פחות משנה עברה מאז נמכרה חברת נכסי אזורים לקבוצת גנדן של נוחי דנקנר. המוכרת, ראוי להזכיר, הייתה קונצרן אי.די.בי. צחוק הגורל הוא, ששני השמות הללו עלו לאחרונה בהקשר של שיתוף פעולה, כאשר על פי ההערכות צפוי נוחי דנקנר לעמוד בראש גרעין השליטה באי.די.בי, לאחר שתוכניות אי.די.בי למיזוג עם קרדן לא יצאו אל הפועל. במידה והמהלך ימצה את עצמו, הרי שנכסי אזורים צפויה לחזור לשליטת אי.די.בי. הכל נשאר במשפחה כמו שאומרים.
בינתיים, מבקשת נכסי אזורים לגייס אג"ח בהיקף של 60 מיליון שקל, עם אפשרות הגדלת הגיוס לגובה של 120 מיליון שקל. האג"ח יונפק על ידי נכסי אזורים בדרך של הנפקה פרטית למשקיעים מוסדיים. לצורך ההנפקה דירגו בחברת דירוג ניירות ערך מעלות את האג"ח להנפקה בדירוג A.במעלות מנמקים את הדירוג הגבוה יחסית לנכסי אזורים בעיקר בזכות מחויבות בעלי העניין החדשים של נכסי אזורים לחברה, וכוונתם להפיכת נכסי אזורים לפלטפורמה לפעילות עתידית של קבוצת גנדן בענף הנדל"ן המניב. כמו כן, מעלות רואה בחיוב את האסטרטגיה החדשה של החברה: להתמקד ברכישת נדל"ן מניב קיים ולהימנע מפרויקטים יזמיים בהיקפים גדולים, למעט המשך פיתוח הפרויקטים היזמיים בהקמה. גנדן, נזכיר, שהחזיקה לפני רכישת השליטה בחברה 20.6% ממניות נכסי אזורים, הגדילה את אחזקתה ל-44.6%, בעוד החברה המוכרת, אזורים מקבוצת אי.די.בי, נותרה עם אחזקה של 37% בנכסי אזורים. לגנדן ניתנו גם אופציות לרכישת מלוא השליטה בנכסי אזורים.
נכסי אזורים פועלת כיום כחברת נדל"ן מניב העוסקת בעיקר בייזום, פיתוח, השכרה, ניהול ואחזקה של נדל"ן בארץ ובחו"ל. בנוסף, עוסקת החברה בהקמה ובניהול של מרכזי דיור לאוכלוסיה מבוגרת. בסקירה האחרונה שהוציאו במעלות מעריכים שם את מיצובה העסקי של החברה כטוב מהממוצע, הן בתחום הנדל"ן המניב והן בתחום הדיור המוגן.
במקביל, במעלות מעריכים בחיוב את יכולתה של נכסי איזורים לעמוד בזמני סיום פרויקטי נדל"ן להם התחייבה. כדוגמא מביאים במעלות את סיום עיקר שלב הייזום בפארק אזורים, ומיצובו של קניון אבנת. מעלות מעריכה, כי למרות התלות הגבוהה בהכנסות מפארק אזורים והתלות במספר מצומצם יחסית של שוכרים מתחומי פעילות שונים ובעיקר מתחום המחשבים, הטכנולוגיה והתקשורת, לחברה מספר שוכרים איתנים הקשורים עמה בחוזי שכירות לטווח בינוני וארוך. בנוסף, מעלות רואה בחיוב את אפשרות מימושם של נכסים, אשר הנהלת החברה מעריכה את מאפייניהם כנחותים, במסגרת הסכם האופציה בין אזורים לגנדן.
לפני העברת השליטה בחברה, נזכיר, העריכה מעלות באופן חיובי את הפעילות המשולבת של נכסי אזורים בפעילות חברת אזורים, לרבות קבלת החלטות אסטרטגיות וייזום פרויקטים. עם זאת, בעוד כיום מעריכים בשוק את נסיונם הרב בענף הנדל"ן של בעלי העניין החדשים של נכסי איזורים, עדיין מתקשים גורמים כמו מעלות להעריך את מלוא תרומתם לחברה, וזאת לאור פרק הזמן הקצר שחלף מאז השינוי בבעלות.
מעלות מעריכה כי מדיניות בעלי העניין החדשים בחברה מתאפיינת בדינמיות רבה. דינמיות זו מתבטאת בעסקאות כמו רכישת 14% ממניות קניון אבנת משופרסל וניהול מו"מ לרכישת עד 20% ממניות GTC בהיקף של עד 37.5 מיליון דולר. להערכת מעלות, קיימת אי ודאות מסוימת באשר לסוג העסקאות העתידיות שתבצע החברה והיקפן, ומכאן השפעתן על רמות המינוף של החברה, יחסי הכיסוי ותזרים מזומנים.
ואולם, במעלות לא מדרגים כאמור את נכסי אזורים בדירוג הגבוה ביותר (AAA). להערכת מעלות, במהלך שנת 2001 נמשכה מגמת ההרעה בפרמטרים הפיננסים של החברה, לרבות גידול במנוף הפיננסי ושחיקה ביחסי כיסוי החוב, וזאת כתוצאה מההשקעה בפרויקטים בהקמה (כגון: פארק אזורים ואזורי דגן), בעיקר באמצעות אשראי בנקאי ועקב חלוקת דיבידנד בהיקף של כ-100 מיליון שקל במהלך שנת 2001 (כחלק מהסכם המכירה בין גנדן לאזורים). להערכת מעלות, לאחר הנפקות האג"ח, זו שכבר בוצעה בינואר וזו המתוכננת, המנוף הפיננסי של החברה (כ-70% ל-cap) גבוה יחסית לממוצע בענף.
בנכסי אזורים טוענים, כי מדיניות הפיתוח העסקי של החברה בעתיד תיעשה תוך שמירה על מנוף פיננסי דומה לנוכחי. כך תוכניות הפיתוח ימומנו במינוף חיצוני, ממקורות עצמאיים, ממימוש נכסים, ובמידת הצורך בהנפקת הון. בכוונת נכסי איזורים, כאמור, לבצע הנפקה פרטית של אג"ח סטרייט בסך 60 מיליון שקל, עם אפשרות להגדיל את ההנפקה עד ל-120 מיליון שקל. ההנפקה המתוכננת הינה לשש שנים וכוללת אפשרות לפירעון מוקדם כל שנתיים.
להערכת מעלות, מבנה ההנפקה עלול להכביד על תזרים המזומנים של החברה. בהתייחס לאמור, הודיעה הנהלת החברה, כי בכוונתה לשמור על מסגרות אשראי פנויות ונכסים לא משועבדים בהיקף מתאים להיקף אג"ח שיונפקו (עד 120 מיליון שקל), אשר יקלו על עמידה בפירעון מוקדם של אג"ח בעת הצורך.
על מנת לא לערב את נכסי אזורים, לעת עתה, בעיסקת גנדן-אי.די.בי, הודיעה גנדן הולדינגס, בעלת השליטה בעקיפין בחברה, כי בשלב זה אין בכוונת גנדן הולדינגס להציע לנכסי איזורים לרכוש מניות של אי.די.בי במסגרת הקבוצה המתגבשת לרכישת גרעין השליטה בחברה. כן הודיעה גנדן הולדינגס, כי אם וככל שיחול שינוי בהודעתה הנ"ל, תדאג גנדן הולדינגס להודיע לחברה על כך. החברה מתחייבת למשקיעים באג"ח, כי במקרה ותחליט להשתתף ברכישת גרעין שליטה באי.די.בי, תינתן למשקיעים זכות פירעון של האג"ח. מעלות מזהירה, כי השתתפותה ברכישת גרעין השליטה באי.די.בי אינה סינרגטית לפעילותה הנוכחית של החברה ועלולה להשפיע לשלילה על דירוג החברה.
מעלות מעריכה, כי רכישת אי.די.בי ע"י קבוצת גנדן צפויה להביא לרה-ארגון באחזקות הישירות והעקיפות של הקבוצה המאוחדת בחברות הפועלות בתחום הנדל"ן, ולכן עשויה להשליך גם על החברה עצמה. בנוסף, נגישות הקבוצה המאוחדת למקורות מימון בנקאיים עשויה להיפגע כתוצאה מריכוזיות של קבוצת הלווים.
הכנסות נכסי איזורים בשנת 2001 הסתכמו ב-95.9 מיליון שקל,
זאת לעומת הכנסות של 93 מיליון שקל בשנת 2000. הרווח הנקי, עם זאת, קטן בשנה שעברה
לרמה של 14 מיליון שקל, לעומת רווח של 58.2 מיליון שקל בשנת 2000. החברה רשמה במהלך
השנה שעברה תזרים מזומנים חיובי בגובה של 31.3 מיליון שקל, לעומת 5.3 מיליון שקל
בשנת 2000. את העלייה במזומנים, כמו גם ברווח, מסבירים בנכסי איזורים בעלייה החדה
בדמי השכירות ובפיצויים להם זכתה החברה כתוצאה מביטולי הסכמי שכירות עקב משבר
ההיי-טק.
לתשומת לבכם: מערכת גלובס חותרת לשיח מגוון, ענייני ומכבד בהתאם ל
קוד האתי
המופיע
בדו"ח האמון
לפיו אנו פועלים. ביטויי אלימות, גזענות, הסתה או כל שיח בלתי הולם אחר מסוננים בצורה
אוטומטית ולא יפורסמו באתר.
כתבות
ני"ע
