ביום 23.5.02 ניתן פסק דין בעניין ת.א 112560/99 (רות נ' טייך, להלן: "טייך")
בו פסקה השופטת גרוסמן (שלום, ת"א), כי חוק המתווכים הינו קוגנטי (לא ניתן
להתניה), ולפיכך מתווך לא יהא זכאי לשכרו במידה ואינו "הגורם היעיל" אשר הביא
להתקשרות הצדדים בהסכם מחייב. זאת, על אף חתימת הלקוחות על הסכם בלעדיות.
ארבעה ימים קודם פורסם פס"ד בעניין טרנס גלובל נ' לישנו - יער, ת.א 171/99,
ע"י כב' אפעל-גבאי (להלן: "טרנס גלובל"), שם הגיע ביהמ"ש למסקנה שונה.
שורשיה של שיטת הבלעדיות עמוקים, ומשרתת היא פעמים רבות את הלקוח. תופעה נפוצה
קיימת בארצנו, של דירות אשר מעטים הם הקופצים עליהן, ולעתים הלקוח מנסה ביאושו,
במשך שנים, למוכרן ללא הצלחה (קומה שלישית ללא מעלית, דירה מול אתר בניה/בריכה/מוסד/כביש
סואן וכיו"ב).
הקביעה לפיה חוק המתווכים הינו קוגנטי מחד וצרכני מאידך, תגרור אחריה פגיעה
ונזק ללקוחות, עליהם רוצה היא להגן - ובמיוחד לאלה אשר במכירת דירתם נדרשים
הם לבלעדיות.
מתווך אשר אין בכיסו הסכם בלעדיות, לא יאות להתמסר לשיווקה של דירה כזו, כאשר
צפוי הוא ל"חטיפת" העיסקה מתחת ידיו, על אף מאמציו והשקעתו, ובכך יינזקו אותם
לקוחות אשר הבלעדיות דרושה להם.
אילו סבור היה המחוקק, כי מתווך זכאי לדמי תיווך רק בהיותו "הגורם היעיל",
מדוע איפוא הכיר המחוקק באפשרות למתן בלעדיות, כאמור בסעיף 9(ב)? מהי נפקותה
של בלעדיות, שעה שקיימת עדיין חובה על המתווך להיות הגורם היעיל?
ביהמ"ש פסק, כי לא ייתכן שמר טייך, שחתם על הסכם הבלעדיות, לא הבין את משמעות
המסמך. פסיקה זו מעמידה במלוא חריפותה את השאלה: היכן הוא אם כן תום הלב של
הלקוח, עליו מבקש ביהמ"ש להגן? אם אכן ידע והבין הלקוח, כי חותם הוא על הסכם
בלעדיות, כיצד ניתן להצדיק את פעולתו לעירוב מתווך נוסף בתוך תקופת הבלעדיות,
בניגוד מוחלט להסכם עליו חתם, ומבלי ליידע את המתווך הבלעדי?
בפסק דינו של ביהמ"ש העליון, מיום 26.11.01 בעניין יצחקוב נ' אביב (ע.א 7247/97),
נקבע מפורשות: "קיום הסכם התיווך נתון ככל הסכם לחובה לנהוג בדרך מקובלת ובתום
הלב. צד המסכל את מאמציו של המתווך ע"י ניצול המידע שנתקבל ממנו לצורך פניה
ישירה לצד האחר לעיסקה, תוך עקיפת המתווך, מפר את חובת תום הלב". לנקודה זו
לא התייחס ביהמ"ש בעניין טייך.
לכל העוסק בתחום ידוע, כמה פרוץ הוא, וכמה לקוחות מבצעים תילי תילים של תרגילים
על מנת להימנע מתשלום דמי תיווך, אם בדרך משלוח "איש קש" לבירור פרטים וקבלת
מידע על הנכס, אם בדרך קבלת מידע ממתווך א' וסגירת עיסקה דרך מתווך ב', תוך
חיסכון ניכר בעמלה (כשמתווך א' דורש 2% מע"מ ומתווך ב' דורש 1% מע"מ),
ועוד כהנה וכהנה.
פסיקה שונה לחלוטין ניתן לראות כאמור בפסה"ד בעניין טרנס גלובל. גם שם נקבע
ע"י ביהמ"ש, כי הלקוח הבין משמעות הסכם בלעדיות עליו חתם, ולאור קביעתה, כי
"עקרון חופש החוזים הינו עקרון יסוד בשיטתנו", קובעת השופטת אפעל-גבאי: "הצדדים
להסכם תיווך, בו מוקנית למתווך בלעדיות בטיפול בעיסקה פלונית, רשאים לקבוע
כי המתווך יהיה זכאי לדמי תיווך גם אם העיסקה נקשרה שלא באמצעותו. מסקנה זו
נובעת מעצם טיבו וטבעו של תיווך בשיטת הבלעדיות. אותו מתווך מחויב על פי הסכם
הבלעדיות לבצע פעולות נמרצות לשיווק הנכס, כולל פרסומו על חשבונו וכיוצא באלה,
כל זאת לטובת הלקוח המעוניין בעיסקה. נכונותו של המתווך לבצע את כל אלה היא
פועל יוצא של הידיעה כי במקרה שתושג עיסקה, שכרו יהיה מובטח. במקרה כזה, המתווך
איננו חושש מחשיפת המידע לכל, וברוב המקרים הוא אף הגורם היעיל לקשירת העיסקה,
בין במישרין ובין בעקיפין".
השופטת אפעל-גבאי מגיעה למסקנה, כי המתווך הבלעדי היה הגורם היעיל, זאת, על
אף שמתווך אחר היה מעורב בעיסקה, שכן "אין דרישה כי יהיה גורם יעיל אחד, והפסיקה
קבעה כי ייתכנו מקרים בהם יהיה יותר מגורם יעיל אחד ביצירת הקשר בין הצדדים
לעיסקה".
הדעת אינה נוחה ממצב בו הלקוח יחתום על הסכם בלעדיות, יגרום להסתמכות המתווך
על ההסכם, ומאידך, על אף שיהנה מיתרונות החשיפה המקסימלית והפירסום הניתן לו
בשיטת הבלעדיות, יסרב לשלם את דמי התיווך, הואיל ופלוני אלמוני הגיע דרך מתווך
אחר.
בתקופה קשה זו של מיתון בכלל ובענף הנדל"ן בפרט, כריתת ענף הבלעדיות תגרום
ל"נעילה" של נכסים בעייתיים, כאשר כל מתווך בר-דעת לא ירצה לשווקם בלא בלעדיות,
ובכך נימצא מאבדים את הדינר, שעה שניסינו להציל את הפרוטה - ולהימנע מלשלם
למתווך את שכרו.
הכותבת מתמחה בדיני מקרקעין, תכנון ובנייה ותיווך.
לתשומת לבכם: מערכת גלובס חותרת לשיח מגוון, ענייני ומכבד בהתאם ל
קוד האתי
המופיע
בדו"ח האמון
לפיו אנו פועלים. ביטויי אלימות, גזענות, הסתה או כל שיח בלתי הולם אחר מסוננים בצורה
אוטומטית ולא יפורסמו באתר.
כתבות
ני"ע
