ארבעה גיוסים כבר בצנרת

לא חסרות צרות לענף הנדל"ן המקומי, אבל נראה שהבעיה האקוטית ביותר היא מצוקת האשראי. הבנקים כבר סגרו מזמן את השלטר, ועשרות חברות נדל"ן קטנות ובינוניות תקועות עם פרויקטים באמצע הדרך. אבל דווקא אצל החברות הגדולות נראה שהכל בסדר. "מהשיחות שלנו עם מנהלי החברות הגדולות במשק נראה, שלחברות האלה אין בעיה לקבל מימון בנקאי בפרויקטים שלהם. מדובר במימון בנקאי לפרויקטים ספציפים, או מימון לרכישה של נדלן מניב", אומר גל טננבאום אנליסט בחברת דרוג ההחברות והאשראי מעלות, ומוסיף: "בתקופה האחרונה, רוב חברות הנדל"ן מורידות פעילות של בנייה ספקולטיבית.

הבנייה הנוכחית היא בעצם בנייה שכבר החלה בעבר והיום ממשיכים אותה, או פרויקטים של נכסים מניבים, אבל ששוכרים כבר מראש. אין בנייה של נכסים מניבים ללא שוכרים מראש, ובבנייה מסוג זה, כשיש שוכרים מראש או שתמורת המכירה מובטחת, הבנקים נותנים כמובן מימון".

אלא שבשנים האחרונות חברות נדל"ן רבות ניסו להחליף מימון בנקאי יקר באגרות חוב זולות. שוק ההון בשנה האחרונה היה צמא להנפקות אג"ח והמוסדיים חטפו מכל הבא ליד. עכשיו, כך נראה, מגיע תורן של חברות הפרויקטים.

נכון להיום, נמצאים כבר ארבע גיוסי הון כאלה בצנרת הגיוסים.

חברת דלק תשתיות, מקבוצת דלק בשליטת יצחק תשובה, מתכננת לגייס כ-250 מיליון שקל למימון תחנת כוח שתשמש את מתקן ההתפלה שיוקם באשקלון.

קבוצת VID שזכתה בפרוייקט ההתפלה מתכננת לגייס כ-400 מיליון שקל לטובת הקמת המתקן.

זכיינית סלילת והפעלת כביש חוצה ישראל, חברת דרך ארץ , מתכנת לגייס כ-800-700 מיליון שקל לביצוע חלק מעבודות הסלילה.

את הגיוס הגדול ביותר מתכננת ים תטיס, בשליטת יוסי מימן, העוסקת בתחום חיפושי הנפט והפקת הגז - כמיליארד שקל. קבוצת ים תטיס חתמה בחודש שעבר על הסכם עם חברת החשמל לאספקת גז טבעי ממאגר "מרי" המצוי מערבית לחופי אשקלון. ההסכם נחתם לתקופה של 11 שנים ועלות רכישת הגז ע"י חברת החשמל צפויה לעמוד על כ-1.5 מיליארד דולר.

הגז הטבעי יסופק ממתקן הפקה שאותו תקים ים תטיס במאגר מרי, וזה יוזרם למתקן שיוקם בחוף. מתקנים אלה מצריכים את עיקר המימון.

כך או כך, כל החברות שפונות לשוק ההון צריכות לעבור קודם כל את המשוכה של מעלות. "אנחנו מדרגים את החברות בעקבות פניה שלהם", מוסיף טננבאום, "לרוב, ברגע שחברות או פרויקטי תשתית נערכים לגיוס כסף, הם בוחנות מספר חלופות. זה יכול היות בנקים מקומיים, בנקים בחו"ל וגם הנפקות אג"ח, ולשם כך הם זקוקות לדרוג.

"החברות שפונות לקבלת דרוג הן חברות, שאיכות האשראי שלהן טובה מהשוק. חברות שמצבן הפיננסי לא טוב מלכתחילה, לא יפנו לקבל דרוג כי ברור שדירוגם רע, ומכאן שהם לא יוכלו לגייס הון באגרות חוב. זה מילכוד מסויים, ובפועל רק חברות שיש להם דרוג טוב פונות אלינו.

"מעבר לכך, כאשר מגיעה חברה לדרוג, מתבצע תהליך בדיקה, ואם זאת פעם ראשונה אזי בסוף התהליך ניתנת ע"י הצוות הבודק המלצה לדרוג ואותה מעבירים גם למנהלים חיצונים לקבוצת מעלות. בדרוג הראשוני שמועבר לחיצוניים, לחברה יש הזדמנות לסגת. כלומר, אם הדרוג שלה לא מספק אותה, היא מפסיקה את התהליך, אחר כך היא כבר לא יכולה. אנחנו מחוייבים לעקוב אחרי חיי האג"ח עד לפדיון, כך שבפועל יש הרבה מקרים שהדרוג מאז ההנפקה ירד".

- מה הדרוג הממוצע של חברות הנדל"ן, ביחס ללפני שנה או שנתיים?

טננבאום: "אנחנו הורדנו לפני כשנה וחצי את הדרוג של חברות נדל"ן רבות בגלל המיתון, ולכן בחודשים האחרונים אנחנו דווקא לא הורדנו דרוג של הרבה חברות נדל"ן. בכל מקרה, היום רק לבנקים אנחנו מעניקים דרוג של AAA, לחברות האחרות אנחנו לא מעניקים דרוג כזה. בתחום הנדל"ן לדוגמה אני יכול להזכיר אתצ נכסי הדרים, שיש לה דרוג A ואת כלכלית ירושלים שיש לה דרוג A".

- אז איך חברות נדל"ן שאין להם דרוג טוב ממנות את עצמן?

"אין לי פידבקים מהחברות הקטנות, אבל אנחנו שומעים ממנהלי החברות הגדולות, שמבחינתם יש הזדמניות רבות בשוק, וזה נובע ממוצקת אשראי של חברות קטנות שנתקעות עם פרויקטים ומציעות אותם לחברות הגדולות".

- איך אתם בעצם מדרגים חברה ופרויקט תשתית?

"אנחנו בוחנים את יכולת החזר ההלוואה. בפרויקטים אנחנו בוחנים את יכולת האשראי של חברה כזו על סמך חוזים מסחריים, שותפים, בטחונות, ערבויות, סיכוני הקמה, סיכונים טכנולוגים, סיכון פיננסי ועוד.

בסופו של דבר אנחנו מגיעים למדד יחס כיסוי - תזרים מזומנים נקי מחולק בתזרים השנתי של קרן וריבית, והיחס הזה עוזר לנו להתמודד עם מרבית הסיכונים שציינתי. היחס הזה גם מתייחס לחלק מהסיכונים בפרוייקט כמו סיכון פיננסי, אבל הוא לא מתייחס לסיכון ההקמה.

"בכל מקרה, יש כמובן קשר בין הדרוג לבין הסכום שהחברה יכולה לגייס. כלומר, גיוס הכספים עד סכום מסויים לא יפגע בדרוג, אבל גיוס מעבר לכך יכול לפגוע בדרוג האשראי שלה".