"בשוק הדירות יש לפחות ביקושים יציבים בסיסיים"

"ענף הנדל"ן נמצא בהחלט במשבר. אחת הבעיות הגדולות עכשיו היא כוח הקנייה הנמוך של הצרכנים", אומרת ליאת דגן, אנליסטית המאקרו של בית ההשקעות אינווסטק. "האבטלה גדלה, יש אינפלציה, מיתון, ובמצב שכזה כוח הקנייה כמובן יורד, וזה מקשה על הביקושים בתחום. מנגד, החששות כביכול מהתפרצות אינפלציונית עשויות להחזיר את המשקיעים לתחום הנדל"ן".

"שוק הנדל"ן נתפס כסולידי יחסית וכאמצעי הגנה מפני אינפלציה. אנשים בתקופה של חוסר ודאות מעדיפים להשקיע בשוק זה. בעבר, הניסיון להתגונן מפני היפר אינפלציה התבטא באמצעות הצמדת מחירי הדיור לדולר, ועקב כך הנדל"ן הפך לנכס המשמעותי ביותר במאזן של משקי הבית בישראל. אבל הבעיה של חברות הנדל"ן, דווקא עכשיו, כשלכאורה כאמור ייתכנו ביקושים בתחום היא, שמבטלים להן את ההצמדה לדולר. יש חוקים נגד הצמדות שהתקבלו עכשיו כך שההצמדה לדולר לא תמשיך להועיל להם.

"בכל מקרה, צריך לזכור, שעל שוק הנדל"ן משפיעים גורמים רבים מאוד וקשה להעריך מה המשקל של כל אחד מהם. מעבר לכוח הקנייה החלש עכשיו, שמשפיע על הביקושים, יש חשיבות למיקום הנכס. מה שקורה בגוש דן שונה מאוד ממה שקורה בשאר האזורים. בגוש דן תמיד יש ביקושים. צריך גם לקחת בחשבון כשמנסים לחזות מה יהיה בשוק הנדל"ן, את האפשרות של החזרת השטחים. אם וכאשר זה יקרה, זה יגדיל את הביקושים, כנראה באזור גוש דן. אבל כמובן שקשה לראות מתי זה יקרה".

גלובס: מה ההתפתחויות בצד היצע הדירות?

"מצד ההיצעים, הרי שבגלל המצב הקשה הרבה קבלנים יצאו מהביזנס, וגם מי שנשאר בונה בקצב נמוך יותר. אחרי הכל הם נכוו בשנים האחרונות, ועכשיו, גם בגלל עליית הדולר, העלויות שלהם גדלו, ומנגד המחירים בשנים האחרונות נשחקו מאוד, אבל שוב תלוי על איזה אזור אנחנו מדברים.

"ההיצע תלוי גם בממשלה ובכוונתה להפשיר קרקעות לבנייה. בגוש דן, סך הקרקעות המיועדות להפשרה די מוגבל, אבל יש אזורים שעשויה להיות בהם הפשרה רחבה. בכל אופן, נראה שהעובדה שהיצע הקרקעות מאז ומעולם נשלט ועדיין נשלט במידה רבה ע"י הממשלה, הפכה את הדיור למוצר בעל עקומת היצע קשיחה, ובכך סייעה להגן בעבר באופן אפקטיבי מפני השפעות אינפלציוניות. הממשלה, שמרבית הקרקעות במדינת ישראל בבעלותה, ניסתה תמיד להתאים את היצע הקרקעות לביקוש, מה שבעבר הבטיח רמה יציבה של מחירים ריאליים בסביבה של אינפלציה הולכת וגוברת. בנוסף, חברות הנדל"ן נהנו מיכולת תמחור, שאפשרה להם להעביר את אפקט העלייה במחיר אל הצרכנים שספגו את העלייה במחיר כמעט במלואה.

"עודף הביקוש לדיור בשנות ה-90, עקב גלי העלייה מחבר המדינות, הוביל לעלייה חדה במחירי הדיור ולאחר מכן לעודף היצע משמעותי בשוק הבנייה למגורים. בנוסף, התהליך צבר תאוצה עקב מאמציה של הממשלה לפתור את בעיית עודף הביקוש, ע"י הפשרת קרקעות מסיבית. עם זאת, התאוצה בענף הנדל"ן לוותה, כפי שניתן לצפות, בצניחה חדה של הענף, בעקבות התפוגגות גלי העלייה והצפת השוק בדירות החדשות שנבנו.

"ייתכן שהמשבר הנוכחי לא היה חמור כל כך אילמלא הוא היה מלווה גם בהצלחת המדיניות המוניטרית בהדברת האינפלציה, יחד עם תקופה ארוכה של חוזק של השקל בין 1999 ל-2001. כלומר, מחירי הדיור "חטפו" פעמיים. ראשית, הנדל"ן איבד את מעמדו האקסקלוסיבי כנכס היחיד שאיתו ניתן לגדר את סיכוני האינפלציה. בו בזמן, הריבית הריאלית הגבוהה, שנשמרה על מנת לשלוט על קצב עליית המחירים, השפיעה כצפוי על ענף הנדל"ן בכך שגרמה לירידה במחירי הדיור.

"גורם נוסף שמשפיע לשלילה על התחום מכיוון הביקושים, זו הריבית על המשכנתאות. הריבית עלתה ולמעשה יש פה מס כפול על הצרכנים. השכר שלהם נשחק ריאלית בגלל האינפלציה, ובמקביל, אם הם לוקחים משכנתא, הם משלמים מס ריבית גבוה יותר".

דגן סבורה, ששוק הנדל"ן לא יתעורר בקרוב, אף על פי שלדעתה מחירי נכסי הנדל"ן הגיעו לתחתית. "זה כמובן תלוי בסוג הנכס ובמיקום שלו", היא מוסיפה, "אבל בסה"כ נראה, שלאחר הירידה במחירים בשנים האחרונות הגענו לתחתית, אם כי קשה להתנבא ביחס לכך. המחירים של דירות יד שנייה יציבים בזמן האחרון. אנשים שמחפשים דירות אומרים, שבעלי הבתים לא מוכנים להוריד עוד במחיר. הם פשוט לא מוכרים במחיר הזה ומחכים להתאוששות".

- זה בשוק הבנייה לפרטיים, מה קורה בשאר הסגמנטים של שוק הנדל"ן?

דגן: "בשוק הדירות יש לפחות ביקושים יציבים בסיסיים. יש גידול קבוע באוכלוסיה וזוגות צעירים ממשיכים לחפש דירות. יש סגמנטים כמו שוק ההשכרה של משרדים, שנמצא במיתון קשה יותר כי אין בכלל ביקושים. חברות היי-טק רבות נפלו ופיטרו עובדים ונוצר מצב של עודף גדול בשטחים להשכרה. המחירים ירדו אבל הן ירדו עוד יותר".

מצב עגום זה מתבטא, כאמור, במחירי מניות חברות הנדל"ן בבורסה המקומית. "הרבה מהחברות האלה עשו מהלך של יציאה לחו"ל. רכשו מרכזי קניות במזרח אירופה וקניונים בקנדה. המשקיעים אמורים להעריך זאת, כי זה אומר שחברה מחפשת מנועי צמיחה ורווחים. בדרך כלל נותנים על פעילות כזו קרדיט. פה, להבדיל, ראו זאת בצורה לא חיובית. אולי חשבו שזה בעצם מעיד על גודל המשבר בשוק המקומי. בכל מקרה, יש סנטימנט שלילי סביב מניות הנדל"ן, וזה גם נובע מחוסר אמון בסיסי של המשקיעים בקבלנים".