לא תמיד העדר צודק

חברות בנייה, קבלנים, אנשי עסקים ופשוטי העם קונים נכסים בחו"ל, והולכים שבי אחר התשואה, המשכנתאות הקלות והמינוף הגבוה; במקרים רבים נעשה מקח טעות - דמי הניהול, המרחק, המיסים והטרדה מנבאים: הכסף עוד יחזור ארצה, להשקעה בנדל"ן בישראל

לא אחת נשאלתי בשנים האחרונות את שאלת מיליון הדולר: האם כדאי להשקיע בנדל"ן בכלל, ובישראל בפרט? כן, כדאי להשקיע בנדל"ן בישראל. הנדל"ן תמיד עלה לאורך זמן, וחייך כל הדרך אל המאמינים בו. אמנם, היו נפילות וירידות מחירים, אך הסבלנים תמיד קצרו ברינה. מכאן, כי אנו נמצאים בעיצומו של שפל ומעבר לפינה הגאות. הכל גלים.

מה שהיה הוא שיהיה, כל עוד לא נכנס גורם המאיים להפוך את הקערה על פיה. רוצה לומר: כל עוד לא נכנס לתוקפו אותו חוק המתיר לישראלים להוציא דולרים ולרכוש נכסים בחו"ל. משנפרץ הסכר, השתנו חוקי המשחק, ומה שהיה לא תמיד יהיה.

תוך זמן קצר, החזיק כל בר בי רב דירה בפראג, שתי דירות בפריז, דירה בלונדון ודופלקס באורלנדו (עם שמירה 24 שעות). כזאת לא היה במקומותינו מאז הקמת המדינה. באבחנה אחת, שנמשכת כבר שבע שנים, הוציא המשקיע הקטן (הון עצמי עד 200 אלף דולר) מיליארדי דולרים לחו"ל מדי שנה. מיליארדים, שהיו מופנים ברגיל לשוק הנדל"ן המקומי.

הקבלנים, היזמים והמשקיעים הגדולים אף שימשו נר לפני המחנה, עמך ישראל, והוציאו את הכסף הגדול על מגדלים בטורונטו, קומפלקסים בליברפול וקניונים בבודפשט. בקיצור, גם הכסף הגדול יצא, גם הכסף הקטן יצא, ולשוק הנדל"ן הישראלי לא נותרה טיפה.

אם כן, כדאי לקנות נדל"ן בחו"ל? לא בהכרח. מה שנכון עבור היזמים הגדולים והקבלנים, הבונים והמשקיעים בחו"ל, אינו נכון בהכרח עבור המשקיע הקטן. הראשונים עושים קופות נאות, והצדק עימם. מדוע לבנות עוד קניון בארץ, או 800 יחידות באיזור נטול ביקוש, כשכל מזרח אירופה המתפתחת לרגליו? גם יותר זול לקנות ולבנות, גם יש ביקוש, גם יש רווחים נאים, גם מעט תחרות וגם הרשויות "לא מבלבלות את המוח". מצד שני, לרכישת דירות להשקעה בחו"ל חסרונות רבים.

כמובן, יש להניח כי אינך שייך לאותם ישראלים, המוציאים מיטב כספם וחסכונותיהם במהירות גדולה יותר מאשר הם בוררים עגבניות בשוק.

לא. כי אם אתה אחד מהם, בטח כבר נוכחת, כי הדירה בטורונטו נמכרה לך במחיר כפול, כי חברת הניהול פשטה את הרגל, כי השכירות המובטחת לשלוש שנים נגמרה, וכי חלים עליך מיסים גם בקנדה וגם בישראל, שלא לדבר על עלות הטיסות. מאחר שחס אתה על כספך, שומה עליך לעשות את הפעולות הבאות, עובר לרכישת דירה בחו"ל.

ראשית, עליך לנסוע לחו"ל פעמיים לפחות, לעשות סקר שוק, להירשם אצל 15 מתווכים לפחות, לראות לפחות 60 דירות, להשיג חבר מתורגמן לשפת המקום, לקבל ייעוץ מקומי אמין מבר סמכא (כי רכשת נכס במחיר מציאה, וכי הרכבת לא עוברת פעמיים ביום ליד ביתך), לקבל ייעוץ מס מקומי, לקבל ייעוץ מס בישראל, למצוא חברת ניהול טובה וישרה, לארגן משכנתא בבנק בחו"ל, כשאתה לא מבין מילה בצרפתית, וכד'.

לבסוף, הינך מפקיד בחיל וברעדה את מיטב חסכונותיך בדירת סטודיו בפראג או שתיים בפריז. הרבה התרוצצות, ורחוק מהעין. מה כל כך קוסם לנו, הישראלים, להשקיע בחו"ל? שלושה דברים קוסמים לנו:

התשואה: בחו"ל ניתן להגיע לתשואה של 15%.

המשכנתא: בחו"ל קל יותר לקבל משכנתא.

המינוף: בחו"ל, ב-25% הון עצמי ניתן למנף עיסקה.

הכל לכאורה נכון, אבל...

* התשואה: אמנם ברגיל, הנדל"ן למגורים בישראל נותן תשואה של 4% לשנה. אולם, מי שיודע לרכוש במקום הנכון, במחיר הנכון ולהשביח את הנכס, מגיע לתשואה של 15%-10%. כאן, בישראל, מתחת לבית.

* המשכנתא: גם בארץ אין בעיה לקבל משכנתא, ובלבד שלמשקיע יכולת החזר. זאת ועוד, המשכנתא בחו"ל פעמים רבות יקרה יותר.

* המינוף: גם בישראל ניתן לקבל משכנתא של עד 90% (דירת מגורים) - מינוף של 15%.

ומה עם המס? בישראל פטורה השקעה משכ"ד עד לגבול של כ-18 אלף דולר לשנה, בעוד על שכ"ד בחו"ל יש לשלם מיסים, לפעמים בחו"ל ותמיד בארץ. צא ולמד, כי תשואה בישראל משכ"ד בסך 10%, הפטורה ממס, מקבילה לתשואה משכ"ד של כ-20% בחו"ל.

לדוגמה, בפריז התשואה כיום מגיעה ל-15%, ללא דמי ניהול, ללא הפרשות לשיפוץ הבניין (כל חמש שנים על-פי חוק), וללא הוצאות נוספות שצצות מפעם לפעם.

בפועל, לאורך זמן, התשואה ברוטו תעמוד על 10%-8%, לפני מיסים. נמצא, כי כדאי גם כדאי להשקיע בנדל"ן בישראל, ובלבד שכמו בכל תחום הדורש מומחיות, יש לדעת איפה, בכמה ואיך.

אם כן, מתי תגיע הגאות? סבלנות. לאט לאט יבינו יצחק ודוד, המשקיעים הקטנים, כי לא תמיד כדאי לרעות בשדות זרים. זה יגיע עם המיסוי, או הטרדה, או נפילת הנדל"ן בחו"ל (גם שם יש גלים). סבלנות, הכסף יחזור לארץ. בינתיים, צא וקנה, השבח וחכה, ובבוא יום חג מכור, והכל בפטור ממס.

צרו איתנו קשר *5988