הדו"חות אומנם מצוינים, אבל המנכ"לים עדיין מודאגים

על רקע מצעד הדו"חות של הבנקים, המעידים על ירידה חדה ברווחיות במקרה הטוב ועל הפסדים כבדים במקרה הפחות טוב, בולטות התוצאות הטובות במיוחד של הבנקים הגדולים למשכנתאות. זהו רבעון של נחת ליו"ר בנק משכן, ארנון רבינוביץ (האחראי על אשראי לבנייה בבנק הפועלים) והמנכ"ל עידית לוסקי; ליו"ר בנק טפחות ראובן אדלר (משנה למנכ"ל בנק המזרחי) והמנכ"ל חיים פרייליכמן; וליו"ר בנק לאומי למשכנתאות, אבי פלדמן (מנכ"ל לאומי ושות') והמנכ"ל ראובן צבאג.

שלושת הבנקים למשכנתאות, כאילו תלושים ממציאות המיתון המתמשך במשק בכלל ובנדל"ן בפרט, דיווחו בשבוע שעבר על עלייה חדה ברווחים. הגדיל מכולם בנק משכן (מקבוצת הפועלים), שהכפיל את רווחיו. לאומי למשכנתאות הגדיל אותם כמעט בשליש, ואילו הבנק הגדול במערכת, בנק טפחות (מקבוצת המזרחי), נשאר עם רווחים דומים לרבעון המקביל אשתקד. גם זה נחשב בימינו להישג בלתי מבוטל, אותו היו מאמצות בשתי ידיים חברות האם של בנקים אלה. גם ליתר המתחרים שלהם, בנק דיסקונט והבנק הבינלאומי, הראשון מפסיד מזה למעלה משנתיים ואילו השני עבר הרבעון להפסד ראשון בתולדותיו - שימור רווחי רבעון ראשון 2001 היא בגדר חלום.

גם התשואות להון של סקטור הבנקים למשכנתאות נמצאות בדרגה אחת מעל אלה של הבנקים המסחריים. משכן, עם 13.5% וטפחות עם 10.8%, השיגו את כל הבנקים המסחריים הגדולים במערכת.

ההפרשות גם הן תורמות את שלהן לתמונה הוורודה, והן עלו בשיעורים זניחים יחסית של עד 20%, וזאת לעומת מאות אחוזים בהן עלו ההפרשות בבנקים המסחריים. בבנק משכן ניכרת תמונה בוהקת עוד יותר, לאור ירידה של כשליש בהיקף ההפרשות.

לכל זה נוספים נתונים מעודדים של גידול בעשרות אחוזים בהיקף האשראי שנתנו שלושת בנקים אלה ברבעון הראשון של השנה, לעומת ההיקף שניתן בסוף שנת 2001.

מנהלי הבנקים למשכנתאות: דברים שרואים מכאן לא רואים משם.

מסתבר, שמי שממהר להסיק מסקנות לגבי התאוששות בשוק הדיור, ואף להכריז על מכונת ייצור רווחים חדשה שהגיחה לה לתוך המערכת הבנקאית שמשוועת לקצת עזרה, טועה. אם נקשיב למנהלי הבנקים למשכנתאות החתומים על הדו"חות המדוברים, ניווכח שהוא אפילו טועה בגדול.

עידית לוסקי, מנכ"ל בנק משכן: "מוקדם לשמוח מנתוני הרבעון הראשון. הכדאיות לרכישת דירה גדלה ברבעון הראשון בעיקר עקב הפיחות של השקל לעומת הדולר. גם הירידה שנרשמה בשיעורי הריבית והעלייה שנרשמה בדמי השכירות למגורים הביאו לעליית הכדאיות. עם זאת, קיימת אי ודאות לגבי המשך המגמה הזו, על רקע המיתון במשק, האירועים הביטחוניים ושיעורי האבטלה הגבוהים".

לדברי לוסקי, המצב הבעייתי של הענף בולט גם בצד ההיצע בשוק הדיור: "הרבעון הראשון של השנה התאפיין בקצב נמוך, הן של התחלות בנייה והן של שיווק קרקעות לבנייה למגורים. הירידה בקצב התחלות הבנייה מאפיינת הן את הסקטור הפרטי והן את הסקטור הציבורי, שבו נרשמה ירידה של 36% בקצב התחלות הבנייה".

חיים פרייליכמן, מנכ"ל בנק טפחות, מיישר קו: "לכאורה דו"חות הבנקים למשכנתאות נראים יפה, בעיקר לעומת דו"חות הבנקים המסחריים. אך המבחן האמיתי נמצא בתחום ההפרשות בגין חובות המשתכנים, בהם ההפרשה נעשית על-פי עומק הפיגור - ושם יש הרעה ניכרת בכל הבנקים למשכנתאות, בשל ההרעה במצב המשק".

פרייליכמן גם מזכיר שרווחיות, בעיקר בפעילות משכנתאות המאופיינת בטווח הארוך שלה, לא נמדדת על-פני רבעון, אלא על פני פרק זמן ארוך הרבה יותר: "מאפיין פרטי נוסף של סקטור המשכנתאות הוא העיכוב או הפיגור של התוצאות. את פירות המשכנתאות שנתנו היום נראה עוד לפחות שנה, ומה שאנו רואים היום זה פירות של שנים עברו".

ראובן צבאג, מנכ"ל לאומי למשכנתאות: "כשמנתחים את דו"חות הרבעון הראשון של הבנקים הגדולים בסקטור המשכנתאות רואים שהרבעון בכלל לא נראה טוב". הנימוק של צבאג מתמקד דווקא בתיק המשכנתאות הכולל, שגדל רק ב-1%, וזאת לעומת קצב גידול של 1.5% לרבעון אשתקד וקצב גידול של 2.5% לרבעון עד לפני שנתיים.

אז מה בכל זאת מסביר את המספרים היפים בדו"חות?

לשאלה איך בכל זאת הגיעו הבנקים למשכנתאות לרווחים נאים כל-כך, יש מספר תשובות.

את התשובה הראשונה נותנים נתוני שוק הדיור, המעידים על עלייה של 9% בהיקף העסקאות לדיור בחודשיים ינואר-פברואר בהשוואה לחודשיים האחרונים של שנת 2001. זאת בין השאר בשל חוק הנגב, שהגדיל את מתן ההלוואות בפריפריה במהלך תחילת שנת 2002. נתון זה חשוב מאוד, מכיוון שהוא מסמן התעוררות בשוק המהווה את מטה לחמו של סקטור הבנקים למשכנתאות. לדברי לוסקי, אין ודאות כי מדובר בתחילתה של מגמה שתימשך גם על פני הרבעונים הבאים.

הסבר נוסף הוא של התייעלות, בה בולט בעיקר בנק טפחות, שעורך כבר שנים ארוכות מסע התייעלות מפרך, שמפירותיו הוא נהנה ברבעונים האחרונים וכמובן גם ברבעון עליו אנו מדברים.

לפרייליכמן גם תשובות נקודתיות פחות: "לבנקים למשכנתאות יש יתרון גדול על-פני הבנקים המסחריים. הם לא נתנו אשראים גדולים לחברות ענק, אלא מתבססים על קהל לקוחות גדול ומפוזר. לכן, אין לנו סיכון של פגיעה חזקה מלקוח בודד, כפי שקרה בבנקים המסחריים. גם בתחום הבטחונות מצבנו טוב יותר, כי אנו מקבלים בטחונות טובים שגם אם ערכם ירד לאחרונה, המרווח שנלקח בין היקף ההלוואה לשווי הנכס מותיר נכס מספק לבנק כדי לכסות את ההלוואה במקרה של כשל באשראי.

"במשקי הבית", מסכם פרייליכמן את אופי המגזר העיקרי לו הוא נותן אשראי, "פגיעת המיתון עדיין פחותה מזו של המגזר העסקי, אך אין ספק שלאורך זמן המיתון נותן אותותיו גם על מגזר זה, ואנו מרגישים קשיים של לווים לעמוד בתשלום".

ובכל זאת, בנק טפחות הוא הבנק הגדול ביותר מבין הבנקים למשכנתאות, שמעניק אשראי ללווים עסקיים בצורת לווי פרויקטים לבנייה. פרייליכמן טוען, כי ברבעון האחרון ההפרשה בגין לווים אלה היתה אפסית: "החכמה במדיניות הפרשות היא לבצע אותם עוד טרם מופיעה הבעיה, ולכן ברבעונים קודמים ביצענו הפרשות בגין לווים אלה, ולעת עתה אין לנו צורך בהפרשות נוספות".

מדוע נהנו הבנקים למשכנתאות מהעלייה החדה בדולר?

אחד הגורמים המשפיעים ביותר על הדו"חות הרבעונים של הבנקים למשכנתאות הוא דווקא הדולר, שזינק בתקופת הדו"חות, זינוק שהחל מיד עם ירידת הריבית בדצמבר אשתקד, ולא נרגע עד ימים אלה.

קפיצת הדולר גרמה לכמה תופעות לוואי: ירידת התשואות על אלטרנטיבות השקעה מצד אחד והמדדים הגבוהים מצד שני, גרמו לכך שרבים ביצעו פירעונות מוקדמים של משכנתאות, באמצעות כספים שהיו בפקדונות שקליים ובאפיקים אחרים, שנעשו פחות אטרקטיביים.

ואכן, סכום הפירעונות המוקדמים במערכת הגיע ל-2.3 מיליארד שקל, גידול של 158% יחסית לתקופה המקבילה ב-2001, דבר שכמובן גרם לקיטון תיק האשראי ועמו ירידה בהכנסות הריבית.

אך מנגד, עליית הדולר גם אפשרה להשלים עסקאות מכירה של דירות שהיו זמן רב בשוק, זאת לאור נכונות הקבלנים לספוג את העלייה ולמכור לפי שער נמוך. מגמה זו היא שהביאה לגידול במכירת דירות אותן הזכרנו, שמתורגם מידית לגידול במתן משכנתאות.

מגמה זו סייעה גם לסגור חובות של חייבים, או כפי שהבנקים קוראים לזה: "שיפור הגבייה". במיוחד נכון הדבר בבנק משכן, שנהנה מהצלחה גבוהה יחסית במכירת דירות בכינוס נכסים, או מהצלחה של לקוחות שלו שנמצאים בפיגור במכירת דירתם, הצלחה שהביאה אותם לפרוע את המשכנתא כולה על כל פיגוריה. כך חסך לעצמו בנק משכן הפרשות רבות, וניכה הפרשות קודמות. הדבר ניכר היטב בשורת ההפרשות, שירדו במשכן ב-32%.

גם צבאג מעריך, כי העלייה החדה בשער הדולר הריצה כאלה שהתכוונו לרכוש דירות אל הקבלנים, שם מיהרו לסגור עיסקה תוך ניצול נכונות הקבלים להקפיא את מחיר הדירה לפי השער הישן. "אך מנגד", אומר צבאג, "בדירות יד שנייה היתה ירידה שקיזזה קפיצה קלה זו במכירות, מכיוון שמוכרי דירות יד שנייה לא היו גמישים כמו הקבלנים, וניסו להעלות את מחיר דירתם בהתאם לעליית שער הדולר".

איך מנסים הבנקים להרוויח יותר, כשאין יכולת להגדיל את הפעילות?

גורם אחר לעלייה ברווחים הוא מרווחי הריבית. לאורך שנים סובלים הבנקים למשכנתאות ממרווחים מאוד נמוכים במגזר הצמוד. מדובר במרווח בין המחיר אותו הם משלמים על הכסף (עלות הגיוס), לבין הריבית שהם מקבלים מהלקוחות.

אך לא כך במגזר השקלי, בו מטפחים הבנקים למשכנתאות את מכירת ההלוואות צמודות פריים הנושאות מרווח שמן יותר. גם המגזר הדולרי נושא עמו מרווחים גבוהים יותר.

אם בעבר אחוזים בודדים מהלווים היו מוכנים לשמוע על מסלול הפריים, הרי הורדת הריבית בסוף דצמבר 2001 הגדילה את הכדאיות של מסלול זה. לדברי לוסקי, בבנק משכן, שזיהה את הפוטנציאל של מסלול הפריים כבר לפני כשנה, כ-20% מההלוואות ברבעון הראשון של השנה ניתנו במסלול פריים: "הבנק הציע הלוואות בריבית פריים פחות 0.6%, והציג את הכדאיות של המסלול גם בכך, שהוא מאפשר גמישות מירבית בפירעונות מוקדמים ובמעבר לכל מסלול אחר בכל עת, ובתקופות של אי ודאות יש לכך יתרון. מגמת הגידול בהלוואות הפריים נמשכה גם ברבעון השני, והגיעה ליותר מ-35%".

בעקבות הפיחות נרשם גם גידול בהיקף ההלוואות הצמודות לדולר. כנראה שרבים הניחו, כי הדולר הגיע לרמת שיא, שממנה הוא עשוי לרדת, ולכן זו הזדמנות לקחת משכנתא צמודה לדולר. התוצאה היתה, ש-30%-25% מההלוואות שניתנו ברבעון הראשון של 2002 היו במסלולים שאינם צמודים למדד, פריים ודולר, ובמסלולים אלה המרווח של הבנקים גבוה יותר.

"מדובר במצב רגעי בלבד של שיפור ברווחיות", מתריע צבאג. "מי שלקח לפני חודש משכנתא צמודה לפריים לפי פריים של 6.1%, צריך החל מהשבוע שעבר לשלם לפי פריים של 7.1%. כלומר מדובר בעליה של 16% בתשלום החודשי. עלייה כה חדה עלולה להכביד על לווים רבים ולגרום להם לפגר, ולבנקים לבצע הפרשות בגין פיגורים אלה".

לדברי צבאג, גם האפשרות כי המרווח הגבוה יחזור כבומרנג בדמות רמת הפרשות גבוהה יותר, וגם טובת הלקוחות, גורמת ליועצי המשכנתאות בבנק לאומי למשכנתאות להזהיר את הלקוחות מפני חשיפה גבוהה מידי לאחד מאפיקים אלה. "אנו מציעים לקחת רק 20%-10% מהתיק בפריים ודולר, ואת היתר בצמוד מדד", כך צבאג.

צבאג גם מדגיש, כי באפיק השיקלי מרווחי הריבית של הבנקים למשכנתאות אינם כה גבוהים: "בעוד הבנקים המסחריים מוכרים אשראי ברמה ממוצעת של פריים בתוספת 2.5%-2%, אנו בבנקים למשכנתאות נאלצים להסתפק רק בפריים".

עתיד סקטור המשכנתאות תלוי בכמה גורמים "פעוטים".

כבר בדבריה של לוסקי, שמתמקדים באי הוודאות, ניכרת הדאגה לעתיד. בדו"חות בנק טפחות נכתב, כי למרות ההתאוששות קיים עדיין חשש מירידת הביקושים לדיור על רקע המיתון במשק, התגברות האבטלה והאירועים הבטחוניים.

אם הבנקים הם ראי המשק, הר שהבנקים למשכנתאות נושאים על גבם שיקוף נוסף, של שוק הנדל"ן. ועד שזה לא יתאושש, הן מצד ההיצע של התחלות בנייה והן מצד הביקוש של מכירת דירות למגורים ולהשקעה, לא יהיה שיפור אמיתי, ארוך טווח ויציב במצבם של הבנקים למשכנתאות.

כדי שזה יקרה, צריך קודם לסדר כמה עניינים "פעוטים", כמו: רגיעה במצב הבטחוני, האטה באבטלה המרקיעה, וסיומו של המיתון הכללי במשק.