מי שמסתובב בנחלת בנימין ומחפש את האחראי על המקום, עלול לפנות למשרדי "מנהלת
המדרחוב", השוכנים בבניין יפה ומשופץ ברחוב רמב"ם מספר 14. השלט המואר ולוח
המודעות מחזקים את התחושה, שאכן מדובר במשרדי הנהלת המתחם, אך בירור מוקפד
יותר מגלה, כי ל"מנהלת המדרחוב" יש אולי שם וחזות בעלי אופי ציבורי, אך למעשה
היא אחת מכמה חברות של קבוצה עסקית פרטית - "קבוצת רדלנד". הקבוצה מנסה לקדם
תוכנית נדל"ן גדולה, שתשנה את פני המתחם, תוך גיוס אשראי בהיקף של 200 מיליון
דולר, ולא פחות חשוב - תוך ניסיון לזכות בשיתוף פעולה של עיריית תל-אביב.
בירור מעמיק יותר מגלה, כי חלק מהמניות המוחזקות בחברות השותפות בקבוצת רדלנד
מוחזקות על ידי תאגידים הרשומים בפנמה, והמסתורין גובר ככל שמעמיקים ובודקים
את זהות המעורבים בתוכניות הפיתוח. לאחרונה קיבלו בעלי עסקים במתחם מכתב מ"מנהלת
המדרחוב", ובו בקשה להעביר למנהלה אישור לניכוי מס במקור. הנימוק: "על מנת
שנוכל להעביר אליכם כספים שיועמדו לרשותכם בעתיד". בעלי עסקים שעשו בירור גילו,
כי "מנהלת המדרחוב" אינה אלא חברה פרטית, שלא הוסמכה ואינה מייצגת את העירייה
או כל גוף ממשלתי אחר.
מתחם נחלת בנימין נחשב לאחד המקומות המיוחדים בעיר. יריד האומנים המופעל בו
לאורך שנים מושך אליו אלפי מבקרים, האווירה במתחם מזכירה רובע אירופאי רומנטי,
והאיזור מתברך במקבץ ייחודי של בניינים מיוחדים לשימור. תוכנית הנדל"ן של קבוצת
רדלנד היא להפוך את המקום למסחרי יותר. התוכנית הזו כוללת מצד אחד שימור הבתים,
ומצד שני הגדלת זכויות בנייה, שינוי ייעוד של חלק מהבניינים ממגורים למלונות
והקמת חניונים תת-קרקעיים.
התנהגות העירייה מול פעילותה של קבוצת רדלנד מעוררת סימני שאלה. למשל, מדוע
ביטלה העירייה צו הריסה שהוצא נגד חברת מנהלת המדרחוב? מדוע העירייה יוצרת
רושם של שיתוף פעולה עם חברה פרטית בנוגע לפיתוח מתחם כה חשוב בתל אביב?
בין יועצי הקבוצה ניתן למצוא את האדריכלית ליטל סמוק-פביאן, שעבדה ברדלנד עד
אוגוסט 2000, שהיא בתה של האחראית על השימור בעיריית תל אביב, האדריכלית ניצה
סמוק. סמוק האם ידועה בשמירתה הקפדנית על חוקי השימור בתל אביב, ולפעמים אף
"מואשמת" בפגיעה חמורה בכלכלת העיר, בשל ההשקעות הרבות אותן חייבים אנשי עסקים
לבצע, כתוצאה מהנחיות השימור החמורות היוצאות מלשכתה בעירייה.
גם איש העסקים ראובן גרוס היה מעורב לפני יותר משנה במיזם הנדל"ני בנחלת בנימין.
גרוס, איש החניונים, רכש מאחת השותפות בקבוצה, רות שפייזר, כמה נכסים, אך לדבריו
מכר את כולם וכעת הוא אינו קשור יותר לפרויקט. גרוס מקורב לראש העירייה רון
חולדאי, ועסקיו כוללים זיכיונות לחניונים ציבוריים, נדל"ן ועוד.
את זהותם של מעורבים נוספים במיזם נחלת בנימין, קשה יותר לגלות, מאחר וחלק
מהחברות בקבוצה רשומות כאמור בפנמה.
הכל תלוי בעיריית ת"א
פעילות קבוצת החברות רדלנד בנחלת בנימין החלה עוד בשנת 91', ביוזמתה של רות
שפייזר, בעלת כמה נכסים במתחם. כיום כוללת הקבוצה כמה חברות: ד.א בית העמודים,
רדלנד יזמות, מנהלת המדרחוב, גגרנטל הולדינג, מדרחוב אחזקות, אחוזת רמב"ם 15,
קבוצת חברות המדרחוב ועוד. לפני כמה שנים הייתה מעורבת בפרויקט גם חברת דיגל
השקעות (חברה הנסחרת בבורסה), אך כיום היא כבר מחוץ לתמונה.
במסמכים שונים של קבוצת רדלנד נאמר, כי עד כה השקיעה הקבוצה 15 מיליון דולר
בפרויקט, בעיקר בקניית בניינים במתחם, בדיקות כלכליות והכנת תוכניות. לדברי
הקבוצה, כפי שמופיעים במסמכים, עלות הפרויקט המתוכנן כולו מוערכת ב-200 מיליון
דולר. האשראי וליווי במימון הפרויקט אמורים להגיע מהבנק לפיתוח תעשייה.
קבוצת רדלנד דיווחה, כי בבעלותה נמצאים כיום מרבית הבניינים במתחם, אך ממסמכים
פנימיים של החברה עולה, כי הקבוצה רכשה 5 דונם, כאשר שטח המתחם כולו הוא 50
דונם (37 מתוכם פרטיים). מהידוע עד כה יש בבעלות הקבוצה את בית הדקל, בית העמודים,
נחלת בנימין 7 ורמב"ם 14-12.
הכוונות של החברה לגבי המתחם הן גרנדיוזיות. מתמצית דברי המנהלים של קבוצת
החברות עולה, כי התוכנית אמורה להגדיל את היקפי הבנייה במתחם עד ליותר מ-170
אלף מ"ר: 28 אלף למסחר, 100 אלף למגורים ומלונאות ו-40 אלף לחניונים תת קרקעיים.
זאת, כאשר כל מתחם נחלת בנימין כולל בסך הכל 40 אלף מ"ר בנוי. העלות הגבוהה
למימוש הפרויקט מוערכת בסכום כה גבוה, מאחר ומדובר במתחם שבו אחוז גבוה מהבתים
מוגדרים כבתים לשימור. סיבה נוספת לעלות הגבוהה היא האחוז הגבוה של הדיירים
המוגנים, איתם צריכות החברות לשתף פעולה על מנת להתקדם בביצוע התוכנית.
הרווחיות מהפרויקט אמורה להגיע מהשבחת המבנים, הפיכתם לבתי מלון, דירות מגורים
ושטחי מסחר. קבוצת החברות מתכננת, כך עולה מהמסמכים, למכור את כל יחידות הדיור
שייבנו על ידה, ולשמור לעצמה את השטחים המסחריים ובתי המלון.
אבל הכספים הרבים שמשקיעה החברה במקום לא מספיקים. שיתוף הפעולה מצד עיריית
תל אביב הוא קריטי לחברה. ללא שיתוף פעולה מצד העירייה - מתן זכויות הבנייה,
פיתוח התשתיות ומתן היתר לעסקים שונים לפעול במתחם - לא ניתן יהיה להניע את
הפרויקט. העירייה היא זו שיכולה לאשר תוספות בנייה, הקלות שונות, איחודי חלקות
לצורך זכויות בנייה וקביעת דרגת שימור המבנים המיועדים לכך. מאחר וקבוצת החברות
הצליחה עד היום לרכוש רק חמישה בניינים, ברור ששיתוף פעולה מצד העירייה או
כל גוף שלטוני אחר יכול לעזור. במסמכים פנימיים של קבוצת החברות נכתב בין היתר,
כי "היזמים מעוניינים להעמיד את ניסיונם לרשות עיריית תל-אביב על מנת לרתום
אותה וגורמים נוספים למימוש הרעיון".
חשוב לציין, כי לחברה מסחרית יש את הזכות המלאה לבקש שיתוף פעולה מצד העירייה
לטובת מימוש תוכנית כלשהי, אפילו אם היה בבעלותה בניין אחד בלבד. הבעיה נוצרת
כאשר העירייה נוהגת ביחס מיוחד כלפי אותה חברה, ובעיקר כאשר זו חורגת מהכללים
או עוברת על החוק.
שיתוף פעולה סמוי
באופן רשמי, העירייה אינה משתפת פעולה עם קבוצת רדלנד. בתגובת דובר עיריית
תל אביב נאמר: "העירייה אינה עוזרת לחברה, ואין היא נוטה לה כל יחס מיוחד".
אך בפועל נוצר רושם שונה. שיתוף פעולה מצד העירייה לא חייב תמיד לבוא בצורת
הסכם פורמלי, מספיק שמישהו בעירייה מחליט לנהוג ביד רכה או קצת להעלים עין,
ובעצם לקבל יחס מיוחד, כזה שהרבה אנשי עסקים בתל אביב היו שמחים לקבל.
בתמצית דו"ח המנהלים של רדלנד נכתב, תחת הכותרת "בעיות משפטיות", כי אחת הבעיות
המרכזיות ליישום התוכנית היא סמכותה הטוטאלית של מחלקת השימור בעיריית תל-אביב
בטיפול רישוי מבנים לשימור. בהקשר זה אי אפשר להתעלם מהעובדה, שאחת היועצות
ששכרה קבוצת רדלנד לתכנון הפרויקט היא האדריכלית ליטל סמוק-פביאן, אדריכלית
תכנון נוף, שהיא כאמור בתה של האחראית על מחלקת השימור בעירייה, האדריכלית
ניצה סמוק.
בבניין בו פועלת חברת מנהלת המדרחוב מקבוצת רדלנד, פועלת בקומת הקרקע מסעדה.
מקומות הישיבה של המסעדה נמצאים על רמפת עץ חדשה, שנבנתה לאורך כל הכניסה לבניין.
הבניין הוא מבנה לשימור, והרמפה נבנתה בניגוד לחוק וללא אישור העירייה.
ניצה סמוק ידועה בעקשנותה על שמירת חוקי השימור, והיא מעורבת באישור כל פעילות
מסחרית המתבצעת בבניינים לשימור. ניסיונם של בעלי מסעדות בתל-אביב מעיד, כי
סמוק מעורבת אף במניעת שינויים קלים שמעוניינים יזמים לעשות בבניינים לשימור,
אפילו אם מדובר בבניית ארבע מדרגות בלבד. במקרה של בניין חברת רדלנד, ההתנהלות
היתה קצת שונה.
לפני כשנה חתם חולדאי, מתוקף תוארו הרשמי כיו"ר הוועדת המקומית לתכנון ובנייה,
על צו הריסה, שקבע חד משמעית כי יש להרוס את תוספת הבנייה באופן מיידי. על
פי חוק, צו הריסה החתום על ידי ראש העירייה מקבל תוקף לביצוע מיידי, ובעירייה
מתבצעים מאות צווי הריסה בשנה, נגד בעלי עסקים ובעלי דירות שחרגו מהיתרי הבנייה
שניתנו להם, או שבנו ללא היתר כלל.
צו ההריסה המדובר נחתם על ידי חולדאי ב-27 במאי 2001. שבוע לאחר מכן התקיימה
ישיבה אצל מהנדס העיר דני קייזר, בנוכחות נציגי "מנהלת המדרחוב" וניצה סמוק.
בסיכום הפגישה החליט קייזר לבטל את צו ההריסה. במכתב שכתב קייזר לעו"ד שלי
וייל, היועצת המשפטית האחראית על המחלקה הפלילית בעירייה, נכתב בין היתר: "צווי
ההריסה מתייחסים לבמות עץ להצבת עציצים". צו ההריסה בוטל.
נראה שבעירייה לא טרחו לבדוק את העניין ואפילו לא ביקרו במקום, מאחר ובמות
העץ משמשות את בית הקפה למקומות ישיבה. הרושם הנוצר הוא, שצו הריסה מוצדק עליו
חתום ראש העיר, בוטל על ידי מהנדס העיר בהנמקה שאינה מתיישבת עם המציאות בשטח,
כי לא מדובר בעציצים אלא בשולחנות וכסאות ולקוחות.
העובדה שניצה סמוק לקחה חלק באותה ישיבה עם קייזר, בה הוחלט לבטל את צו ההריסה
בבניין השייך לחברות שהעסיקו את בתה, מעוררת שאלות. האם סמוק היתה חייבת, או
ניתן היה לצפות ממנה, לפחות לדווח על כך לממונים עליה, או אולי אף להימנע מלשבת
באותו דיון? מהעירייה נמסר, כי לא חלה על ניצה סמוק חובת דיווח בכל הקשור לפעולות
בני משפחתה. יש לציין, כי חובת דיווח מסוג זה, במקרה ויש חשש לניגוד עניינים,
קיימת לגבי נבחרי ציבור.
עיריית ת"א מסרה: "1. כנגד רדלנד מתנהל משפט על הבנייה הלא חוקית של במות מעץ.
דיון בביהמ"ש נקבע לתאריך 15.5.02, וזאת לאחר שהחברה הפרה הבטחה למהנדס העיר
שהבמות שימשו לעציצים ומניעת גישת אנשים אל הבניין. מיד כשהתברר הדבר הוגשה
התביעה נגדם.
"ניצה סמוק היא זו שהתריעה לפיקוח על הבנייה הלא חוקית בחודש מאי 2001, בעוד
אד' ליטל סמוק הפסיקה את עבודתה בחברת רדלנד באוגוסט 2000, לכן אין קשר כלל
בין הדברים".
ניצה סמוק מסרה בתגובה: "בשנת 2000 נתנה ליטל סמוק שירותי ייעוץ לחברת רדלנד.
אדגיש, כי מעורבותה של ליטל לא השפיע על הטיפול במבנים לשימור שבבעלות החברה,
ולראייה, שיפוץ בית העמודים הותנה בהסרת החריגות הקיימות במבנה".
ליצור חזות ממסדית
תוכנית הנדל"ן של קבוצת רדלנד אמורה להתבצע בעזרת גיוס אשראי בהיקף של 200
מיליון דולר. ברור כי לרדלנד יהיה קל יותר לגייס את הסכום במקרה והעירייה תעזור
במימוש הפרויקט. ואכן, חברת רדלנד השקיעה הרבה כסף על מנת ליצור חזות של שיתוף
פעולה ממסדי-עירוני.
בתוכנית העבודה של קבוצת רדלנד נאמר, כי אחת המטרות המרכזיות והחשובות היא
להביא לשיתוף פעולה של העירייה, וכמו כן לגרום לכך, שגורמים ממשלתיים יכירו
בפרויקט בדרגת חשיבות של פרויקט לאומי לשימור.
מכיוון שעיריית ת"א הגיעה למסקנה, שרדלנד הפרה הבטחה למהנדס העיר, ואף הוגשה
נגד החברה תביעה, סביר היה להניח, שהעירייה לא תזדרז יותר להתייצב לימינה של
החברה הזו באופן פומבי.
לפני כמה חודשים קיימה קבוצת רדלנד אירוע יוקרתי במוזיאון תל-אביב, תחת השם
"השקת רובע נחלת בנימין". בהזמנה לאירוע נכתב, כי בין נושאי הדברים ישתתפו
מנכ"ל המוזיאון מרדכי עומר, מהנדס העיר דני קייזר וראש העירייה רון חולדאי.
חולדאי ביטל את השתתפותו זמן קצר לפני האירוע, אולי בגלל תלונה של חברת המועצה
גילה הרץ, יו"ר ועדת הביקורת בעירייה.
קייזר ועומר השתתפו באירוע והתבטאו בו בשבחי הפרויקט.
רדלנד לא הגיבה לשאלות "גלובס".
כתבות
ני"ע
