המכה תנחת כאשר בניינים חדשים ייצאו לשוק

האם חברות הנדל"ן המניב מתחילות להיכנע להאטה הכלכלית ולסבול מירידה באחוזי התפוסה ומרידה ברווחיות? על פי נתוני הרבעון השני של השנה בקרב שלוש מחברות הנדל"ן המניב המובילות - מבני תעשיה (בשליטת אליעזר פישמן, בעל השליטה ב"גלובס"), נכסים ובניין וגב-ים - עולה, כי חלה ירידה ברוב הפרמטרים הפיננסיים לעומת הרבעון הראשון של השנה. גב-ים הינה יוצאת דופן בעניין זה, זאת משום שהחברה הגדילה את רווחיותה ברבעון השני של השנה ב-15% לעומת הרבעון הראשון.

"קיים קשר בין הביקוש למשרדים למחזוריות הכלכלית במשק", אומרות אביטל בר דיין, מנהלת המחלקה הכלכלית בבית ההשקעות אופק, ורווית וולקוביץ, אנליסטית הנדל"ן. "כך למשל, בשנים -1999 2000 נהנה המגזר מהפריחה בתחום ההיי-טק, שצמח אז במידה ניכרת בכוח אדם ועל כן דרש שטחי משרדים גדולים. המשבר בהיי-טק ובענפי צווארון לבן אחרים הביא לצורך בפיטורים וצמצום הוצאות, ועקב כך לירידה בצורכי השטחים של החברות. גם חוזים סגורים, הכוללים אופציות לשכירת שטחים נוספים, אינם מחוסנים בהכרח מפני ביטול, וחברות ההיי-טק הפכו בעל כורחן למשכירות שטחים, במטרה לצמצם עלויות ולהימנע מתשלום קנס כבד לחברת הנדל"ן. הגדלת ההיצע מצידה הביאה לירידה ברמת המחירים".

המצב הזה, אומרים באופק, לא יכול להימשך לאורך זמן, זאת מכיוון ששנות השיא הביאו להתחלות בנייה רבות, שלא התחשבו בהאטה המתקרבת. על כן, כיום החל להתפתח באזורים מסוימים עודף היצע של שטחים פנויים, מצב הבא לידי ביטוי בירידת מחירי השכירות.

"משמעות הדבר היא, שחברות הנדל"ן המניב מתחילות להיתקל ביתר קשיים, כאשר הגנתם תבוא משטחים קיימים ומפיזור גבוה של התיק. גם המערכת הבנקאית מעריכה כי הסיכון בתחום נדל"ן מניב גבוה, ומעדיפה שלא לתת מימון לבניית בנייני משרדים חדשים. חשיבה זו כשלעצמה מקשה על חברות אלו לגייס או לגלגל אשראי". וכך, מן הסתם, חברות שמשקל הנדל"ן המושכר שלהן לענף ההיי-טק גבוה יותר, חשופות יותר למצב של ירידה בביקושים או של תחרות מחירים מול משכירי משנה. מאידך, ריבוי של שוכרים ופיזור גיאוגרפי של תיק הנכסים מקטינים את הסיכון.

חברת הדירוג מעלות הורידה השבוע את דירוג האג"ח של חברת אשטרום נכסים (ראו כתבה במדור רווח והפסד) מ--AA ל-A. בסקירת מעלות מצוין, כי הורדת ההמלצה הינה פועל ישיר של ההרעה בסביבה העסקית של אשטרום. באותה סקירה מציין אנליסט מעלות יעקב אקילוב, כי ההאטה בענף הנדל"ן המסחרי בשנים האחרונות נובעת אמנם מהמיתון במשק, אך גם מהמפולת בשווקי ההון בארץ ובעולם, כמו גם העלייה בריבית הריאלית במשק והאירועים הבטחוניים שגררו אי ודאות כלכלית.

השוק, כצפוי, מתאים את עצמו. מנתוני משרד השיכון עולה, כי השוק מתחיל לבצע התאמה של היקף התחלות הבנייה לשינוי בהיקף הביקושים. עם זאת, עקב משך הבנייה הארוך של בנייני משרדים (-3 4 שנים), עדיין נמצאים בבנייה היקפים גדולים של שטחים, שישתחררו לשוק במהלך השנתיים הקרובות, וימשיכו, על רקע ההאטה בביקושים, להחמיר את עודף ההיצע. כך למשל, ברבעון הראשון של השנה עמד היקף התחלות הבנייה שלא למגורים על 655 אלף מ"ר, בעוד גמר הבנייה עמד על 553 אלף מ"ר. ברבעון המקביל בשנת 2001 עמד היקף התחלות הבנייה על 662 אלף מ"ר, והיקף הגמר על 487 אלף מ"ר, ושנה קודם לכן התחילו בנייתם של 788 אלף מ"ר ונסתיימו בנייתם של 670 אלף מ"ר.

מעלות מוסיפה נתונים נוספים באשר להאטה בשוק. בשנים 1996 עד 2002 ניכרת מגמה של האטה בבנייה למשרדים ותעשיה, האטה אשר החריפה מהותית מאז המחצית השנייה של שנת 2000. בצד ההיצע, אומרים שם, שטח התחלות הבנייה לשימושים עסקיים בשנת 1995 עמד על 3.8 מיליון מ"ר, בעוד בשנת 2000 ירד היקף התחלות הבנייה ל-2.6 מיליון מ"ר ובשנת 2001 לרמה של 2 מיליון מ"ר. ולמרות הירידה, כאמור, עדיין רבים השטחים שבנייתם תסתיים בקרוב מאשר אלה אשר קיימים לגביהם ביקוש. במעלות סוברים, כי מגזר המשרדים הנו המגזר המושפע ביותר מהמחזורים הכלכליים בהשוואה לשאר מגזרי הנדל"ן המניב.

הנתונים משתקפים כאמור בתוצאות החברות הגדולות העוסקות בנדל"ן מניב. ראשונה היא חברת מבני תעשייה, המנוהלת על ידי משה מורג. מבני תעשייה היא חברת הנדל"ן המניב הגדולה בארץ, אשר פעילה בעיקר בתחום מבני תעשייה ומשרדים. החברה מחזיקה כיום מבנים בשטח כולל של 1,380 אלפי מ"ר, בשיעור תפוסה של 86%, כאשר מספר חוזי השכירות הסתכם ב-2,378.

בעוד נתוני העבר מראים על שיעור צמיחה ממוצע של כ-5% בהיקף הנכסים להשכרה ובהיקף שכ"ד, הרי שמיקום עיקר הנכסים בפריפריה ועצירת הבנייה באיזורים אלו, מזה מספר שנים, מקטין מבחינת החברה את רמת התחרות ומאפשר איכלוס איטי של שטחים פנויים. וכך, מזה שלושה רבעונים מדווחת החברה על היקף דומה של הכנסות משכ"ד, לאחר עלייה עקבית ברבעונים הקודמים.

העלייה נבעה מסיום פרויקטים, ביניהם מגדלי אקרשטיין בהרצליה, פרויקט שהושכר כבר במלואו, ובניין קרית הממשלה בחיפה, בשטח בנוי של כ-30 אלף מ"ר. להערכת אופק, ההאטה בבניית מבנים חדשים והצפי שתתכן ירידה נוספת בשיעור התפוסה במבנים קיימים עקב מצב המשק, תקשה על החברה להציג בטווח הקצר המשך עלייה בהכנסות משכ"ד. מאידך, חשיפתה הנמוכה יחסית לשוכרים מענפי ההיי-טק פועלת לטובתה.

בשלב זה דיווחה מבני תעשייה על ירידה קלה בשיעור התפוסה, אך בהכנסות ניכרת התייצבות. מאז 1998 היקף השטחים שאינם מושכרים נותר יציב ברמה של 190-180 אלף מ"ר. משקל השטחים המושכרים לתעשייה ומלאכה עומד על 67%, אך תורם 47% מסך ההכנסות משכ"ד. חברות תקשורת והיי-טק מאיישות כ-14% מהשטחים, אך תורמות כ-25% מסך הכנסות משכ"ד. שאר השטחים מושכרים לחברות מסחר ושירותים (12% ו-15% בהתאמה), רשתות קמעונאיות (3% ו-5% בהתאמה) וגופים ממשלתיים (5% ו-8% בהתאמה). משקלם הגבוה של שטחי התעשייה בסל הנכסים מתבטא בממוצע שכ"ד חודשי למ"ר של 4.3-4.2 דולר למ"ר. רוב חוזי השכירות צמודים למדד, מה שנותן לחברה הגנה בפני שחיקת שכ"ד עקב אינפלציה.

באופק אומרים, כי מבני תעשייה נוקטת בגישה לפיה, מתוך מודעות למצב הענף, החברה אינה מתחילה בבנייה עד שאין לה חוזה חתום עם השוכר, ורצוי לטווח ארוך של 5 שנים לפחות עם אופציות להארכה. כן נוהגת החברה לבקש ערבויות מחברת האם של השוכר על מנת להבטיח תשלום שכ"ד. מדיניות זו צפויה להימשך גם בעתיד.

גם חברת נכסים ובניין, המחזיקה בין השאר במרבית מניות חברת גב-ים, לא ניצלה מההאטה ברבעון האחרון. נכסים ובניין מדווחת, כי ההאטה בענף הנדל"ן החריפה בחודשים האחרונים. בתחום הנכסים המניבים מרגישה החברה את ההאטה בכל הנוגע לצמצום ביקושים עקב המיתון במשק, בעודפי היצע מקומיים המשפיעים על שיעורי התפוסה בבנייני החברה, וכן בדמי השכירות. נכון לסוף הרבעון, הסתכם השטח של מבני החברה המיועד להשכרה ב-676 אלף מ"ר, המושכרים בחוזים ארוכי טווח. שיעור התפוסה הממוצע במבני החברה עומד על 91%, ומרבית הפעילות מתבצעת באמצעות החברות-הבנות גבים וישפרו.

ברבעון השני של השנה הסתכמו ההכנסות של נכסים ובניין ב-164 מיליון שקל, לעומת 202 מיליון שקל ברבעון הקודם והמקביל. הירידה החדה ביותר נרשמה בהכנסות ממכירת דירות ומקרקעין, שהסתכמו ברבעון השני ב-82 מיליון שקל, לעומת 105.5 מיליון שקל ברבעון המקביל. קיטון גם נרשם במימוש השקעות ורכוש קבוע, כאשר ברבעון כמעט ולא רשמה נכסים ובניין הכנסות בגין סעיף זה, לעומת הכנסות של 1.7 מיליון שקל ברבעון המקביל.

בשורה התחתונה מציגה נכסים ובניין אמנם ירידה לעומת הרבעון הקודם, אך לעומת הרבעון המקביל דווקא מדובר בעלייה. הרווח הנקי ברבעון השני הסתכם ב-25.1 מיליון שקל, לעומת כ-21 מיליון שקל ברבעון המקביל.

אבי אטיאס, מנכ"ל החברה, מודע לקושי ההולך וגובר לשמור על היקפי השכירות שהורגלנו אליהם בשנים האחרונות, אך חושב שבסך הכל התוצאות שמציגה החברה שבניהולו טובות על רקע ההאטה בשוק הנדל"ן. "רשמנו אמנם ירידה קטנה בהיקף השכירות לעומת הרבעון הקודם, בעיקר בגב ים, אך חשוב לזכור, כי אנחנו פועלים על רקע של שש שנות שפל בענף הנדל"ן, ועדיין מפרסמים מידי רבעון תוצאות טובות יותר מהתקופה המקבילה אשתקד. לסיים עם 57 מיליון שקל רווח נקי את המחצית הראשונה של השנה, לעומת 56 מיליון בשנה הקודמת - זה הישג. יחסית לשוק הנדל"ן מצבנו טוב, זאת משום שהתפתחות העסקים שלנו בריאה ומשום שאנחנו סולידיים".

חברה שטרם ספגה ירידה בפעילותה היא חברת גב ים, חברת הבת של נכסים ובניין, המנוהלת על ידי חנן ניצן. גב ים היא אחת מחברות הנדל"ן הוותיקות בישראל העוסקת בייזום והקמת נכסים המניבים ושכונות מגורים. במסגרת זו מחזיקה החברה מבנים בשטח כולל של 570 אלף מ"ר. שיעור התפוסה עומד בגב ים על כ-91% ושטחים אלו מושכרים למאות יחידות עסקיות בחוזי שכירות צמודים למדד המחירים לצרכן.

בר דיין וולקוביץ מאופק אומרות, כי בשונה מחברת מבני תעשיה, חלק ניכר משטחי גב ים מיועד למשרדים ברמת גימור גבוהה, ולכן בשנים האחרונות הצטרפו למעגל השוכרים של החברה חברות הייטק רבות. וכך, משקלם הגבוה של שטחי המשרדים בסל הנכסים מתבטא בממוצע שכ"ד חודשי למ"ר של 6.7 דולר למ"ר. באופק מרגיעים ואומרים כי מכיוון שמדיניות החברה היא להשכיר מראש את המבנים עוד בטרם תחילת הבנייה, הרי שמדיניות זו תגן עליה בעתיד הקרוב.

כיום מקימה גם ים 5 מבנים, מהם 4 בפארק מת"ם בחיפה. בין השוכרים במבנים אלו ניתן לציין את החברות אלביט מערכות, צים ופיליפס מדיקל סיסטמס. הצלחת השכרת הבניינים בפארק מת"ם בחיפה מעידה, להערכת אופק, כי קיימת דיפרנציאציה בפערי ההיצע והביקוש באזורים הגיאוגרפיים השונים.

זאת ועוד, כתוצאה מאכלוס מבנים חדשים, שנכנסו למאגר הנכסים המניבים, החברה מדווחת על עליה בהכנסות משכר דירה בקצב שנתי של 5%. וכצפוי, בשלב הנוכחי עיקר ההשפעה של המיתון הכלכלי על פעילות החברה היא דחייה בהקמת מבנים נוספים. וכך, גב ים מציינת בדו"חותיה האחרונים, כי הוכנו תוכניות והיתרי בנייה להקמת מבנים שונים בארץ, הן לנכסים מניבים והן למגורים, מתוך כוונה שעם התעוררות הביקושים תוכל החברה להיענות מיידית לדרישות השוק. כעת נותר רק להמתין ולראות, האם תוכל גב ים להמשיך ולהתמודד בכבוד עם ההאטה בשוק שלה.

באופן כללי יש האטה בשוק הנכסים המניבים, אבל ההאטה לא מפוזרת באופן שווה ולא שווה בכל מקום", אומר גורם בחברת גב ים. "בדרך כלל מבנה טוב הממוקם במקום טוב ונותן שירות טוב, סופג את ההאטה פחות מהממוצע. הסוד הוא במיקום ובאיכות, באיכות של המוצר אותו אנחנו משווקים. אז ברור שיש האטה כי יש המון שטחים מניבים שבנייתם מסתיימת, ואני לא מכיר אף חברה שמתחילה היום לבנות סתם, בלי שיש לה חוזים חתומים להשכרה. עד לפני כמה שנים כולם בנו בלי הכרה, ואת הפירות רואים היום".

בניגוד לעבר, אומר אותו גורם, כיום בולטת ההאטה בקרב ספקי השירות של עולם ההיי-טק: "בעוד בתחילה נפלו חברות הדוט.קום, הרי שכיום מדובר בכל שרשרת הערך בעולם ההיי-טק, ועל כן גם ספקי השירותים נקלעים למשבר ונאלצים להיסגר. אבל צריך לראות את המגמה ביחס ישיר להאטה הכללית במשק. לא נכון להגיד שאצל חברות הנדל"ן המניב הפגיעה היא קשה יותר".

אז למה גב-ים עוד לא נפגעה מהמיתון? "אנחנו פועלים בנישה מאוד מיוחדת בשוק הנדל"ן המניב. אנחנו עובדים עם לקוחות מאוד מיוחדים, ומספקים מוצרים ייחודיים וכנראה גם נותנים שירותים טובים. קח למשל את בניין י.ב.מ, שהמיקום שלו בהחלט ייחודי. הוא לא בניין ממוצע מבחינת הביקוש שלו, החוזים עם החברה נחתמו כבר מזמן וברור שי.ב.מ יכולה להחזיק מעמד גם במיתון. עם זאת, לא נכון להגיד שאנחנו לא מרגישים את ההאטה, אנחנו חשים אותה עדיין פחות מהממוצע, אבל אנחנו בהחלט לא מנותקים מהמצב. לכן אנחנו היום די במבוכה, ולא מסוגלים לתת תחזיות קדימה. אנחנו כמובן מאוד עירניים לכל מה שעשוי להתפתח, אבל אנחנו בהחלט לא יכולים לצפות מה יקרה בשוק שלנו".