"בשנים הקרובות אנחנו צפויים לראות התייצבות של שוק הנדל"ן בישראל"

עם ההתערערות המהירה במצב הכלכלי ותחושת אי הוודאות הגוברת בקרב הפרטים, נראים לכאורה מוזרים מעט הנתונים האחרונים המתפרסמים באשר לשוק הדיור הפרטי. כידוע, בתקופה של אי ודאות האזרח הקטן הופך שונא סיכון עוד יותר מאשר בימי רוגע, ועל כן לא רץ לרכוש דירות. מנגד, ראוי לזכור, הדולר לא מראה סימנים של עצירה בנסיקתו כלפי מעלה, ועל כן כל השהיה בביצוע עסקאות חדשות של מכירה או קניה עשויה להסתכם בהפסד של אלפי שקלים רבים.

כך או אחרת, בסקירה שערכו בימים האחרונים בבית ההשקעות אילנות בטוחה, מתייחסים בבית ההשקעות להתעוררות בשוק הדיור הפרטי ומקטלגים אותה בין הסקטור הפרטי, לזה הציבורי. בכל הקשור לשוק הפרטי, אומר עופר ליבני, אנליסט הנדל"ן בבית ההשקעות, הרי שמסתמנת התעוררות מסוימת בביקוש לדירות מגורים, בהיקף העסקאות בשוק הדירות יד שניה ובמכירת דירות חדשות בסקטור הפרטי, בעיקר ע"י משפרי דיור. זאת, בעקבות הפיחות בשער השקל מאז תחילת השנה, שהשפיע כמובן על שכר הדירה, והירידה הזמנית שחלה בריבית על המשכנתאות. בכל הקשור לסקטור הציבורי, הרי שבו חלה ירידה במכירת הדירות, כאשר המדובר בעיקר בדירות קטנות, בעיקר באזורי הפרפריה.

במקביל, אומר ליבני, העליה בשכר הדירה תרמה לעליית התשואה המתקבלת מרכישת דירה למטרות השקעה, ועל כן גורמת מצידה לעליה בביקוש, כאשר השפעה חיובית נוספת על הביקוש לדירות מגורים קשורה קשר הדוק למסקנות ועדת רבינוביץ, שקבעה כזכור כי יוטל מיסוי על אפיקי החסכון שונים. האיום הנ"ל, אומר ליבני, מגביר למעשה את האטרקטיביות של ההשקעה בנדל"ן.

ומה באשר להמשך? ובכן, באילנות בטוחה מציינים, כי אמנם בחודשים הראשונים של השנה חלה עליה ריאלית במחירי הדירות, כפועל יוצא של הפיחות בשער השקל, אך זו היתה נמוכה מהשינוי בשער הדולר. שם מאמינים כעת, כי בחודשים הקרובים נראה עליה נוספת במחירי הדירות, כאשר הקבלנים יבצעו התאמה נוספת של מחירי הדירות לעליה בשער הדולר לעומת השקל.

עם זאת, בבטוחה מסייגים את ההנחה הנ"ל ואומרים, כי למרות תקופת ירידות המחירים הארוכה בשוק הנדל"ן, רמת המחירים עדיין אינה זולה בהשוואה לכוח הקניה במשק. לראיה, מחיר דירה ממוצעת כיום עומד על כ-94 משכורות ממוצעות ברוטו, זאת בהשוואה לממוצע של כ-70-80 משכורות ברוטו לאורך השנים בישראל, ומול כ-40-30 משכורות ברוטו בארה"ב. ולמרות שלהערכת בית ההשקעות רמת הביקוש הולכת ומתקרבת לשוויון עם רמת ההיצע, הרי שאין לצפות למגמה ארוכת טווח של עליות מחירים.

כבר ציינו, כי אחד הגורמים המרכזיים בהחלטה האם לרכוש דירה הוא המצב הכלכלי במשק. כיום, אומרים בבטוחה, אנו עדים למיתון מתמשך במשק ולרמת אבטלה גבוהה (10.6%), אשר צפויה להמשיך ולגדול במהלך החודשים הקרובים ועשויה להגיע עד לשיעור של כ-11%. ובתנאים אלו, כידוע, אנשים רבים נמנעים מלקחת על עצמם התחייבויות ארוכות טווח, כלומר משכנתאות, זאת מתוך הרגשה, כי מקום העבודה שלהם אינו מובטח. במקביל, אנשים אחרים מתקשים לעמוד בתשלומי המשכנתאות שלקחו בעבר. הבעיה היא, אומרים בבטוחה, ששיפור אמיתי במצבו של ענף הנדל"ן אינו צפוי בטווח הקצר עד בינוני, וכי שיפור מעין זה עשוי להתרחש רק במקביל לחזרת המשק לפסים של צמיחה.

השפעה נוספת מהותית על ההחלטות המתקבלות בכל הקשור לדיור הפרטי צפויה לבוא מכיוון העליות האחרונות בריבית המוניטרית. אלה מצידן עלולות לפגוע הן בביקוש לדירות מגורים והן להיצע הדירות במשק. ליבני מונה שלושה גורמים מרכזיים שצפויים לפגוע בביקוש לדירות מגורים.

הגורם הראשון, והישיר, הוא העליה בריבית על המשכנתאות, זאת כתוצאה מעליית הריבית המוניטרית. העליה בריבית צפויה לצמצם את יכולתו ונכונותו של הציבור הישראלי לרכוש דירה, כאשר למעשה ירידת הריבית על המשכנתאות היתה אחד הגורמים המרכזיים להתעוררות שנצפתה בענף בחודשים הראשונים של השנה.

ומכיוון שריבית מוניטרית גבוהה יותר פרושה ריצה אל אלטרנטיבות השקעה חסרות סיכון כמו אג"ח מדינה או תוכניות חסכון אטרקטיביות יותר, הרי שהן מנקודת המבט של רוכש דירה פוטנציאלי והן מנקודת הראות של יזם המתכנן פרויקט דיור, ההחלטות באשר לרכישת דירה משתבשות. מצד היזמים, הרי שקבלנים רבים נמצאים כיום במצוקת אשראי, כאשר לצערם עליית הריבית צפויה להגדיל עוד יותר את עליות המימון שלהם, ותקטין את הרווחים הצפויים להם מייזום פרויקטים.

עוד באשר לקשיי האשראי, ליבני אומר, כי חברות רבות הפועלות בתחום הנדל"ן עשויות להיתקל בקשיים רבים בקבלת אשראי מגופים פיננסיים, ובעיקר מצידם של הבנקים. הסיבה לכך נעוצה בהיקף האשראי הבנקאי לענף הנדל"ן, אשר מהווה כיום כ-20% מסך האשראי אותו מעניקים הבנקים, ובבעיית החובות המסופקים הקיימת בבנקים, אשר תביא להערכת בטוחות שמרנית מאוד של הבנקים בכל הקשור להעמדת אשראי. כידוע, כבר כיום סובלים הבנקים מחשיפה רבה לחובות ענף הנדל"ן, ונוכח הירידה ברווחיות של מרבית הבנקים, צפויים הללו להכביד את ידם על יזמי הנדל"ן.

מצוקת האשראי של הקבלנים והירידה בזמינות האשראי משפיעים מצדם כמובן גם על יכולתו של הציבור לקבל משכנתא בתנאים נוחים. כבר כיום טוענים הבנקים, כי קיים קושי במציאת מקורות מימון לטווח הארוך, וכי תופעה זו תגרום, בטווח הקצר, לעליה נוספת בריבית על המשכנתאות, עוד מעבר להשפעתה של עליית הריבית במשק. ליבני אומר, כי יש לזכור שהמשכנתאות הינן גורם מרכזי ביכולת המימון של רכישת דירה בישראל, וגם כך הביקוש לדירות מגורים רגיש מאוד לשינויים בריבית על המשכנתאות. עוד מעריך ליבני, כי אנו נמצאים כיום קרוב מאוד לנקודת שיווי משקל בתחום הבנייה למגורים, וכי התייצבות זו סביב נקודת שיווי משקל תתורגם בהמשך ליציבות במחירי הדירות ובמלאי הדירות בישראל.

בכל הנוגע לטווח הארוך יותר, הרי שבאילנות בטוחה מעריכים, כי ענף הנדל"ן של השנים הבאות עתיד להתאפיין ביציבות מסוימת ברמת הפעילות ובמחירי הדירות. זאת, בניגוד לעשור הקודם, שנות התשעים, במהלכו נסקו מחירי הדירות במהלך השנים הראשונות, בעוד שבמחצית השניה, כזכור, היינו עדים לתהליך ארוך של הצטמצמות בענף, תהליך הנמשך עד היום, ומקשה על ענף הנדל"ן לצאת מן המיתון הכבד בו הוא שרוי.