שני תנאים מצטברים נדרשים להוכחת התיישנות במקרקעין: הראשון - הוכחת תקופת
ההתיישנות, השני - הוכחת החזקה נוגדת. מהי "החזקה נוגדת"? בשאלה זו עסק פסק
דינו של השופט גולדין המסוקר להלן.
היכלי בידור בע"מ (להלן: התובעת) הינה הבעלים של חלקת מקרקעין בת"א (להלן:
המקרקעין) עליה בנויה דירה (להלן: הנכס), המוחזקת ע"י כהן רחמים ודינה (להלן:
הנתבעים). התובעת הגישה נגד הנתבעים תביעה לסילוק ידם מהנכס. התביעה נידונה
בפני השופט אשר גולדין מבימ"ש השלום בת"א.
לטענת התובעים, הנתבעים הסיגו את גבול התובעת בכך שנכנסו לנכס ללא רשותה. עוד
תבעה התובעת מהנתבעים דמי שימוש ראויים במקרקעין, בסך של 100 אלף שקל.
לטענת הנתבעים, הנתבע מס' 1 ("רחמים") מתגורר בבית שבו הוא נמצא כיום, מאז
הולדתו ב-1950, ונוהג בו מנהג בעלים, כפי שנהגו בו הוריו עובר לפטירתם. בשנת
1980 נישאו הנתבע 1 ונתבעת 2 ומאז הם מתגוררים בנכס. הנתבעים טוענים טענת התיישנות
מכוח חזקה נוגדת בנסיבות העניין, ולאחר חלוף יותר מ-55 שנים מהיום שבו החלו
הוריו של רחמים להחזיק במקרקעין (1943), אין לתובעת הזכות לפקפק בזכויותיהם
במקרקעין ולפעול נגדם. לטענתם, ההחזקה היתה בידיעת הבעלים הרשומים, שלא בהרשאתם,
מבלי שבאה תגובה למעשיהם, מה שיצר חזקה נוגדת על-פי הדין. לחילופין טוענים
הנתבעים, כי הם בעלי רשות בלתי הדירה להחזיק במקרקעין, וכי יש למנוע את ביטולה
של הרשות או לחילופין להתנותה בתשלום פיצויים הולמים לנתבעים.
מעיון בנוסח הרישום, קובע השופט גולדין, עולה כי המקרקעין הינם מקרקעין מוסדרים,
כאשר זכויות הבעלות של התובעת מפורטות בנסח. סעיף 125 לחוק המקרקעין קובע:
"רישום בפנקס לגבי מקרקעין מוסדרים, מהווה ראיה חותכת לתוכנו". על-פי סעיף
16 לחוק רשאית התובעת, גם אם היא אינה מחזיקה בנכס, לתבוע את החזקה מכוח זכות
הבעלות. משהוכיחה התובעת בעלותה במקרקעין, עובר הנטל לנתבעים להראות כי בדין
הם מחזיקים במקרקעין, וזאת על פי סעיף 30 לפקודת הנזיקין.
הלכה היא, כי נתבע הטוען טענת התיישנות, לא די שיוכיח את חלוף תקופת ההתיישנות,
אלא עליו להוכיח, שבמשך כל תקופת ההתיישנות, החזיק בקרקע "חזקה נוגדת". כלומר,
בדיקת טענות ההתיישנות נחלקת ל-2:
1. בדיקת תקופת ההתיישנות - האם הצטברה התקופה הנדרשת להתיישנות התביעה.
2. בדיקת אופי החזקה - האם החזקת הנתבעים במקרקעין היא החזקה נוגדת.
השופט גולדין בוחן שני מרכיבים אלה:
א. תקופת ההתיישנות: המקרקעין עברו הליכי הסדר בשנת 1930. סעיף 159 (ב) לחוק
המקרקעין קובע: "חוק ההתיישנות, תשי"ח - 1958, לא יחול על תביעות לקיום זכות
במקרקעין מוסדרים, אולם אין בכך כדי למנוע טענה מכוח ההתיישנות שאדם היה זכאי
לטעון אותה לפני תחילת חוק זה". משמע, על מנת שתעמוד לנתבעים טענת התיישנות
לגבי מקרקעין מוסדרים, לפי סעיף 159 (ב) הנ"ל, צריך שיתקיימו שני התנאים המצטברים
הבאים:
1. כי לפי הדין הקובע לפני כניסתו לתוקף של חוק המקרקעין, היה הנתבע זכאי לטעון
טענת התיישנות.
2. שתקופת ההתיישנות נסתיימה לפני כניסתו לתוקף של חוק המקרקעין, דהיינו לפני
ה-1.1.70.
הדין שחל על התיישנות במקרקעין, לפני כניסתו לתוקף של חוק המקרקעין, הוא חוק
ההתיישנות. לפי סעיף 2(5) לחוק ההתיישנות, תקופת התיישנות במקרקעין מוסדרים
היא 25 שנה, כדי שתתמלא תקופת ההתיישנות על הנתבעים להחזיק במקרקעין משנת 1945.
כאשר מדובר במקרקעין שעברו הליכי הסדר, מירוץ ההתיישנות מתחיל ביום שבו נרשמו
המקרקעין על שם הבעלים מתוקף הליכי ההסדר.
במקרה דנן, כאמור, המקרקעין עברו הליכי הסדר כבר בשנת 1930, והחזקת הנתבעים
במקרקעין החלה לאחר מכן, כלומר, יש לבחון מתי החלו הנתבעים להחזיק במקרקעין
וממועד זה, מעת שנולדה העילה לתבוע את פינויים, מתחיל מירוץ ההתיישנות. מאחר
שהוריו של רחמים החלו להחזיק במקרקעין בשנת 1943, הרי שהצטברה התקופה הנדרשת
(25 שנה לפני 1.1.70) להתיישנות התביעה.
ב. חזקה נוגדת: על-פי סעיף 9 לחוק ההתיישנות על המחזיק להוכיח החזקה נוגדת.
חזקה היא נוגדת כאשר כרוכה בה התנגשות אינטרסים בין המחזיק, מחד גיסא, ליריבו
מאידך גיסא. בענייננו, אין חולק שהתובעת שתקה במשך כל תקופת החזקת הנתבעים
במקרקעין עד להגשת תביעה זו. הפסיקה הצביעה על קושי בפירוש שיש לתת לשתיקת
הבעלים, האם ניתן להסיק מהשתיקה על הסכמה או על חזקה נוגדת.
"יש והחזקה תחילתה חזקה הנוגדת את זכות הבעלים, רק כשהיא מתמשכת זמן רב עשויה
היא, בנסיבות מסוימות, להפוך לחזקה מזכות הבעלים, כך שהיא מעידה שהבעלים השלימו
בזמן מן הזמנים עמה ובשתיקתם התירו את המשכה" (ע"א 69/85 להבי נ' רשות הפיתוח,
פ"ד מ(3), 624).
השופט גולדין קובע, כי הנתבעים לא השכילו להוכיח חזקה נוגדת, ומאידך יש לפרש
את שתיקת התובעת כהסכמה להחזקת הנתבעים במקרקעין, כך שהנתבעים הינם ברי רשות
ואין חזקתם חזקה נוגדת.
מעדותו של מנהל התובעת, וכן מכתב הגנתם של הנתבעים עצמם, עולה שהחזקת הנתבעים
במקרקעין היתה בידיעת הבעלים. לפחות במשך 20 שנה קודם הגשת התביעה, ידע מנהל
התובעת על החזקת הנתבעים במקרקעין, אך התובעת במשך כל אותו זמן לא מחתה על
כך, כך שבשתיקתה הסכימה עם ההחזקה.
העובדה שחלפה תקופת זמן ניכרת של כ-55 שנים, שבה הנתבעים לא נדרשו בשום צורה
לפנות את המקרקעין, על אף שהתובעת ידעה לפחות בחלק מן הזמן על החזקתם במקרקעין,
מלמדת שהתובעת, הבעלים, השלימה עם ההחזקה ובשתיקתה התירה את המשכה.
התובעת לא פנתה משך כל השנים אל הנתבעים בעניין החזקה או תשלום שכר הדירה,
לא בע"פ ולא בכתב ולא הובאה כל ראייה לכך.
מכל האמור לעיל עולה, שהתובעת ידעה על החזקת הנתבעים במקרקעין משך שנים רבות,
אך שתקה. התנהגות פסיבית זו, משך כל השנים, נוכח החזקת הנתבעים ואי תשלום שכ"ד,
ללא פנייה לנתבעים בכל דרך שהיא מלמדת שהחזקת הנתבעים במקרקעין נשוא הדיון,
היתה בהסכמת הבעלים שהשלימה עם החזקה והתירה את המשכה. הנתבעים לא השכילו להוכיח
כי החזקתם היתה נוגדת, ולפיכך, מאחר שהחזקת הנתבעים היא החזקה ברשות הבעלים,
הרי שאינה נוגדת ויש לדחות את טענת ההתיישנות שהעלו הנתבעים.
בענייננו, קובע השופט גולדין, הנתבעים הינם ברי רשות מכוח שתיקת הבעלים. המדובר
ברשות חינם מכללא, שכן הנתבעים לא שילמו דבר לתובעת ביחס למקרקעין בהם החזיקו.
לגבי רשות חינם ההלכה היא, כי ניתן לבטל רשות זו בכל עת, וכך לכל המאוחר בעת
הגשת כתב התביעה.
לטענת הנתבעים, מדובר ברשות בלתי הדירה ועל כן יש למנוע את ביטולה. השופט גולדין
דוחה טענה זו, בין השאר היות שהמדובר ברשות חינם. מדובר ברשות שמשכה נקבע לפי
רצון התובעת, ומשזו גילתה דעתה כי ברצונה לבטלה, הרשות ניתנת לביטול, אלא שבמקרה
זה ראוי שביטול הרשות יותנה בתשלום פיצויים לנתבעים.
הלכה פסוקה היא, כי פינוי בעקבות ביטול הרשות, יכול שיהיה בתנאים שונים. במקרה
דנן, מחזיקים הנתבעים במקרקעין ובנכס אשר עליו משך שנים רבות ללא מחאת הבעלים.
הגם שבמקרה כזה מן הראוי היה להתנות את פינוי הנתבעים בתשלום פיצויים, והגם
שהנתבעים טענו שהם זכאים לפיצוי על השקעותיהם בנכס, לא הוכחו השקעות אלה כלל.
לפיכך, בהיעדר הוכחה להשקעות שנעשו בנכס, אין לפצות על השקעות אלה. מאידך,
קובע השופט גולדין, יש לפצות את הנתבעים על ביטול הרשות בגובה ההוצאות הכרוכות
במעבר לנכס חלופי בסך של 20 אלף דולר.
מאחר שנקבע, כי הנתבעים היו ברי רשות במקרקעין, הרי שאין התובעת זכאית לדמי
שימוש עד לדרישת הפינוי, שכן רק ממועד הדרישה לפינוי, הפכו הנתבעים למסיגי
גבול. בענייננו, דרישת הפינוי היתה רק בכתב התביעה עצמו. התוצאה הסופית: ניתן
צו לסילוק ידי הנתבעים מהמקרקעין, וחיוב התובעת לשלם לנתבעים סך של 20 אלף
דולר.
ת.א 124342/98.
בימ"ש השלום בת"א.
השופט: אשר גולדין.
בשם התובעת: עו"ד ביינרט.
בשם הנתבעים: עו"ד איליה.
לתשומת לבכם: מערכת גלובס חותרת לשיח מגוון, ענייני ומכבד בהתאם ל
קוד האתי
המופיע
בדו"ח האמון
לפיו אנו פועלים. ביטויי אלימות, גזענות, הסתה או כל שיח בלתי הולם אחר מסוננים בצורה
אוטומטית ולא יפורסמו באתר.
כתבות
ני"ע
