אוסיף מגייסת ומאכלסת את מגדל משה אביב

"המכרז המוסדי בסוף השבוע שעבר הסתיים בהצלחה, ואנו בעצם מציעים עכשיו לציבור שתי אלטרנטיבות", מסבירה דפנה הר לב, מנכ"לית החברה. "באלטרנטיבה הראשונה מדובר על אגרות חוב עם אופציות בהיקף כספי של כ-40 מיליון שקל. במקביל, יש מכרז נוסף בהיקף זהה לאגרות חוב ללא אופציות בהיקף דומה.

"הצלחת המכרז השני תביא לגיוס מידי כולל של כ-80 מיליון שקל, אבל המכרז השני לא מובטח, כך שבמינימום נגייס באופן מיידי כ-40 מיליון שקל. מעבר לכך, אנחנו צפוים לגייס בעתיד דרך האופציות לאגרות חוב כ-60 מיליון שקל נוספים".

- יש יעוד ספציפי לתמורה?

הר לב: "אנחנו רואים בגיוס הזה אמצעי מימון לפרויקטים חדשים וליזמויות חדשות. אנחנו בפרוש לא צריכים כסף לפעילות השוטפת. יש לנו מזומנים שמספיקים לפרויקטים הנוכחיים".

- יש פרויקט משמעותי שתכנסו אליו בטווח הקרוב?

"אין משהו ספציפי, אבל כשאתה מוצא משהו ספציפי אתה צריך שיהיו לך מספיק מזומנים, ואנחנו כמובן רוצים להיות מוכנים, ולכן הגיוס הנוכחי. בעצם אנחנו רואים בגיוס הנוכחי מעין הלוואת גישור, עד שיגיעו ההכנסות הגדולות מפרויקט מרכז ויצמן. זה יקרה ב-2004, ובינתיים אנחנו משתמשים במקורות מימון נוספים כמו ההנפקה".

מרכז ויצמן הוא אחד מהפרויקטים המרכזיים של אוסיף. הפרויקט ממוקם על מגרש בשטח של כ-12 דונם, שנרכש ע"י החברה לפני מספר שנים בכ-27 מיליון דולר. המגרש ממוקם במתחם שמצפון לבית החולים איכילוב, ויצמן פינת בארי. על השטח נבנים שלושה אגפים בשטח כולל של כ-54,000 מ"ר ברוטו ומרתפי חנייה בשטח כולל של כ-88,000 מ"ר.

במסגרת התוכנית תקים אוסיף במרכז שטחי מסחר, דיור מוגן, שטחי משרדים, מרפאות חוץ, קליניקות, מלונית, אגף לשיקום לב וגריאטריה ובתי מרקחת.

שווי הפרויקט, להערכת החברה, מגיע לכ-178 מיליון דולר, אבל זאת תחת ההנחה שכולו יוצא למכירה. בפועל, החברה מייעדת כ-50% מהפרויקט להשכרה (נדל"ן מניב) וכ-50% למכירה. עד כה נמכרו כ-41% משטחי הפרוייקט.

הצפי של החברה לשכ"ד מהמרכז המסחרי (כ-5,200 מ"ר לפי 40-36 דולר למ"ר בממוצע לחודש) מגיע לכ-1.9 מיליון דולר לשנה, והצפי לרווח תפעולי מהחניון (כ-1,750 חניות לפי 100 דולר לחודש) מסתכם בכ-2.1 מיליון דולר לשנה. המלונית, להערכת החברה, תניב רווח תפעולי של כמיליון דולר לשנה (כ-80 חדרים על 3,300 מ"ר).

המספרים נראים מעולם אחר, אבל הר לב מתעקשת, שאוסיף עדיין לא ממש "נפגשה" עם המיתון."אנחנו הצלחנו לשווק את הפרויקט הזה וכן פרויקטים אחרים שלנו בזמן", היא מסבירה, "כ-41% מהפרויקט בויצמן נמכר מתוך כ-50% המיועדים למכירה".

- אבל המחירים שאתם מקבלים עכשיו נמוכים מאשר לפני שנה שנתיים.

"בפרוייקטים שלנו המחירים לא נמוכים באופן משמעותי מהעבר. מדובר על אזורים מבוקשים. באיכלוב מכרנו בעסקאות גדולות את שטחי הדיור המוגן ב-3,000 דולר למ"ר, והמחיר הזה נשאר לאורך זמן. המשרדים נמכרו בעסקאות גדולות ב-3,000 דולר למ"ר ועכשיו מדובר על כ-2,800 דולר למ"ר. אבל, צריך לזכור שעסקאות גדולות לא מייצגות תמיד את המחיר. בד"כ בעסקאות מסוג זה ניתנתת הנחה מסויימת שיכולה להגיע לכ-10%, ואף יותר".

- מתי יסתיים הפרויקט?

"החניון יופעל כבר בחודש הבא, והמרכז המסחרי יהיה מוכן ברבעון האחרון של השנה".

כך או אחרת, פרויקט מרכז ויצמן אמנם מרשים, אבל פרויקט הדגל של החברה הוא מגדל משה אביב (שער העיר). מדובר על מגדל בן 68 קומות - הגבוה ביותר במזרח התיכון - שאיכלוסו צפוי כבר בקרוב.

המגדל ממוקם בצומת עלית בפינת הרחובות ז'בוטינסקי ואבא הלל, על שטח של כ-9 דונם ומכיל שטחי משרדים, מגורים, מסחר ומקומות חנייה בכ-82 אלף מ"ר (כ-13 אלף מ"ר מיועדים לדירות יוקרתיות וכ-69 אלף מ"ר מיועדים ליתר).

היקף ההשקעה בפרויקט כולו מוערך בכ-140 מיליון דולר. חלקה של אוסיף בפרויקט כ-75% (היתר בידי חברת אביב), ועד היום הושקעו בו כ-103 מיליון דולר (ליווי פיננסי של בנק לאומי). היקף ההכנסות בפרויקט כולו הינו כ-170 מיליון דולר, ומתוך סכום זה נחתמו עד כה הסכמים בהיקף של כ-140 מיליון דולר. סה"כ חלקה של אוסיף ברווחים מפרויקט זה כ-22 מיליון דולר, כאשר מתוכם החברה כבר הכירה בכ-17 מיליון דולר.

"אוסיף רכשה ב-95 ארבעה וחצי דונם בעיסקת מזומן", משחזרת הר לב את הולדתו של הפרויקט. "זה היה מיועד למגורים, אבל עשינו עסקאות קומבינציה עם מגרשים סמוכים ושינינו את התוכנית. במקביל לעסקאות הקומבינציה ירד חלקנו בפרוייקט לכ-63% ומתוך זה יש לנו כ-75%.

"הפרויקט הוא מוצלח בכל קנה מידה. למעשה, מכרנו יותר מ-90% מהמשרדים. סה"כ שטח המשרדים הוא כ-68.8 אלף מ"ר ונותר רק כ-4.3 אלף מ"ר למכור. והמצב טוב גם בשטחי המגורים והמסחר".

- מתי האיכלוס?

"באוגוסט יגיעו הדיירים הראשונים. יהיו כאלה שיקבלו את השטחים ברמת מעטפת. כלומר, הם יצטרכו להכנס שינויים, ויהיו כאלה שיכנסו מיידית".

- גובהו של הבניין לא הרתיע את השוכרים ורוכשים פוטנציאלים?

"המגדל לא בנוי מפלדה אלא מבטון יצוק. הוא בפרוש לא בנוי כמו בניין התאומים, וגם אם היה נכנס מטוס למגדל, הבניין לא היה קורס".

- את מתארת עסקים כרגיל באוסיף, אבל המשק במצב בעייתי.

"יש האטה בשוק, אבל יחד עם זאת יש קונים. המשא ומתן מתארך יותר מבעבר, אבל השוק בפרוש לא מת. היתה בשנים האחרונות ירידת מחירים, אבל עכשיו יש יציבות במחירים".

בנדל"ן החברה אמנם מצליחה, אבל ההרפתקאה התקשורתית שלה עלתה לה ביוקר. בסוף השבוע שעבר התפרסמו דו"חות החברה לרבעון הראשון של השנה ומהם עולה, כי החברה הפחיתה את השקעתה בשידורי עדן בסך כ-7.2 מיליון שקל. בגלל הפחתה זו הפסידה החברה כ-9.9 מיליון שקל ברבעון הראשון. "אבל באופן כללי היה רבעון רגיל למדי, חוץ מההפחתה", מסכמת הר לב.