גל ההתעניינות בנכסים בפאריז וסביבותיה מצד פרטים וחברות ישראליות - ציבוריות
ולא ציבוריות - בעלייה מתמדת. החשיפה הציבורית להזדמנויות ההשקעה שמציעה פאריז,
באה בעקבות דו"ח ששלחה החברה הכלכלית לירושלים לבורסה בתחילת אפריל השנה. (החברה
בשליטת אליעזר פישמן - בעל עניין ב"גלובס").
החברה הודיעה כי "חברה בת שלה התקשרה בהסכם לרכישת בניין משרדים ברובע ה-13
בפאריז, בשטח כולל של כ-15,000 מ"ר, כולל שטחי שירות.
התמורה, כולל המיסים הכרוכים בהעברה, מסתכמת בכ-41.5 מיליון אירו. כ-84% מהתמורה
תמומן באשראי לזמן ארוך. דמי השכירות המשולמים על ידי שוכרי הנכס הינם בשיעור
שנתי של כ-10% מהתמורה דלעיל.
הסכמי השכירות העיקריים הינם לתקופה של 6 עד 9 שנים". יש גם שמועות שהקבלן
לוי ופרץ בוני הנגב רכשו שם נכסים. עיסקת החברה הכלכלית בוצעה באמצעות חברת
"קלופמן, זינגר ברנע בע"מ", חברה בבעלות קבוצת פרופ' אמיר ברנע ושלום זינגר,
בניהולו של גיל קלופמן. בעקרון, אומרת החברה, העיסקאות הללו בצרפת מבוצעות
על פי שכר הדירה שנותן תשואות בין 7% ל-12%, הסכמי שכירות לטווח ארוך, עד 9
שנים, כאשר הסכם השכירות מהווה בסיס למימון בנקאי של 80% מהעיסקה, בהלוואות
נון-ריקורס.
השוק הצרפתי הפך אטרקטיבי להשקעות זרות, מרגע שהתחילו סימני היציאה מהמיתון
הכבד שאליו נכנס בתחילת העשור הקודם, אומר דידייה אנגליק, יו"ר חברת אטואל
פרופרטיז. השותפה הצרפתית של קלופמן זינגר ברנע. "ההתאוששות נצפתה ב-97', והעליות
הגדולות בלטו מאמצע 99' ובמהלך שנת 2000".
לקראת ספטמבר 2001 נעצרו העליות הגדולות ומחירי הנכסים והשכירות התייצבו, מה
שהפך את צרפת בכלל ואת האיזורים שמסביב לערים הגדולות ובכללם פאריז, לשוק אטרקטיבי
שהחליף את שוק הנדל"ן הבריטי". הדבר, אומר אנגליק, נעשה תוך שילוב מוצלח עם
העובדה שקרנות השקעה אמריקניות גדולות כדוגמת גולדמן זאקס, מורגן סטנלי ורבות
אחרות, שרכשו כאן נכסי נדל"ן רבים מאוד וזולים מאוד בשנים 96' ו-97', בשלהי
המיתון הגדול, סגרו השנה 5 ו-7 שנות השקעה, כשהם מחויבים בהן בהסכמים הראשוניים,
"והם מוכרים את הנכסים הללו ברווח שמגיע אפילו להכפלת מחיר הרכישה, אבל זה
עדיין מחיר טוב מאוד עבור רוכשים חדשים". הצרפתים מגיעים לישראל באופן שוטף,
והם משתתפים צמוד לשותפיהם הישראלים, בפגישות עם משקיעים פוטנציאלים. "חושש
לבוא לכאן? לא, למה? החברים שלי באמת שואלים אותי, אבל אני מסביר שזה לא מה
שרואים בטלוויזיה, שטלוויזיה מראה רק נקודות בעייתיות, אבל החיים הם לגמרי
אחרים. אין ולא היתה לי בעיה להגיע לכאן גם בתקופות המאוד קשות. ממש לא", אומר
היו"ר אנגליק. אטואל התאגדה בשנת 88' והרחיבה את פעילותה, תוך הקמת שותפויות
מקומיות באירופה.
החברה מנהלת ורוכשת נכסים עבור משקיעים זרים, בעיקר אמריקנים וגרמנים. 20%
מפעילותה נעשית כיום בבריטניה, 20% בגרמניה, עוד 20% במדינות מערב אירופה ואחרות,
ו-40% בצרפת. השותפות בישראל פעילה מזה כשנה.
"יש מספר הולך וגדל של לקוחות ישראלים שאנחנו מנהלים עבורם פעולות איתור נכסים,
משא ומתן וביצוע בפועל של רכישת הנכסים, בעיקר בפאריז ובסביבתה", אומר גיל
קלופמן.
"אנחנו גם מביאים את המימון לעיסקאות מבנקים אירופאים. ההתעניינות היא של גופים
נכבדים במשק בישראל, והם מצויים בשלבים שונים של ביצוע וסגירת עיסקאות.
אנחנו בעיקרון מדברים על עיסקאות שמתחילות ב-5 מיליון דולר, שזה אומר בערך
1 מיליון דולר הון עצמי, ועד לכל סכום שהוא.
הנכסים מושכרים כולם לצרכים מסחריים, במרביתם משרדים ומרכזים לוגיסטיים. השוכרים
הם בדרך כלל חברות מקומיות, סניפים של חברות אירופאיות וגם חברות ממשלתיות
צרפתיות. ההתעניינות הישראלית בעלייה, בגלל הרחבת ההשקעות בעולם, בגלל ההתעניינות
במערב אירופה, ירידה בפעילות בבריטניה, והנקודה המיוחדת שצרפת מצויה בה בתקופה
הזו".
האם לפוליטיקה, למתח הפוליטי ולתחושת אי הנוחות היהודית אין נגיעה לכל זה?
"יש גם יש", אומר בכיר בשוק הישראלי. "בחודשים האחרונים אנחנו רואים תנועה
של רכישות נדל"ן שמבצעים כאן יהודי צרפת. הם באים, קונים וחוזרים. צריכים את
הביטחון. והם יודעים בדיוק למה.
"מול זה מתחילים כמה אנשים לקנות בצרפת. אז נכון שיש יתרונות וחלון הזדמנויות,
השאלה היא מה יקרה אם איזשהו עניין הנוגע לעיסקה יגיע לתביעה משפטית במערכת
הצרפתית. האם יהיה משחק הוגן, כן אולי לא?" דידייה אונגליק: "הכלכלה לא קשורה
כלל לפוליטיקה. הכלכלה רצה קדימה והפוליטיקה לא מתערבת. חוץ מזה, עובדה שאחוז
ההצבעה הבעייתי לל-פן היה נמוך ביותר. עוד דבר יש לציין: הממסד, ז'אק שיראק,
הבין שחייבים לטפל במצבים שנוצרו נוכח הגדלת הנוכחות המוסלמית בצרפת, מהגרים
חוקיים, ובעיקר לא חוקיים, שרובם מאלג'יריה, אחרים ממרוקו ותוניס".
בסיס כלכלי נוסף להתעניינות בשוק הצרפתי נוגעת לצו-האופנה המתפתח של חברות
הגדולות שם, המעדיפות לשכור נכסים ולא לרכוש בעלות בהם, גם אם מדובר במכירת
המבנים שהיו בבעלותם ושכירתם.
"להערכתי", אומר אמיר ברנע, "הדבר נובע מהאינטרס של החברה להראות מאזן כספי
יותר יפה, עם ההתחייבויות נמוכות. מאחר ומשך חוזה השכירות איננו ארוך במיוחד,
מדובר בעד תשע שנים, ואין בו התחייבות או אופציה לרכישה, הרי בטכניקה של השכירות,
הופך מימון המבנה והשכירות לסעיף חוץ מאזני".
דידייה אונגליק: "גם לבעלי הנכסים שרכשו נכסים בתקופת המיתון, כדאי למכור כיום
את הנכס ולשכור אותו מחדש, גם אם ביצעו השקעות גדולות בבניין. לנו כמי שרוכשים
את הנכסים הללו, עניין מיוחד בכך, מפני שאז הסיכוי שהשכירות תתחדש אחרי החוזה
הראשון גבוהה יותר.
זה נכון גם במוסדות פיננסיים שהאינטרס העיקרי שלהם הוא הלימות הון. אנחנו רואים
שהם מוכרים את הנכסים ושוכרים אותם מחדש. כל רווח ההון שנובע מהעיסקה נרשם
מייד בהון העצמי של המוסד הפיננסי, והדבר מאפשר לו להגדיל את היקף האשראי הפעיל
שלו, דבר שיש עניין רב מאוד לביצועו בגלל תנופת הצמיחה".
גיל קלופמן: "היתרון העיקרי של החברה בישראל הוא הקשר והשותפות עם הצרפתים,
דבר שמאפשר להציע למשקיע הישראלי קשר מקומי טוב עם חבילת מימון טובה שצמודה
לו".
ברנע: "הכדאיות למשקיע הישראלי נובעת מהחבילה כולה. שוכר טוב, תקופת שכירות
ארוכה, או פיזור טוב של מספר תקופות שכירות, שכר דירה שנע בתחום של 7% עד 12%
משווי הנכס, תלוי במיקומו, מניב תשואה לבעל הנכס, הגבוהה משמעותית מעלות חבילת
המימון - כ-80% משווי הנכס, שמחירה הוא כ-6%.
מול זה יש כמובן גם את הסיכונים המוכרים בעיסקאות כאלה, שבעל הנכס לוקח על
עצמו: למשל, אי חידוש חוזה השכירות באותו מחיר, שוכר שלא עומד בהסכם, אפשרות
ירידת שווי הנכסים, או אפשרות לעליות ריבית במשק הצרפתי הצומח. רכישת נכסים
מושכלת באמצעות מומחים מקומיים יכולה להפחית סיכונים אלה למינימום".
לתשומת לבכם: מערכת גלובס חותרת לשיח מגוון, ענייני ומכבד בהתאם ל
קוד האתי
המופיע
בדו"ח האמון
לפיו אנו פועלים. ביטויי אלימות, גזענות, הסתה או כל שיח בלתי הולם אחר מסוננים בצורה
אוטומטית ולא יפורסמו באתר.
כתבות
ני"ע
