צריך ליווי בנקאי? אנחנו כבר נתקשר אליך

סכומי הון עצמי בגובה כזה - שלא ידוע כמותם - הבהילו את המערכת.

זיסר היה לאורך שנים אחת ה"פרימדונות" המועדפות של בנק הפועלים. הוא קיבל אשראי נדיב בתנאים טובים, תוך טיפול אישי צמוד ואוהב של מנהלי הבנק. הבנק, באמצעות המחלקה העסקית שלו, מלווה אותו הרבה שנים ברכישת חברות, בבתי המלון שרכש עם קבוצת פאפו וים-סוף, במלונות שבבעלות אלסינט וגם בקניון הראשון בבודפשט, שהקים בשותפות עם משפחת עופר. עם זאת, לא ידוע על אשראים שנתן הבנק למרכזים המסחריים של זיסר שנבנו במזרח אירופה, רומניה, פולין, הונגריה ועוד, שלא בשותפות עם חברה ישראלית גדולה.

הפעם ביקש זיסר מימון למרכז קניות במרכז אירופה, והפעם פגש הנהלה חדשה לבנק הפועלים, אלי יונס ושי טלמון, במצב בנקאות קשה וליקוק פצעים אינטנסיבי. לדברי זיסר, דרש ממנו הבנק דרישות כה מוגזמות עד שטרח ומסר איום מרומז לחברים החדשים בבנק הפועלים: "אם זה לא יסתדר עם בנק הפועלים, זה יסתדר עם אחרים" ("הארץ" 8.8).

האמת היא שזיסר, לגמרי במקרה, נופל על הצד הבעייתי ביותר של מערכת ליווי הנדל"ן בימים האלה: כסף לפרויקטים בהחזרים ארוכי טווח, בחו"ל בכלל ובמזרח אירופה בפרט. במקרים האלה בתקופה הנוכחית, כל הבנקים שנהגו לתת סכומים כבדים לליווי בנייה, נוטים לענות תשובות אלגנטיות ומתחמקות גם ללקוחותיהם הוותיקים והכבדים, ולא לתת אשראי.

סביר להניח, שאם אכן אלה דרישות ההון העצמי שהבנק הציב בפני זיסר, הרי משמעותן: אל תתקשר אלינו, אנחנו עוד נתקשר אליך.

רוב הבנקים הבינוניים והקטנים יצאו מתמונת האשראי לנכסים מניבים חדשים לטווח ארוך. נשארו לאומי והפועלים, וגם הם בקושי. מימון למשרדים - אין כמעט על מה לדבר היום. נותנים הרבה פחות בנדיבות, עם הרבה יותר ביקורת, תוך העדפה למרכזים מסחריים, לקליינטים מוכרים, ברמת טריפל-A ולא באשראי מסוג נון-ריקורס. אם מדובר בנכס של חברה ציבורית עם הון עצמי חזק, והבנק מרגיש נוח גם אם הוא לוקח בחשבון אפשרות שהנכס נופל, יש מידה של תחרות בין הפועלים, לאומי וגם דיסקונט.

עוד מאפיין את הענף מצב של קושי מתמיד לבצע פעולות "הצלה" של תיקים כבדים וגדולים, בעיקר כאלה המחזיקים בנכסים מניבים כמו משרדים. אם פעם נהגו הבנקאים ל"חלץ" תיק קשה באמצעות מכירת חלקים ממנו ללקוחות האחרים באותו בנק, היום גם אלה מצמצמים הוצאות ולא נעתרים כל כך מהר לבנקאי.

על מימון חוץ לארץ אין כמעט על מה לדבר היום, גם בשני הבנקים הגדולים. ההערכה היא, שארצות הברית תכנס למיתון בנדל"ן, בעקבות מצב הבורסות והתמעטות הסימנים לכניסת המשק לצמיחה. אחרי אמריקה תיכנס גם אירופה לירידות, שישפיעו בלי כל ספק על מזרח אירופה שגל הפריחה כבר נרגע בה גם ככה, והבנקים במרביתם לא ששו לתת גם קודם.

כשנגמר עידן הפריחה, בו הבנקאים חשבו שמי שיותר גדול גם יותר חזק ומרוויח, הם קלטו שאין להם דרך לפקח, שהם לא מבינים את השיטה המשפטית, לא בקיאים בשיטת מימוש פרויקטים שמסתבכים, שיטות השעבוד והביטחונות. פה הם יודעים את הדרך הקצרה והישירה לבתי המשפט. ברומניה, הונגריה, רוסיה וגם בצרפת ואנגליה הכל אחר. לא רק השפה.

בתחום הבנייה למגורים המצב קצת שונה. תחום זה נחשב בימים אלה לתחום מימון מועדף יחסית, וההון העצמי שנדרש בו הוא בסביבות 30%. מדובר בעיקר בבנייה במרכז הארץ, עם העדפה לבנייה לא יקרה של דירות עד 180 אלף דולר, ובהעדפת בנייה למגורים בנקודות מיוחדות שנצפה בהם ביקוש כמו באר שבע, נהריה וכמה מיישובי הפריפריה, בהם מחיר דירה למגורים מגיע ל-120 אלף דולר, בעיקר בשל עלות הקרקע הנמוכה. עם זאת, מאחר שאין הרבה התחלות בנייה, הרי אפשר להתמקח עם הבנקים ובמצבים מיוחדים של הון עצמי ידוע, של חברה מבוססת, בכיסוי דרישה למכירה מוקדמת מוכחת, אפשר להגיע לירידת דרישות ההון העצמי.