הבנקים הינם הגופים החשופים ביותר לספוג נזקים או הפסדים בשל מעשי רשלנות ו/או
מחדלים ו/או רמייה בביטחונות שלהם. בנק, מטבעו, נותן תמורה מלאה להסכם שהוא
חותם (הכוונה להסכם ההלוואה), להבדיל מקונה רגיל המשלם את התמורה בתשלומים
ותוך קבלת חזקה ותמורה נגדית כלשהי. הבנקים מעמידים את מלוא הכסף ואת התמורה
לידי הלווה ואמורים לקבל את ההחזרים ברבות השנים.
חלק גדול מההלוואות שהבנקים משחררים הינו לתחום המקרקעין, ובעיקר לרכישת דירות.
במקרה זה הבנק למעשה הינו השותף העיקרי ברכישת דירה. בשלב הראשון הבנק מעמיד
את ההלוואה לטובת הקונה על-ידי שיק על שם המוכר (ובכך לפחות הבנק מבטיח לעצמו
במידה רבה, כי השיק לא ימומש למטרות אחרות). בשלב השני, כשהקונה נרשם כבעלים
של הנכס, הבנק נרשם כבעל משכנתא, ובכך לבנק יש שיעבוד מדרגה ראשונה ובטוחה
טובה שיוכל לממש אותה בעת צרה.
לעיתים הבנק אמנם משחרר את המשכנתא והמוכר מקבל את הכסף, אך הקונה לא עומד
ביתרת התמורה ובכך מפר את ההסכם עם המוכר שלו. והנה החוזה מתבטל והמצב הוא,
שהבנק נשאר בעל חוב, לקונה לא תהיה דירה והדירה אמורה לחזור לבעליה. נשאלת
השאלה, איזו בטוחה נשארת לבנק? כמובן שהקונה חייב להחזיר את ההלוואה, אך לא
פעם לקונה אין כסף ואז הבנק נשאר מול המוכר, שכספי הבנק מצויים בידו.
מקרה מעניין זה נידון לאחרונה בפני השופט גבריאל קלינג מביהמ"ש המחוזי בת"א,
בעניין ה.פ 380/01 בוקובזה רחמניה נ' בנק משכן ואחרים. בעניין בוקובזה דנן,
המבקשת (המוכרת) מכרה את דירתה למשיבים 3 ו-4 (הקונים). בנק משכן נתן הלוואה
לקונים, כשהכסף, מטבע הדברים, עבר למוכרת.
המוכרת חתמה מצידה על התחייבות, שעל פיה, במקרה של ביטול ההסכם, תחזיר את הכסף
לבנק. הקונים לא עמדו בהסכם עם המוכרת, ואי לכך המוכרת ביטלה את ההסכם. בהליך
משפטי שהתקיים בין המוכרת לבין הקונה ההסכם בוטל כדין, אך למרבה ההפתעה, בהליך
זה הבנק לא צורף לתביעה של המבקשת, אך ניתן פסק דין בהיעדר התייחסות לאינטרס
של הבנק.
לימים, הקונים לא עמדו בתשלומים לבנק, והבנק ביקש לממש את המשכון על-ידי מימוש
הדירה של המוכרת. לצורך כך הבנק ביקש שימונה כונס נכסים למכירת הדירה. המבקשת
עתרה בעתירה זו לבית המשפט, כדי שזה יבטל את מינוי הכונס מטעם הבנק.
השופט קלינג קיבל את העתירה וקבע, כי לבנק יש רק זכות לתבוע את המוכר בתביעה
כספית, אך לא לממש את הבטוחה שלה. השופט קלינג קובע: "על מנת להבטיח עצמו מפני
התוצאה של ריקון הבטוחה שנתנו המשיבים מס' 3 ו-4 כנגד הלוואה שקיבלו, דרש הבנק
את ההתחייבות החתומה על-ידי המבקשת. אלא שאותה התחייבות מקנה לבנק בסעיף 5
זכות להשבת סכום ההלוואה, למקרה של ביטול ההסכם. המבקשת לא התחייבה לשעבד לבנק
זכות כלשהי ולמעשה לא קיים כל שעבוד לטובת הבנק על נכס או זכות כלשהם של המבקשת".
אמנם השופט קלינג עצמו לא היה שבע רצון מהתוצאה אליה הגיע, ובהמשך פסק דינו
נאמר: "התוצאה שאליה הנני מגיע אינה רצויה. יש בה משום פתח לקנוניה, שתביא
להוצאת כספים על-ידי מעשה הונאה, ואיני אומר שכך היה במקרה שבפני. לכאורה,
יכול אדם ליטול הלוואה כנגד התחייבות לשעבד נכס שיקנה. לאחר שיקבל את כספי
ההלוואה ולפני רישום המשכנתא יבוטל ההסכם לרכישת הנכס".
יחד עם זאת אין ספק, כי התוצאה שאליה הגיע השופט קלינג היתה מחויבת המסמכים
וההתחייבות שנטלו הצדדים על עצמם.
מכאן יש להסיק, כי לא "משכון זכויות החוזיות" של הקונה הינו היעד, אלא "משכון
הזכויות של המוכר" עצמו ברשם המשכונות הוא הכלי הנכון להבטיח את הבנק. השופט
קלינג מציע את הפתרון הנ"ל, אשר יש בו כדי לתת בטוחה קניינית לבנק. אמנם הבנק
רשאי להגיש תביעה כספית נגד המוכר, אך לא בטוח כי הבנק יוכל להוציא את כספו
מהמוכר.
בתביעה הכספית הבנק צפוי למצב, בו המוכר יקבל זכויות של דיירות מוגנת בעת המכירה
במסגרת הליכי עיקול לפי סעיפים 39 ו-38 לחוק ההוצאה לפועל תשכ"ו 1976, דבר
שבוודאי יפגע בסיכויי הבנק לקבל את כספו.
נשאלת השאלה: מה היה קורה במצב דומה, אך כשההסכם בין מוכר לקונה עדיין בתוקף?
כלומר, הקונה הפר רק את חוזה ההלוואה עם הבנק, והבנק מבקש לממש את הדירה. האם
הבנק רשאי לממש את הדירה ולהשלים את התמורה למוכר? האם למוכר יש זכות להתנגד
לכך?
נראה, כי במצב זה, להבדיל ממצב של פסק דין בוקובזה, למעשה יש קונה חדש (הבנק)
תחת הקונה הקודם, ולמוכר לא צריך להיות עניין מיהו המשלם, אך שאלה זו בוודאי
תגיע להכרעה בשלב כלשהוא לבית משפט.
הכותב מתמחה בדיני מקרקעין, תכנון ובנייה וממ"י.
לתשומת לבכם: מערכת גלובס חותרת לשיח מגוון, ענייני ומכבד בהתאם ל
קוד האתי
המופיע
בדו"ח האמון
לפיו אנו פועלים. ביטויי אלימות, גזענות, הסתה או כל שיח בלתי הולם אחר מסוננים בצורה
אוטומטית ולא יפורסמו באתר.
כתבות
ני"ע
