפעים באופן מהותי מעליה כזו או אחרת בריבית בבואם לקחת משכנתא: "אנשים מעריכים את מצבם הכלכלי, ולכן מסתכלים קודם כל על לקיחת משכנתא באספקט של יכולת התשלום ולאו דווקא גובה הריבית. ברגע שמוצאים דירה ורוכשים אותה, עלות המשכנתא לא תעצור את האנשים מלרכוש את הדירה המיוחלת. ומאחר ומדובר בעיקר בחסרי דיור, אנשים הרוכשים את דירתם הראשונה, הרי שכל עוד השוק נמצא במצב רדום וקשה לו להתעורר, אין סיבה לעליה בריבית למשכנתאות. במקביל, יש 30 אלף זוגות שמתחתנים כל שנה, ומאחר ושכר הדירה עלה בגלל עליית הדולר, אנשים בהחלט מעדיפים לשלם ריבית על המשכנתא מאשר שכר דירה".

עידית לוסקי, מנכ"לית בנק משכן, מאשרת כי למרות שהריבית על המשכנתאות כבר עולה, הרי שהיקפי לקיחת המשכנתאות לא נפגעו כלל. לוסקי: "עליית המחירים והעלייה בדולר גרמו לגידול במכירות וביצוע משכנתאות, והביאו לרבעון ראשון חזק למדי בכל הקשור לתחום המשכנתאות. הענף בהחלט מגלה סימנים של התחממות".

על מנת להתמודד עם העלייה בעלויות הגיוס ובריבית המשכנתאות, ממליצים בבנק משכן ללקוחות לבחור במשכנתאות בריבית משתנה או במסלול הפריים. מוצר נוסף שיכול להתאים לתקופה הזו, אומרת לוסקי הוא משכנתא "חצי קבועה". המדובר במשכנתא לתקופה ארוכה, שבה הריבית משתנה פעם אחת באמצע התקופה. כלומר, במשכנתא ל-15 שנה לדוגמה, הריבית ההתחלתית תהיה הריבית הנהוגה כיום ל-7.5 שנים. ומאחר שקיים פער בין הריביות הארוכות לקצרות, הלקוח נהנה מריבית אטרקטיבית יותר בשלב הראשון, וכן מגמישות בפירעון מוקדם באמצע התקופה. הניסיון מלמד, כי רבים מבצעים פירעונות מוקדמים, והאורך הממוצע של חיי משכנתא הוא 12 שנה, למרות שרוב הלקוחות מתחילים עם משכנתא של 20 שנה ומעלה).

בכל הקשור לעתיד שוק המשכנתאות, לוסקי ממליצה להמתין ולראות כיצד ייחתך נושא המיסוי על שוק ההון: "בהחלט יכול להיות, שכאשר אלטרנטיבות השקעה תהיינה פחות טובות, דיור להשקעה יכול לחזור ולהוות אלטרנטיבת השקעה מומלצת. אם קודם היו מקבלים על תוכנית חיסכון ריבית גבוהה יותר מאשר על השכירות, אז היום המגמה עשויה להשתנות".

שאלה נוספת העשויה להשפיע על נושא המשכנתאות היא השלכות הגירעון הממשלתי והצורך של הממשלה לממן אותו. עם הידרדרות המצב הכלכלי עשויה הממשלה דווקא להפנות יותר משאבים לכיוון עידוד משכנתאות בקרב אוכלוסיות חלשות המבקשות לרכוש דירה ואינן מסוגלות לעשות זאת כיום. "למרות הכל", אומרת לוסקי, "בסך הכל התרגלנו לצרות ואנחנו משתדלים להיות אופטימיים וגם לנסות לרכוש דירות".

ובחזרה לנושא הקיבוע. כמו בכל השקעה פיננסית, ייתכן שגם בתחום המשכנתאות כדאי להמשיך ולהמר. כך למשל, ידוע, שכשלוקחים משכנתא חדשה אפשר לקחת הלוואה בריבית קבועה, או ריבית משתנה, ובמסגרת עדכון הריבית כל שנה שנתיים אפשר לקבע את הריבית. וכך, מי שלקח משכנתא צמודה לדולר הפסיד ומי שלקח משכנתא צמודת שקל, וכאמור מדובר ברוב ציבור הלווים, הרוויח מקיבוע הריבית.

מצידם של הבנקים, הם הצליחו להגדיל את המרווח שלהם כתוצאה מהנהירה אל המשכנתאות צמודות המדד. לוסקי מציינת, כי היקפי הקיבוע של המשכנתאות על ידי הציבור נעצרה, בד בבד עם עליית הריבית.