צפון אמריקה: הירידה בשוק המשרדים להשכרה נמשכת

* שיעור הנכסים המושכרים ממשיך לרדת כמעט בכל השווקים שנבדקו - השווקים "ספגו" 15.5 מיליון רגל רבועה ברבעון הראשון, לעומת 21.6 מיליון רגל רבועה ברבעון האחרון של שנת 2001.

הדבר מבטא ירידה של 3.9% בכמות הנכסים שנכנסו לשוק. זהו למעשה הרבעון החמישי ברציפות, בו נתון זה ממשיך לרדת. נתון זה, היה אחד המנועים המרכזיים בדחיפת שיעור הנכסים הפנויים לרמת שיא של 14.9%. הציפייה היא, כי מגמה זו תימשך לפחות בשני הרבעונים הבאים גם כן.

* מחירי שכירות משרדים שמרו על מגמת ירידה - במהלך הרבעון הראשון, שיעור הביקוש למשרדים Class A באיזורי הדאון טאון המרכזיים ירד בשיעור של 2.4% לרמה של 37.20 דולר לרגל רבועה.

בהתאמה, מחירי שכירת המשרדים בפרברי המרכזים ירדו בשיעור של 3.4% לרמה של 25.50 דולר לרגל רבועה. בשווקים רבים, הגידול בשכירויות המשנה דחף את המחירים מטה.

* שכירות המשנה הפכה למרכיב מרכזי בשווקים רבים - נכסים לשכירות משנה ממשיכים להיערם בשווקים רבים, עם גידול של 10.2% במהלך הרבעון. יחד עם זאת, מדובר בירידה לעומת 15.2% שנרשמו ברבעון האחרון של 2001. הציפייה היא להמשך המגמה גם בשני הרבעונים הבאים.

* הגידול באבטלה ממשיך להוות מרכיב מהותי בכלכלה - בעוד התוצר ברבעון הראשון בשיעור 5.8%, יחד עם עוד מספר נתונים מקרו כלכליים, מצביע על תחילת ההתאוששות ויציאה מהמיתון, מספר המובטלים הגדל מצביע על שוק עבודה "חלש". צמיחה בשיעור המובטלים, מגדילה באופן ישיר את כמות הנכסים המתפנים וחוזרים לשוק.

* פרויקטים חדשים נותרים ריקים בשווקים מסוימים - 25.1 מיליון רגל רבועה חדשים הנמצאים בבנייה, יחד עם 43.2 מיליון רגל רבועה ברבעון הקודם, שיצטרפו לכ-80 מיליון רגל רבועה שיבנו במהלך השנה הקרובה, יחזקו את תופעת "הבניינים השקופים" במספר מוקדי פעילות מרכזיים בצפון היבשת.

הכוונה היא לבניינים שבעליהם לא מצליחים למכור או להשכיר אותם עם תום הבנייה. עיקר השווקים הסובלים מתופעה זו, הם שווקים המתאפיינים בחברות היי-טק וטלקום הפעולות בהן.

* המטוטלת נעה בבירור לצד המשכירים - המשכירים "חזרו" למושב הנהג עם מספר אפשרויות רב מתמיד. שוכרים רבים "פותחים" את חוזיהם לדיון מחודש, אפילו כאלה שמועד פקיעתם בעוד שנים רבות. כיום, פעילות ההשכרה מתאפיינת בעיקר בסיום חוזים, ולא בצמיחה.

* בעלי הנכסים מתאמצים יתר על המידה לשמור על הדיירים - בקרב בעלי נכסים רבים, המטרה העיקרית שמנחה אותם היא שמירה על הדיירים הקיימים. הדבר מציב אותם עם תנאי מו"מ גמישים ואטרקטיביים ביותר.

* איכות מול כמות - Class A כבר איננה מילת מפתח. דיירים רבים מוותרים, במסגרת תהליכי ההתייעלות והקיצוצים בהוצאות, על איכות המשרדים.

כיום, העדפה היא למחיר זול יותר על חשבון האיכות. הדבר בולט ביותר בשיעור משרדים מסוג Class A הפנויים, לעומת משרדים אחרים.

* שוק השכירות מאופיין בשוכרים קטנים יחסית - השוכרים הגדולים של שטחי המשרדים נעדרו מהשוק במהלך הרבעון הראשון. שווקים, גדולים כקטנים, דיווחו, כי היקף העיסקאות הקטנות, עלה על היקף העיסקאות הגדולות באופן משמעותי שלא נראה בעבר.

* היזמים שומרים אמונים לשוק המשרדים - למרות התמונה העגומה יחסית העולה מנתונים אלה, בעלי נכסים ויזמים רבים, עדיין מאמינים בשוק המשרדים והדעה הרווחת היא, שמדובר בירידה לצורך עלייה בלבד. רבים מאמינים, כי הירידה בביקוש היא עניין זמני שיתוקן כבר ברבעון הבא.