הפיצוי לדרך: 10% מהשווי למגורים

תב"ע ג/7837, שפורסמה למתן תוקף ביום 28.2.96, קבעה שייעוד הקרקע הנדונה הינו דרך. בקובץ תקנות מס' 5767, מיום 23.6.96, הוכרז בצו על פי סעיף 3 לפקודת הדרכים (מסילות הברזל והגנה ופיתוח) על הפקעות דרך 6400. בנסיבות אלה, לא היתה מחלוקת בין הצדדים כי ייעוד הקרקע ביום ההפקעה היה דרך. בית המשפט נדרש לשאלה, מה שווייה של הקרקע כמיועדת לדרך לצורך קביעת פיצויי ההפקעה.

בפני בית המשפט הונחו שלוש חוות דעת שמאיות מטעם התובע, מטעם הנתבעות ומטעמו של המומחה שמונה על ידי בית המשפט. השמאים מטעם התובע ומטעם בית המשפט היו בדעה שיש לישום את הקרקע לפי ייעודה המקורי - קרקע חקלאית בעלת פוטנציאל לשינוי ייעוד (יעודה הקודם של הקרקע, תוך התעלמות מכך שביום ההפקעה הייעוד היה דרך).

השמאית מטעם הנתבעות, ז'קלין חכם, התייחסה בחוות דעתה להלכה שקבע השופט טלגם (ת.א 165/97, פרלמן נגד הוועדה המקומית רעננה ומע"ץ), לפיה שווייה של קרקע לדרך הוא אפס, אולם ציינה ש"מקובל בדרך כלל כי שווי דרך הינו 10% משווי קרקע למגורים".

השופטת גבריאלה (דה ליאו) לוי פסקה, כי "הפיצוי הנכון צריך להיות 10% משווי קרקע למגורים בתאריך הקובע", והורתה לצדדים להמציא חוות דעת הנוגעות לשווי קרקע למגורים, על מנת לפסוק מהו שווי זה. שווייה של דרך משפיע על מידת הפגיעה בשווי קרקע חקלאית, המשנה את ייעודה לדרך על פי תוכנית בניין עיר.

לפי הלכת פרלמן (ההלכה הקודמת), שווי הקרקע בייעוד לדרך הינו אפס, ולפיכך ירידת הערך הינה מלוא שווייה של הקרקע בייעודה הקודם (החקלאי). לפי ההלכה החדשה, שווייה של הדרך הוא 10% משווי קרקע למגורים. שווי זה הינו הגדרתית חיובי, ויתכן שלא יהיה נמוך מהשווי החקלאי הקודם. בנסיבות אלו, יוקטנו תשלומי הפיצויים לירידת ערך, ויתכן שלא ישולמו כלל.

הקביעה ששווי קרקע לדרך הינה אפס שנויה במחלוקת. שמאים רבים (ואני בתוכם) התנגדו לקביעה זו. המחלוקת באה לידי ביטוי במאמרים שפורסמו ב"מקרקעין וערכם" (בטאון שמאי מקרקעין), ובמדורי הנדל"ן בעיתונות היומית.

המצדדים בגישת האפס טוענים, שמרגע שקרקע מיועדת להפקעה, אין לנפקע עם הקרקע ולא כלום. הרשות תשתמש בקרקע לפי צרכיה, אך לבעליה אין כלום עם הדרך או עם מבנה הציבור או עם כל ייעוד אחר שעבורו הופקעה הקרקע.

למתנגדים קשת רחבה של נימוקים וטענות, שהעיקריים שבהם הינם: תמיד קיים שווי חיובי לקרקע בכל ייעוד שהוא, ובכלל זה דרך ומבני ציבור; בקביעת השווי יש לקחת בחשבון את השימוש שתעשה הרשות המפקיעה בקרקע ואת השווי הנובע משימוש זה (שווי בשימוש); בקביעת שוויים וגודלם של מגרשי תמורה, בהליך של רה פרצלציה, משחזרים את שטחה המקורי של כל חלקה, ולפיכך חלק החלקה המופקעת, בקרקע ספקולטיבית, תורם לשווים של מגרשי התמורה, ולפיכך הינו מרכיב בעל ערך חיובי.

סעיף 197 א' לחוק התכנון והבנייה עוסק בפיצויים לפגיעה שגרמה תוכנית למקרקעין. החוק: "197 (א). נפגעו על ידי תוכנית, שלא בדרך של הפקעה, מקרקעין הנמצאים בתחום תוכניתו". סעיף זה אינו עוסק בפגיעה שנגרמה עקב ההפקעה, משום שפיצויי ההפקעה משולמים בהתאם להוראות החוקים המפקיעים, ולפיכך עובדת ההפקעה אינה צריכה לעמוד בבסיס קביעת מידת הפגיעה.

קביעת שווי אפס לקרקעות המיועדות לצרכי ציבור סותרת את פסיקת בית המשפט העליון, ועדה מקומית ראשל"צ נגד עזרא חממי ואח' (ע.א 474/83). בית המשפט קבע, שלבעל קרקע שתי עילות תביעה נפרדות לפיצויים: ירידת ערך הנכס כתוצאה מהפגיעה התכנונית, ופיצויי הפקעה לפי השווי הנותר בייעוד הציבורי. בית המשפט בדעה, שבייעוד הציבורי ערכו של הנכס אינו אפס, שכן במקרה כזה ממילא לא היה מקום לתשלום פיצויי הפקעה לנכס שאין לו שווי.

ריבית והצמדה: השופט טלגם פסק בפס"ד פרלמן, שיש להצמיד את פיצויי ההפקעה לדולר בתוספת ריבית של 11% מיום היווצר עילת התביעה. הלכה דומה נקבעה על ידי הנשיא שמגר בע"א 552/88, כרים קוטבי נגד גואל אזרחי. השופטת לוי קבעה, שנושא תשלום הפרשי ההצמדה והריבית על סכום הפיצויים המשולמים בגין הפקעת קרקע מוסדר בחוק לתיקון דיני הרכישה, שחל מפורשות על פקודת הדרכים.

על פי חוק זה, בהיותו ספציפי לנושא הפרשי ריבית והצמדה, יש לקבוע את אופן חישוב הפרשי ההצמדה והריבית, ולא על פי כל דרך אחרת. יש להדגיש, שעל פי החוק לתיקון דיני רכישה, סכומי ההצמדה והריבית נמוכים משמעותית: הצמדה למדד המחירים לצרכן בתוספת ריבית של 1.5%.

הכותב הוא כלכלן ושמאי מקרקעין.