בשבוע שעבר פרסמו שתי חברות הנכסים המניבים הבולטות שנסחרות בבורסה בת"א, תוצאות
כספיות לרבעון הראשון של השנה.
חברת מבני תעשיה (בשליטת אליעזר פישמן, בעל השליטה בגלובס), הרוויחה כ-18.5
מיליון שקל על הכנסות של כ-153 מיליון שקל, וחברת גב-ים הרוויחה כ-15 מיליון
שקל על הכנסות של כ-67.4 מיליון שקל.
אבל, המספרים האלה לא מספקים את התמונה האמיתית ביחס לפעילות שתי חברות אלה
בתחום העיסוק המרכזי שלהן - השכרת מבנים.
מבני תעשייה, שהרוויחה תפעולית 45.8 מיליון שקל, רשמה ברבעון הראשון הכנסות
מוגברות כתוצאה ממכירת דירות בסכום של 77.8 מיליון שקל, כמחצית מסך הכנסותיה.
הרווח התפעולי של פעילות מגזר הבנייה במבני תעשייה הסתכם בכ-11.2 מיליון שקל
(עלות הדירות שנמכרו הסתכמה בכ-66.6 מיליון שקל). במילים אחרות, הרווח התפעולי
בנטרול הפעילות במגזר הבנייה למגורים הסתכם בכ-35 מיליון שקל. רוב הרווח מגיע
אמנם מתחום השכרת הנכסים, אבל צריך לזכור, שבדו"חות מתחבאים פעילויות ניהול
המבנים וניהול עבודות ופיתוח תשתית.
גם גב-ים, שהרוויחה תפעולית כ-38 מיליון שקל, בונה דירות למגורים, אבל הכנסותיה
ממגזר זה הסתכמו ברבעון הראשון ב-12.3 מיליון שקל, כ-18%% מסך הכנסותיה. הרווח
התפעולי של פעילות זו נאמד בכ-3 מיליון שקל (עלות הדירות שנמכרו מסתכמת בכ-9.3
מיליון שקל). הרווח התפעולי בנטרול מגזר הבנייה למגורים מסתכם בכ-35 מיליון
שקל, בדומה לרווחי מבני תעשייה.
אבל גם ביחס לגב-ים חשוב להזכיר, כי לחברה יש פעילות נוספת כמו שירותי אחסון
וכן הכנסות מניירות ערך. עם זאת, ברור שעיקר הרווח הזה מיוחס לפעילות השכרת
הנכסים.
ובעוד הרווח של שתי החברות ניתן להשוואה, היקף הנכסים של מבני תעשייה כפול
מזה של גב-ים. למבני תעשייה מבנים בשטח של כ-1,380 אלפי מ"ר ובנוסף חנינוים
מקורים בשטח של כ-122 אלפי מ"ר. לגב-ים נכסים מניבים בשטח כולל של כ-680 אלף
מ"ר.
מבני תעשייה משכירה כ-87% מנכסיה ומקבלת תמורתם כ-66.6 מיליון שקל ברבעון וכן
כ-7.2 מיליון שקל בגין ניהול מבנים אלה. ואילו גב-ים משכירה כ-91% מנכסיה תמורת
כ-48.7 מיליון שקל.
"יש מספר הבדלים בין שתי החברות", מדגיש חנן ניצן, מנכ"ל גב-ים. "ההבדל הגדול
הוא, שחלק עיקרי מהמבנים של מבני תעשייה נמצאים בפריפרייה. זה בגלל שבמקורה
זו חברה ממשלתית, ששמה לה דגש להשקיע באזורי פיתוח. המבנים שלנו במקומות טובים
יותר.
"ההבדל השני הוא איכות המבנים, או נכון יותר רמת המבנים. רמת המבנים שלנו גבוהה
מרמת המבנים של מבני תעשייה. אבל, שוב, אני מדבר על ממוצע. זה גורם לכך, שההכנסה
למ"ר אצלנו גבוה משמעותית מההכנסה שלהם".
גלובס: מה ההכנסה החודשית למ"ר אצלכם?
ניצן: "ההכנסה שלנו בממוצע למ"ר היא כ-8-7 דולר. של מבני תעשייה זה בין 4 דולר
ל-5 דולר".
- ויש הבדלים נוספים בינכם?
"יש עוד הבדלים. בסופו של דבר, כל חברה מתנהלת בצורה שלה, אבל שני ההבדלים
שהזכרתי הם המשמעותיים ביותר".
מכל מקום, למרות המיתון במשק המקומי, מצליחות שתי החברות לדווח על גידול בהכנסות
מנכסים להשכרה. מבני תעשייה הגדילה את הכנסותיה לעומת הרבעון המקביל בכ-9%,
בעיקר תודות להשכרת נכסים חדשים, וגב-ים הגדילה את עסקי ההשכרה בכ-7.5% גם
תודות לאכלוס מבנים חדשים.
"המצב הכלכלי בארץ נעשה גרוע יותר משנה לשנה", מתאר ניצן, "ישנה האטה חריפה
וירידה משמעותית בפעילת הכלכלית בהשקעות בארץ. כמעט בכל סממן ופרמטר כלכלי
ישנה ירידה וזה משליך על ענף הנדל"ן. הוא אמנם לא הראשון שמרגיש את ההאטה,
זה מגיע אליו מאוחר יותר, אבל הענף בפרוש מרגיש האטה.
"ולארך כל אותה תקופה אנחנו מצליחים להתמודד די יפה. אנחנו שומרים על תפוסה
גבוה של המבנים להשכרה וכן אנחנו שומרים על רווח גבוה, על תשואה להון יפה,
וכל זאת במקביל להמשך הרחבת הפעילות. למרות המצב המשכנו להשקיע בבניית נכסים
להשכרה".
במהלך הרבעון הראשון עסקה החברה בתכנון, רישוי והקמה של כמעט 100 אלפי מ"ר
מבני הי-טק, משרדים, מסחר, תעשייה וחניונים.
ניצן: "אנחנו ממשיכים לבנות והמיוחד בכל העניין הזה, שכל הנכסים הנבנים כעת
מושכרים מראש לחברות, שהבטחון הכלכלי בהן הוא גבוה מאוד".
- כמו מי לדוגמה?
"יש רבות. בינהן לדוגמה פיליפס, אלביט מערכות וצים. למעשה, כבר לפני שנים רבות
החלנו בבני-יה המותאמת ללקוחות ספציפיים. הצלחנו להשיג את אמונן של חברות גדולות
ויש לנו חברות רבות שמוכנות לשכור אצלנו עוד לפני שהבניין מוכן. מדובר על חוזי
שכירות ארוכי טווח - בין 10 ל-20 שנה".
- למי השכרתם באופן כזה לאחרונה?
"לאחרונה סיימנו את הבניין של IBM בקמפוס של אוניברסיטת חיפה. מדובר על בערך
15 אלף מ"ר שהושכרו לעשר שנים עם אופציה לעשר שנים נוספות".
- בכמה זה הושכר?
"ב-15 דולר למ"ר".
- על איזו תשואה לנכס מדובר?
"אנחנו לא מפרטים זאת. אבל, התשואה על הנכסים החדשים גבוהה יותר מאלו של הנכסים
הישנים".
- התשואה הממוצעת מתקרבת לכ-10%?
"התשואה הממוצעת שלנו היא לפחות 10%. תשואה טובה מאוד יכולה להיות כ-11%".
- אתם בונים כ-100 אלפי מ"ר. מתי יכנסו השוכרים?
"זה תהליך הדרגתי. אבל ב-2003 כל הנכסים החדשים יניבו הכנסות משכירות. מדובר
על עשרות אלפי מטרים יקרים. אנחנו בונים לחברות מתפתחות ומתקדמות. כח האדם
שם יקר וזה משליך על איכות המבנים. כאשר אתה מעסיק כח אדם יקר, אתה צריך ליצור
לו סביבת עבודה מתאימה. לדוגמה, הבנייה בהרצליה פיתוח ומת"מ בחיפה.
"ברבעון הראשון סיימנו גם מבנה של 15 אלף מ"ר במת"מ בחיפה, שייתאכלס ע"י אינטל
וחברות נוספות. השכירות שם גם תהיה בסביבות ה-15-14 מטר".
- ובכל זאת אנחנו במיתון. איך זה משפיע עליכם?
"נכון, אנחנו במיתון ואנחנו בפרוש חשים זאת. קורה שחברות, לקוחות שלנו, פשוט
נעלמות. היתרון שלנו במצב כזה הוא במיקומם של הנכסים, ברמת המבנים ובאיכותם
ובשרות שאנו מספקים ללקוחות. מדרך הטבע אנחנו נפגעים אחרונים. אבל, אנחנו צריכים
לעבוד פי שתיים או שלוש כדי להחזיק את המצב.
"לקוחות נופלים גם אצלנו. אנחנו מחפשים דיירים חדשים, ובזכות המיקום, האיכות
והשירות, אנחנו משיגים דירים חדשים. בשנה שעברה החלפנו 131 חוזים חדשים, וזה
חוץ מהמבנים החדשים".
- אפשר להניח שהתפשרתם על המחיר?
"לא. דווקא ברוב המקומות לא התפשרנו על המחיר. יש מקומות שכן ואלה מקומות שבהם
קשה יותר מבחינה כלכלית, כמו באר שבע וחיפה. אבל בהרצליה פיתוח ישנם הרבה שטחים
ריקים והשטחים שלנו מלאים עד אפס מקום, וזה תודות לאכות המבנים, לשרותים שאנו
ולאמינות של גב-ים".
- איך יראו הרבעונים הבאים?
ניצן: "אם המצב ישאר כפי שהוא, יהיה גידול עקבי בהכנסות מהשכרת נכסים מניבים.
אני חושב שבראייה שנתית נעלה במעל 10% מהשכרת נכסים מניבים. אם המצב ישתפר,
יש לנו סיכוי טוב לקפיצה בפעילות".
לתשומת לבכם: מערכת גלובס חותרת לשיח מגוון, ענייני ומכבד בהתאם ל
קוד האתי
המופיע
בדו"ח האמון
לפיו אנו פועלים. ביטויי אלימות, גזענות, הסתה או כל שיח בלתי הולם אחר מסוננים בצורה
אוטומטית ולא יפורסמו באתר.
כתבות
ני"ע
