תורכיה: המשבר לא פסח גם על ענף הנדל"ן

ירידות שערים חדות נרשמו בשבוע שעבר בשווקים הפיננסיים בתורכיה, בעקבות קריאתו של סגן ראש הממשלה, דבלט בהצ'לי, להקדים את הבחירות הכלליות לנובמבר, עקב מחלתו של ראש הממשלה, בולנט אצ'ביט, ואשפוזיו התכופים. בבורסת איסטנבול ירד מדד המניות המובילות ב-6.6% בעקבות ההודעה, ואילו בשוק המט"ח נחלשה הלירה המקומית לשפל חסר תקדים של 1,680,000 לירות לדולר, לאחר שאשתקד איבדה 50% מערכה. בשוק האג"ח עלתה התשואה על אג"ח ממשלתי שמועד פירעונה ב-2003, ב-4% לרמה של 77.98%. השווקים חוששים שאי-היציבות הפוליטית תפגע בתוכנית הסיוע בת 16 מיליארד הדולר של קרן המטבע הבינלאומית, ותשבש את הרפורמות בתחום זכויות האדם שחייבת תורכיה לבצע כדי להתקבל לאיחוד האירופי. ההתפתחויות האחרונות לא הפכו את הקדמת הבחירות לבלתי-נמנעת, אולם הלחץ להקדמתן גבר מאוד.

שוק הנדל"ן מטבעו לא מגיב מיידית לתופעות מסוג זה, ובמידה ואכן החזיונות האפוקליפטיים יתממשו, סביר להניח, כי גם סקטור זה יושפע. שוק הנדל"ן המרכזי בתורכיה מתרכז באיסטנבול. שוק המשרדים מפוזר בתשעה איזורים בחלקיה האסיאנים והאירופאים של העיר. מחירי השכירות, המלאי החדש והקיים, שיעור הנכסים הפנויים משתנים באופן ניכר בין האיזורים השונים.

המלאי הכולל של משרדים ברמת Class A נע סביב 1.1 מיליון מ"ר, שכ-75% ממנו מרוכזים בצד האירופאי של העיר. על פי הערכות, בשנתיים הקרובות יצטרפו למלאי זה, עוד כ-200 אלף מ"ר של משרדים. בעקבות ההאטה והמשבר הכלכלי, השנה החולפת הייתה שנה לא קלה לשוק הנדל"ן.

מחירי השכירות ירדו אשתקד בכ-20% בממוצע, ושיעור המשרדים הפנויים בעיר הגיע לשיא של 37%, לעומת 30% בשנת 2000. למרות הירידה ברמות המחירים, קיים עדיין פער מהותי בין המחירים שמציעים שני הצדדים במו"מ. במהלך השנה האחרונה, כ-80 אלף מ"ר של שטחי משרדים חדשים נוספו לשוק. 70% ממלאי זה התווסף לחלקה האירופאי של העיר. השנה, מלאי דומה צפוי להצטרף למלאי הקיים בתמהיל דומה. לקראת סוף שנת 2002, המלאי יעמוד על כ-1.18 מיליון מ"ר. ההאטה והמשבר הכלכלי היוו את הסיבות העיקריות לעיקוב פרויקטים על ידי היזמים, ופרויקטים רבים שהיו בשלב השרטוט, נותרו בו או נמחקו לחלוטין.

בעקבות הכלכלה החלשה, מחיר השכירות הוא אחד הקריטריונים החשובים בשוק. חברות רבות, ביניהן חברות בינלאומיות רבות, לא יכלו להתחייב לפרויקטים מאחר ולא היו כל בטחונות בתזרים המזומנים הראשוני שקבעו לעצמם. חלק מהחברות המקומיות, נאלצו להעתיק את מקום מושבם למשרדים ברמות נמוכות יותר על מנת לעמוד במחיר השכירות, דבר שהגדיל עוד יותר את ההיצע של המשרדים Class A. חברות רבות עברו למשרדים מחוץ לעיר, ובכך למעשה הוזילו את העלויות.

פקטור נוסף שהניעה את משתמשי הקצה לשנות את מיקום משרדיהם בשנה האחרונה הוא הצורך לשדרג את רמת משרדיהם. החלק הארי של משתמשים אלה, היו החברות הבינלאומיות שממומנות על ידי המטות שלהן, רובן ככולן במדינות אירופה החזקות או בארה"ב.

רמות המחירים בעיר נעים סביב 12.43 דולר למ"ר לחודש, נתון המשקף ירידה של 20%. הצד האירופאי" חזק" מעט יותר מהצד האסיאני, ורמות המחירים הן 12.61 ו-11.84 דולר למ"ר לחודש בהתאמה. הסיבות העיקריות הן עודף ההיצע וירידות בביקושים.

ההאטה הכלכלית השפיעה ישירות גם על שוק המגורים, הן בביקושים והן בהיצע. פרויקטים מרכזיים האטו את הקצב או הפסיקו את פעילותם לחלוטין. רוב הפרויקטים תוכננו להיבנות בשלבים, אך כאמור המשבר פגע ישירות בתזרים המזומנים, מחירי השכירות החלו לצנוח והפרויקטים הופסקו.

המשבר הכלכלי פגע גם בכוח הקנייה של תושבי המדינה. הביקוש לדירות למגורים נותר יציב יחסית, אך יכולות המימון פחתו, ומערכת קבלת ההחלטות של האזרח הקטן נתקלה במחסומים חדשים.

פרויקטים חדשים באיסטנבול נמכרים בדרך כלל בשלב הבנייה, כך שהמחיר נקבע בתחילת הפרויקט. במהלך 2001, פרויקטים גדולים נמכרו במחירם שנעו בין 1,200 ל-2,300 דולר למ"ר, המחיר הממוצע של בתים נע סביב 1,600 דולר למ"ר. השינוי הגדול השנה, בעיקר בתקופה האחרונה, הוא הפיחות הגדול בלירה התורכית שהשפיעה ישירות על מחירי הדירות במטבע מקומי. יזמים רבים הורידו את מחירי הדירות, כך שרמת המחירים תישאר זהה לרמת המחירים בעבר.

קונדומיניונים, הכוללים בדרך כלל תשתיות טובות יותר, מערכות שמירה מרכזיות, חברות ניהול וחניונים, נמכרים טוב יותר מדירות מגורים רגילות או בתים פרטיים. המחיר הממוצע של דירות בקונדומיניונים נע בין 2,500 ל-3,500 דולר למ"ר, כשהמחיר הממוצע עומד על כ-2,800 דולר למ"ר.