בולגריה: שוק בצמיחה, ההיצע עולה, אבל המחירים יורדים

על פי נתוני הבנק העולמי, בולגריה ממשיכה להיות הכוכב המקרו-כלכלי של האיזור, האינפלציה חד ספרתית, המטבע (לב) הבולגרי שומר על יציבות מרשימה, והבנק המרכזי בסופיה הבירה שומר על מלאי מזומנים מספיק לכיסוי הוצאותיה החיצוניות של המדינה.

הממשל החדש שנבחר באמצע שנת 2001, בהנהגתו של מלך בולגריה לשעבר, סמיון השני, יחד עם קבוצת יועציו, מחויבת להאצת תהליכי הרפורמה במדינה, בכלל זה תהליכי ההפרטה של ענפי הטלקום, בנקים, ייצור סיגריות ומספנות, שרובן ככולן מוחזקות בידי המדינה, וכן דרגולציה של ענף האנרגיה לקראת מכירתו.

השאיפה של הממשל בסופיה לעמוד בכל התנאים לקראת צירוף לאיחוד האירופי בסבב הבא הצפוי להתחיל בשנת 2004, עתיד להנחות את צעדי הממשל המרכזי במדינה בכלל ובשוק הנדל"ן בפרט.

העלאת דירוג האשראי של בולגריה על-ידי חברת הדירוג האמריקנית מודיס, רק שיפרה את עמדתה של המדינה והוביל את קרן המטבע הבינלאומית לחתום על הסכם סיוע עם המדינה לשנתיים הקרובות.

מאז שנת 2000, היצע המשרדים Class A, לשוק בסופיה גדל בצורה דרמטית, בעיקר הודות לסיומם של מספר פרויקטים גדולים. שיעור קליטת המשרדים בשוק היה איטי אך יציב, והגיע לכ-90% לקראת סוף 2001. בהשוואת מצב השוק בשנת 2001 לעומת 1997, ניתן לראות גידול פי שלושה של שטחי משרדים Class A לכמות כוללת של 35 אלף מ"ר, והציפייה היא לרמה של 78 אלף לקראת המחצית השנייה של 2002.

בסוף שנת 2001, 16% משטחי המשרדים (רמות-A ו-B) בעיר היו פנויים. סך כל הנכסים הפנויים צנח ביותר מ-10% ב-2001, בהשוואה ל-2000, בעיקר הודות לירידה של 20%-15% ברמות מחירי השכירות. מהלך זה, הגביר את ביטחונם של המשקיעים עד כה והציפייה היא לגידול בהיצע, כך עולה מדו"ח של חברת הנדל"ן הבינלאומית Colliers.

כ-50 אלף מ"ר של שטחי משרדים יצטרפו לשוק A ו-B, דבר שיוביל את שיעור הנכסים הפנויים לרמות השיא שלו בשנת 2000 שעמדו על כ-30%.

רוב החברות הבינלאומיות עדיין מעדיפות את מרכז סופיה למיקום משרדיהם, והדבר מכביד ביותר על איזור הדאון טאון שהופץ ליותר ויותר צפוף, ובכך החלו יזמים לבחון הקמת פרויקטים קרובים יותר לנמל התעופה והכביש הטבעתי של העיר.

בשנת 2000, מחירי שכירות למשרדים ברמה A, נעו בין 20 ל-25 דולר לחודש למ"ר, בעוד שבשנת 2001, המחירים נעו בין 18 ל-22 דולר. כיום, המחירים נעים מתחת ל-20 דולר לחודש, וזאת בעיקר הודות לשיעור הנכסים ההולך וגובר.

הציפייה לקראת סוף שנת 2002 וראשית 2003, היא ירידת מחירים תלולה עוד יותר, הודות להיצע שיגדל ושיעור ההיצע צפוי להגיע לרמה של 35% למשרדים ברמה A. רמות המחירים יכולים לשמור על יציבותם, במידה וחברות המחזיקות כיום משרדים ברמה B יעברו למשרדים ברמה A, אך הדבר יתאפשר רק במידה שהכלכלה הבולגרית תתחזק וההשקעות הזרות במדינה יגברו.

על הדו"ח של Colliers במחצית השנייה של 2002, רמות המחירים צפויים לרדת לרמות של 16 עד 19 דולר למ"ר לחודש למשרדים רמה A, ולרמות של 10 עד 15 דולר למשרדים ברמות B. הגידול של כ-20% הצפוי בשטחי משרדים מסוג B, יביא לשיעור נכסים פנויים של כ-23% לעומת 17% אשתקד. רמות המחירים עבור רמה C לא צפויים להשתנות והם ינועו בין 6 ל-10 דולר לחודש למ"ר. כמו כן, רמת המחירים עברו שטחי משרדים שהוסבו לבנייני מגורים, ישמרו על יציבות וינועו בין 4 ל-7 דולר למ"ר לחודש.