שרגא ויסמן: "אנחנו נכנסים לתנופת בנייה"

בראיון ל"גלובס" מגלה ויסמן, שמאי בהשכלתו, בין היתר, כי חברת אשדר העלתה, בשקט וללא פירסום, את מחירי הדירות שלה בשיעור קרוב לשיעור הפיחות בדולר, ולעתים אף יותר. התייקרות זו נובעת, כמובן, מהשיפור בשוק.

הנתונים וההערכות של ויסמן מעניינים, כי הוא עומד בראש אחת החברות הגדולות בענף. אשדר היא חברת הבנייה למגורים השלישית בגודלה, והראשונה מבין החברות הפרטיות. היא בונה כיום, בשלבים שונים, 3,000 דירות ב-25 אתרים: 400 בבת-ים, 400 ברחובות, 150 בצפון ת"א, 150 בגבעת שמואל, 90 בקרית ביאליק וכן הלאה.

גלובס: מדוע גברו המכירות?

ויסמן: "אחת הסיבות היא הפיחות בשער השקל. מחירי הדירות שלנו נקובים בשקלים, והן נעשו כביכול זולות יותר במונחים של דולרים. קונים רבים חשבו שישיגו מציאה, אם ימהרו לקנות עתה את הדירה".

- יש עוד סיבות?

"דומני שמתחיל להיווצר מחסור בדירות, לפחות באיזורים מסוימים. התחלות הבנייה בשנה האחרונה היו מועטות, גם בגלל המצב וגם משום שהמינהל כמעט ואינו משווק קרקע לבנייה למגורים. חברות כמו מושקוביץ וכ.א.ן גולן הפסיקו כמעט לגמרי לבנות בנייה חדשה, והיצע הדירות ירד. החלטת בית המשפט העליון בעניין קרקע חקלאית הקפיאה את כל העיסקאות שבהן קנו יזמים פרטיים קרקע לבנייה ממושבים וקיבוצים. מול כל אלו קיים הביקוש הטבעי. סיבה נוספת להתייקרות הדירות היא העלייה החדה בשכר הדירה, הצמוד לדולר, דבר שהביא רבים למסקנה, שהיום כדאי לקנות דירה, ולא לשכור. אני סבור, שמגמות אלו יימשכו, ואף יחריפו, ב-2003".

- האם הקונים שלכם באמת רכשו בזול, או שהעליתם מחירים?

"מחירי הדירות אצלנו צמודים למדד המחירים לצרכן, שעלה בחמשת החודשים הראשונים של השנה ב-5%. בנוסף, העלינו את המחירים ב-6%-5% בחלק מהאתרים, בייחוד במקומות שבהם המלאי נמוך והביקוש טוב. למשל, דירת 4 חדרים ברחובות עלתה בראשית השנה 630 אלף שקל, והיום היא עולה 700 אלף שקל. דירות בשיכון דן, בצפון החדש של ת"א, נמכרו לפני חצי שנה ב-422 אלף שקל לחדר, והיום הן עולות 490 אלף שקל לחדר. התחלנו לבנות את השלב האחרון בפרויקט, 46 דירות, וכמעט מיד מכרנו 5 דירות".

נתוני אשדר מביאים לממצא מפתיע: בין 1 לינואר ל-30 ביוני פוחת השקל ב-9%. דירות אשדר ברחובות התייקרו בתקופה זו ב-10%, ובשיכון דן ב-16%! ויסמן אומר, שהתמונה דומה גם בבת ים ובערים אחרות. עם זאת הוא מוסיף, שמחירי הדירות במחצית השנייה של השנה יהיו צמודים למדד, ולא יותר.

- האם העלייה בריבית על משכנתאות לא תפגע בביקוש?

"ההשפעה תהיה שולית, כי חלק גדול מההלוואות לזוגות צעירים הן בריבית מסובסדת של 4%, שלא השתנתה. אני מעריך שקוני הדירות יגיבו על עליית הריבית בכך, שיפרשו את ההלוואה לתקופה קצת יותר ארוכה".

- איך הגיבה החברה על עליית המע"מ מ-17% ל-18%?

"העלינו את מחירי כל הדירות באחוז אחד. העלינו באחוז אחד גם את התשלומים על חשבון דירות שנרכשו בעבר, וזאת לפי החוזה. לא שמעתי על מחאות של ממש מצד הקונים".

למרות כל הדברים היפים הללו, יש לכאורה לאשדר בעיה: אם היא מוכרת 400 דירות בחצי שנה, הרי שיידרשו לה ארבע שנים כדי למכור את המלאי הקיים, של 3,000 דירות. ויסמן אינו מודאג. הוא מסביר, שחלק מ-3,000 הדירות כבר נמכרו, ומקובל בהחלט למכור פרוייקט תוך שנתיים-שלוש. על השיווק מנצחת הילה פלז, לשעבר מאפריקה-ישראל.

- היכן מוכרים טוב?

"בבת-ים, למשל. אנחנו בונים 400 דירות, וגילינו שהפרויקט שלנו הוא בעצם אחד מתוך שלושה בעיר כולה. המכירות טובות, והמלאי הולך ונגמר. כמה יזמים בנו 800 דירות בקרית ביאליק, מוכרים אותן בקצב של 400 בחודש, ועוד מעט לא ישארו דירות".

- מה קורה במודיעין, עיר בעייתית עד לאחרונה?

"עשרות יזמים בנו בבת אחת, נוצרו מלאי של כ-4,000 דירות, הדירות הוזלו והרווחיות נפגעה. אבל בארבעת החודשים האחרונים אני מרגיש שיפור פתאומי וחד. אנחנו מוכרים 8 דירות בחודש, לעומת דירה בודדת עד לראשית 2002. משיחות עם קבלנים אני שומע, שזה המצב גם אצלם".

החדשות הגדולות אצל אשדר הן, שהחברה מחדשת את תנופת הבנייה. היא עומדת להתחיל בארבעת החודשים הקרובים בבניית כ-600 דירות. בין היתר, תתחיל לבנות 110 דירות בגני תקוה, 100 בשכונת עמליה בנתניה, 80 בגבעת שמואל, 73 במרינה אשדוד ו-65 בבת-ים. בכל המקומות, המדובר בשלב חדש של פרויקטים ותיקים. מדיניות הבנקים היא, שמותר לחברה להתחיל בבניית שלב חדש, רק לאחר שמכרה את רוב הדירות בשלב הקודם. לכן, כניסתה של אשדר לשלבים נוספים בערים שצוינו מעידה, שרוב השלב הקודם כבר נמכר.

כל מה שתואר לעיל הביא את אשדר למסקנה, שצריך להתחיל ולקנות מגרשים חדשים. אגב, כמה קבלנים אחרים, כגון אורי דורי, מזרחי ובניו והאחים גינדי, הגיעו למסקנה זו כבר לפני כמה חודשים.

מנהלי אשדר מסתכלים ימינה ושמאלה, ומתקשים למצוא מגרשים. המינהל, כאמור, כמעט ואינו משווק כיום מגרשים לבנייה למגורים באיזורי הביקוש העיקריים. לפני שנים חשבו מנהלי אשדר לתומם, שיוכלו להשיג קרקע על ידי עסקאות לפי 727 ו-737 עם מושבים וקיבוצים. בג"ץ הקפיא הכל (כמעט), ואשדר נשארה עם קרקע שאין חפץ בה - מגרשים ל-1,500 דירות בכפר מעש, 1,100 דירות בכפר מכבי, 200 באילת השחר, 138 ברבדים, 120 בלוחמי הגטאות, 115 ביעסור. היה חלום - והופ איננו עוד.

יש עוד תקוה לגבי מתחם ל-600 דירות ביבנה, שאשדר קנתה אותו מהאגודה השיתופית יבנה-דר, בעיסקת אחוזים לפי 19.5%. לפני כחודש אושרו תוכניות הבנייה למתן תוקף. אשדר סבורה, שבכך עברה את תנאי הסף כפי שקבע בג"ץ, ולכן זכותה לקבל היתר בנייה ולהתחיל לבנות. מינהל מקרקעי ישראל טוען שהחברה לא עברה את תנאי הסף. ויסמן: "נלך לבית המשפט, והוא יפסוק".

ין לאשדר ברירה, אלא לחפש מגרשים במקום אחר, בעיקר בסקטור הפרטי. בימים אלו עומדת החברה לקנות מפרטיים 20 דונם קרקע חקלאית במגדיאל, הוד השרון, בעיסקה לפי 32%. הקרקע מיועדת לבניית 140 דירות. בכוונת שלוש החברות לקנות מגרשים סמוכים, כדי להגיע למתחם ל-250 דירות. אפריקה-ישראל עומדת לבנות בסמוך. הילה פלז תצטרך בקרוב להתחרות מול החברה שלה לשעבר. במקביל, מחפשת אשדר מגרשים נוספים לקניה, ופתוחה להצעות.

מקור נוסף למגרשים זמינים לבנייה הוא עסקאות פינוי-בינוי. אשדר מנהלת כיום בו-זמנית משא ומתן לקניית קרקע לבניית 530 דירות בשיטה זו - 200 באפקה בצפון ת"א, 180 ברעננה, 150 בקרית אונו. הדיירים יקבלו דירה חילופית של עד 120 מ"ר. בניגוד לפרויקט חכשורי-יוחנן בשכונת הארגזים, הבהירה אשדר שלא תתן לדיירים גם כסף מזומן. די להם, לדעתה, שיקבלו ללא תמורה דירה גדולה וחדשה במקום הדירה הקטנה הנוכחית.

- מדוע אתם שמים היום דגש על קניית קרקע לפי פינוי-בינוי?

"קודם כל, מגרשים אלו הפכו לאחד המקורות העיקריים של קרקע לבנייה. שנית, התיקון לחוק מיסוי מקרקעין, שאושר באחרונה, נותן הקלות מס למי שמקבלים דירה של עד 120 מ"ר תמורת דירתם הישנה. לכן, כדאי לדיירים להיכנס לעסקאות כאלו בתקופה הקרובה, ואנו מנצלים את חלון ההזדמנויות. בסופו של דבר, עסקאות פינוי-בינוי ייעשו רק על ידי החברות הגדולות והאמינות: אדם מוכן לתת את דירתו, שהיא הנכס העיקרי שלו בחיים, רק לחברה ציבורית וגדולה, שיש ביטחון שאכן תתן לו דירה חדשה".

- יש לכם בעיות לקבל ליווי פיננסי?

"בכלל לא. אנחנו עובדים בעיקר עם בנק לאומי, הפועלים והבינלאומי. פה ושם עשינו עיסקה עם טפחות-המזרחי. כמעט ואיננו עובדים עם דיסקונט, שיצא במידה רבה מהמשחק".

- והריבית המשתוללת?

"הריבית עלתה רצח. אנחנו משלמים היום לבנקים 6% עד 6.5%, צמוד. זה יקר מאוד ופוגע ברווחים. התוצאה תהיה, שאנחנו ויזמים אחרים נקנה מגרשים בעיקר בעסקאות אחוזים, כי בהן אין צורך בהלוואה מבנק".

- מהם יחסיה של אשדר עם החברה האם אשטרום?

"לאשדר יש מועצת מנהלים, המורכבת מאנשי אשטרום. הם בקיאים בכל מה שקורה בחברה. הרפרנט של אשטרום לענייני אשדר הוא ליפא משורר (בנו של אחד ממייסדי אשטרום), שהיה המנכ"ל הקודם של אשדר. כל השתתפות במכרז, כל החלטה חשובה, כל עיסקה לקניית מגרש, מובאים לדיון מוקדם ולהחלטה במועצת המנהלים. זה גוף פעיל, הוא מתכנס אחת לשבועיים ועוקב מקרוב אחרי מצבה של אשדר".

אשדר, כפי שתואר עד עתה, היא חברה לבניית דירות. מדיניות אשטרום קובעת, שאשדר לא תעסוק בבניית נכסים מניבים, ותחום זה מצוי בידי חברת אשטרום-נכסים של הקבוצה. עם זאת, יש שני יוצאים מן הכלל, מסיבות היסטוריות: בנייני המשרדים אשדר 2000, בני 22 אלף מ"ר, ברחוב יגאל אלון בת"א, ובניין אשדר ליד רחוב יפו. ויסמן: "זה מקרה, זה שייך להיסטוריה. איננו נכנסים להשקעות חדשות בנכסים מניבים".

אשדר ירושלים, בן 7,500 מ"ר, נמכר כמעט כולו. אבל אשדר 2000 הוא באמת חריג: החברה מכרה 4,000 מ"ר, השכירה 14 אלף מ"ר, ויש לה 4,000 מ"ר שעדיין לא שווקו. זהו המקום היחיד בארץ, שבו אשדר היא גם בעלים וגם מנהלת של בנייני משרדים. יתכן, שאשדר איננה יכולה לצאת סתם ככה מהשקעה זו. יש לה שותפים. לאשדר רק 45% בבניינים אלו, לקבוצת וילף- הלפרין מניו ג'רסי 45%, ולאן פת מסביון (רעיתו של נשיא הבונדס לשעבר גדעון פת) 10%.

שויסמן ופלז מביטים על מה שקורה באשדר 2000, הם מרגישים יפה את השפל בשוק המשרדים: הם מנסים עתה להשכיר את 4,000 המ"ר שנותרו להם, ומתווכים מציעים להם 11 דולר למ"ר לחודש, במקרה הטוב. איפה הימים כאשר המשרדים בשלב המוקדם של הפרויקט הושכרו ב-16 דולר למ"ר לחודש. ההוזלה של 30% אופיינית למצבו של שוק המשרדים בת"א ורמת גן.

יש לאשדר עוד פרויקט אחד, שאיננו דיור רגיל: תל-אביב הקטנה, בית דיור מוגן בן 120 דירות, בצפון החדש של תל-אביב. הדירות הן בנות 1.5 ו-2 חדרים, ועוד מחלקה סיעודית. החברה מכרה עד עתה 90 דירות. כדי שלא להיכנס לתחום פעילות נוסף, חתמה אשדר על חוזה ניהול עם קופת חולים מאוחדת: כשאשדר מוכרת דירה -באחרונה בקצב של 3 בחודש - היא מקבלת את דמי הפיקדון. קופת חולים מקבלת את דמי האחזקה, כולל של המחלקה הסיעודית. בעיסקה אחרונה, נמכרה דירת 2 חדרים ב-180 אלף דולר. זכותו של הקונה, או של יורשיו, להחזיר את הדירה לאשדר בכל עת, ולקבל את כספו, צמוד לדולר, ללא ריבית, בניכוי של 3% לשנה, עד לתקרת ניכוי של 30%. הפיחות של החודשים האחרונים עשה טוב להשקעה זו, לפחות לטווח הקצר.

גלובס: האם תשקיעו בחו"ל, כמו כולם?

ויסמן: "לא. זה עיסקה של החברה-האם אשטרום. אצלנו יש חלוקת עבודה ויש סדר".