האופציה לא מומשה - אין דמי תיווך

על זיכרון הדברים ה"מיוחד" הוחלו דיני "חוזה על תנאי", ומשהתנאי המתלה לא התקיים, לא השתכללה עיסקה מחייבת

לאחרונה ניתן בבית משפט השלום בראשון לציון, על-ידי השופט איתן אורנשטיין, פסק דין בשאלה אשר ניתן לתמצתה כך: "האם קונה פוטנציאלי של נכס מקרקעין, אשר התחייב בכתב כלפי מתווך לשלם לו דמי תיווך באם ירכוש זכויות בנכס, חייב בתשלום דמי תיווך במקרה בו הוא התקשר בזיכרון דברים אשר העניק לו אופציה לרכישת נכס - אשר לא מומשה לבסוף?" (ת.א 1684/01 בשירי רוני נ' הרץ רוני).

באותו מקרה חתם לקוח כלפי מתווך על "כתב התחייבות לתשלום דמי תיווך", כנדרש מכוח חוק המתווכים במקרקעין, התשנ"ו - 1996. במסמך זה התחייב הלקוח לשלם דמי תיווך בשיעור של 2% ועוד מע"מ משווי הנכס אותו ירכוש. מאוחר יותר, התקשר הלקוח עם בעלת דירה, בזיכרון דברים בו ניתנה לו אופציה לרכוש את הדירה עד יום 1.9.00. לא היתה מחלוקת, כי אופציה זו לא מומשה לבסוף, והזכויות בדירה נותרו בידי בעליה.

המתווך טען, כי זכות האופציה מהווה "זכות בנכס", ולפיכך מקימה חובה לתשלום דמי התיווך. הנתבע מצדו כפר בכך, והשליך יהבו על סעיף 6 לזיכרון הדברים, בו נאמר, כי רק במקרה בו יודיע הנתבע על מימוש האופציה - ייחתם הסכם מחייב בין הצדדים למכירת הדירה.

בהיעדר פסיקה קודמת בשאלה הנ"ל, למד השופט אורנשטיין אנלוגיה מפסיקה רלבנטית בנושאים מקבילים, ובפסק דין מנומק הוא מגיע למסקנה, כי בנסיבות העניין לא זכאי המתווך לדמי התיווך.

מסקנה זו מתבססת ראשית על הקביעה, כי ענייננו בזיכרון דברים "מיוחד". זאת, לאור סעיף ספציפי אשר נכלל בו, ואשר הופך אותו ל"הסכם אופציה" למכר עתידי. סעיף זה הביא את בית המשפט להחיל על זיכרון הדברים את דיני "חוזה על תנאי" על-פי חוק החוזים. במקרה שלפנינו, אין חולק כי האופציה אשר ניתנה לנתבע לא מומשה, התנאי המתלה לא התקיים, ולפיכך לא השתכללה עיסקת מכר מחייבת לגבי הדירה. בנסיבות אלה, גם לא קמה זכות לדמי תיווך.

חשוב לציין, כי בית המשפט מצא לנכון לציין במפורש, כי "בהתחייבות לא נקבע כי גם על אופציה זכאי התובע לדמי תיווך". אמרה זו מעלה את השאלה: האם היתה תוצאת פסק הדין שונה אילו היה מצוין במפורש בכתב ההתחייבות, כי חתימה על הסכם אופציה תקים חבות בדמי תיווך אף אם האופציה לא מומשה לבסוף? בהחלט חומר למחשבה למתווכים בבואם לנסח את כתבי ההתחייבות עליהם הם מבקשים מלקוחותיהם לחתום.

נקודה אשר לא זכתה להדגשה בפסק הדין, כנראה עקב אי העלאתה על-ידי הצדדים, מאפשרת את בחינת המקרה מזווית מעט שונה. בזיכרון הדברים נקבע, כי הנתבע ישלם לבעלת הדירה סך של 10,000 שקל, אשר לא יוחזרו אף אם האופציה לא תמומש. לאור אי מימוש האופציה, נשאלת השאלה: עבור מה שילם הנתבע 10,000 שקל? לדעת כותב שורות אלה, הפרשנות המשפטית הנכונה הינה, כי סכום זה שולם על-ידי הנתבע עבור עצם מתן זכות האופציה. זכות האופציה מוכרת בדין כזכות בעלת שווי כלכלי. מכאן המסקנה האפשרית, כי הנתבע רכש מבעלת הדירה "זכות אופציה" תמורת 10,000 שקל. על כן, הנתבע אכן עשה "עיסקה בנכס" לרכישת "זכות בנכס", כאמור בכתב ההתחייבות, בשווי של 10,000 שקל, ולפיכך דמי התיווך יסתכמו ב-200 שקל. ההסבר לאי העלאת טענה זו ברור לכאורה: התובע לא רצה להסתפק בסכום הפעוט, ולו כטענה חליפית, בעוד הנתבע ביקש שלא לשאת כלל בתשלום.

פסק הדין מדגים שוב את שהעוסקים בענף התיווך במקרקעין חשים מידי יום - חוק המתווכים במקרקעין, אשר נכנס לתוקף באפריל 1997, הביא לשינוי יסודי לא רק בבסיס המשפטי של דיני התיווך במקרקעין, אלא בדפוסי הפעולה היומיומיים של המתווכים. כך למשל, וכעולה מהמקרה שלפנינו, התליית זכותו של המתווך לדמי תיווך בקיומו של מסמך בכתב, יצרה מציאות חדשה שבה קיומו של מסמך התחייבות בכתב של הלקוח כלפי המתווך לתשלום דמי תיווך, ותוכנו של אותו מסמך, הופכים להיות קריטיים בעבודתו של המתווך.