משכנתאות: שתי אפשרויות גרועות

העלאות הריבית האחרונות, במקביל להשתוללות הדולר ולזינוק באינפלציה במחצית הראשונה של השנה, יצרו מצב כמעט בלתי נסבל בשוק המשכנתאות. כל מי שלוקח כעת משכנתא, צריך למעשה לבחור בין אפשרות רעה אחת לאפשרות רעה יותר, או לחליפין, במידה והוא בוחר דווקא במסלול של משכנתא לפי ריבית הליבור, הוא יכול לבחור גם באפשרות המסוכנת. אלו פני הדברים, ובקצב הדברים הנוכחי לא יהיה מפתיע אם הדבר יגרום לקיפאון של שוק המשכנתאות, ובעקבותיו פגיעה נוספת בענף הנדל"ן.

ראשית נתחיל עם המספרים. האינפלציה בינואר-מאי הסתכמה בכ-4.9%, הרבה מעבר לכל התחזיות בתחילת השנה, ונראה כי גם מדדי יוני ויולי יהיו גבוהים יחסית. אחר-כך, אם מגמת התחזקות השקל תימשך, תתכן התייצבות באינפלציה ואף יתכן שנראה במחצית השניה של 2002 מדדים שליליים.

ריבית בנק ישראל עומדת כיום על 9.1%, וריבית הפריים עומדת על 10.6%. המשכנתאות הלא צמודות ניתנות בדרך כלל לפי ריבית שנעה בין פריים פלוס 2% לפריים מינוס 0.5%, כלומר, במידה שאכן נחזור לקצב אינפלציה של כ-3% השנה, והריבית תרד, מדובר בריביות ריאליות גבוהות מאוד של כ-9%-7%. יותר מכך, במידה ונחזור לאינפלציה אפסית או אף לאינפלציה שלילית ב-12 החודשים הקרובים, יתכן שהמשכנתאות על בסיס ריבית הפריים יגלמו ריבית ריאלית של 10% ויותר.

מנגד, באפיק צמוד המדד, המצב לא הרבה יותר טוב. עליית הריבית וגם העלייה ברמת הסיכון במשק, גררה עלייה ניכרת בתשואות של אגרות החוב הממשלתיות צמודות המדד. עליית התשואות העלתה באופן ניכר את מחיר המקורות של בנקי המשכנתאות, ואלה מבחינתם נאלצים כעת לייקר את הריבית על המשכנתאות הצמודות. כך, הריביות על המשכנתאות הצמודות, זינקו תוך מחצית השנה לגבהים שלא נראו כאן בשנים האחרונות. מדובר בריביות של עד 7%-6% לעומת 5.2%-4.8% בחודשים ינואר ופברואר.

העלייה בריביות על המשכנתאות הצמודות יוצרת גם מצב בעייתי למי שמתכנן פרעון מוקדם של המשכנתא, שכן אם הריביות ירדו, הוא יאלץ לשלם "קנס" פרעון מוקדם, שעלול להגיע לכ-10% מהקרן של המשכנתא (במידה של ירידה של כ-1% בריבית) ואף יותר מכך. לכן, מי שסבור כי הריבית תרד בעתיד, או שמתכנן פרעון מוקדם של המשכנתא, פתוחה בפניו האפשרות לקחת משכנתא צמודה בריבית משתנה.

ראובן צבאג, מנכ"ל לאומי למשכנתאות, סבור, כי דווקא ההלוואות בריבית משתנה הן האפיק המועדף היום. "הריביות עלו בתקופה האחרונה, במיוחד על הלוואות בריבית קבועה עקב עליית מחיר המקורות", מסביר צבאג. "במצב היום של ריביות גבוהות, עדיף ללקוח לקחת הלוואה בריבית משתנה, כיוון שאנו מעריכים שהריביות יחלו לרדת בעתיד הלא רחוק.

"הלוואה צמודת מדד בריבית קבועה מאזנת את ההחזרים הקבועים של הלקוח ולא נותנת לכך שיהיו תנודות גדולות כלפי מעלה או כלפי מטה בהחזרים. מנגד, במידה והריבית תתחיל לרדת, במקרה של פרעון מוקדם פרעון יהיה צורך לשלם עמלת פרעון מוקדם גדולה. לכן, עדיף לקחת הלוואה בריבית משתנה".

- מה לגבי משכנתאות לפי הליבור?

צבאג: "אנחנו לא ממליצים ללקוחות הסטנדרטים לקחת את ההלוואה הזו במינון גבוה, אלא רק במינון נמוך. התנודתיות של הדולר הן בעולם והן בארץ גורמת לסיכונים גדולים למי שלוקח הלוואה לפי הליבור. הליבור עומד היום על כ-2%, והמינימום היום הוא ליבור פלוס 3%".