אשטרום נכסים: הדירוג הורד עקב הרעה בסביבה העסקית

את הורדת הדירוג מסבירים במעלות בהרעה בסביבה העסקית של אשטרום, הכוללת בין השאר גידול בהיצע השטחים, ירידה בתפוסה, ירידה בשכר הדירה ועלייה בחובות המסופקים. להערכת האנליסט יעקב אקילוב, מגמת ההרעה צפויה להימשך גם בעתיד הנראה לעין, במקביל להמשך המיתון במשק. זאת ועוד, לחובת אשטרום קיים היום סיכון פיננסי הגבוה מהממוצע בענף הנדל"ן המניב, כאשר במעלות מעריכים, כי בשנים הקרובות צפוי להיווצר עומס תזרימי עקב חלויות חוב והשקעה בפרויקטים קיימים, שיחייבו את החברה למחזר חלק ניכר מהחוב הפיננסי.

אשטרום נכסים עוסקת ברכישת קרקעות, פיתוח ובנייה של מבני תעשייה, מסחר, מלונאות ומשרדים, המיועדים בעיקר להשכרה. בבעלות החברה שטחים מניבים בהיקף של 162 אלף מ"ר, ובהכללת חלקה באשלד (36%) כ-250 אלף מ"ר.

בין הפרויקטים המרכזיים בהם מעורבת אשטרום ניתן למנות את פרויקט קריות הממשלה בחיפה ובבאר-שבע. זה האחרון מבוצע באמצעות חברת-הבת אשמורת תיכונה. במסגרת הפרויקט נבנו משרדים בשטח של כ-36 אלף מ"ר, רובם הושכרו לממשלה לתקופה של 20 שנה. סך עלות הפרויקט מוערכת ב-267 מיליון שקל, מתוכם הושקעו עד כה כ-215 מיליון שקל. בחיפה בונה החברה פרויקט בשטח של 35 אלף מ"ר, מהם מבנה משרדים בשטח של 26,500 אלף מ"ר. סך עלות הפרויקט מוערכת ב-214 מיליון שקל, מהם הושקעו כ-183 מיליון שקל, נכון לסוף הרבעון הראשון של השנה.

במעלות אומרים, כי פיזור פעילות החברה בתחומים שונים, כמו משרדים, מבני תעשייה, מסחר ומלונות, מהווה נקודה חיובית עבורה, וכי התפוסה הגבוהה בנכסים לאורך זמן וכן הפריסה הגיאוגרפית הרחבה של נכסיה ברחבי הארץ, תורמים בצורה חיובית להקטנת הסיכון העסקי של החברה.

כך למשל, במעלות מעריכים, כי היקפי השטחים בבעלות החברה ממצבים את החברה כאחת החברות המובילות בענף. בעניין זה ראוי להזכיר, כי בשנים האחרונות היתה אשטרום מעורבת בפרויקטים יזמים בהיקפים משמעותיים ביחס לסך פעילותה, אך באותה נשימה חשוב לזכור, כי מדיניות החברה הייתה לפעול ביחד עם שותפים בפרויקטים הגדולים, וכך הקטינה החברה את הסיכון העסקי בו היא פועלת.

בין לבין דיווחה אשטרום לאחרונה, כי השלימה בנייתם של שטחים ניכרים בפרויקטים בהקמה, אשר צפויים להניב תזרימי מזומנים בהיקפים משמעותיים כבר בטווח הקצר. בין הפרויקטים שבנייתם מתקדמת נמנים כאמור קריות הממשלה בבאר-שבע וחיפה, חלק מפרויקט מגדלי הוד השרון וכן פרויקט זד"ל. בכל הקשור לפרויקט המרינה באשדוד, הרי שהחברה סיימה את בניית המעגנה, והיא נמצאת במהלך בניית מגדל מגורים בו נמכרו עד כה 56 יח"ד מתוך 73 יח"ד. במקביל, מכרה אשטרום את רוב המגרשים אשר היו מיועדים לבנייה למגורים, והיא נמצאת לקראת בניית השטחים המסחריים של המתחם.

במעלות מעריכים, כי סיום חלק מהפרויקטים העיקריים בהם היתה החברה מעורבת בשנים האחרונות וההתקדמות הניכרת בשאר הפרויקטים, מקטינה את הסיכון היזמי של החברה, אשר עומד כיום על כ-25% מהיקף פעילותה. לשם השוואה, בשנת 1998 עמד הסיכון היזמי של החברה על כ-50%.

בכל הקשור לפרויקטים עתידיים, הרי שאשטרום דיווחה לאחרונה, כי היא מעורבת במספר פרויקטים יזמים חדשים. בין הפרויקטים החדשים ניתן למנות את פרויקט ציפורית, במסגרתה תבנה החברה באיזור התעשייה ציפורית מבנה תעשייה בהיקף של כ-6,000 מ"ר המיועד לחברה העוסקת בייצור להבים וסכיני גילוח. כן תבנה החברה את פרויקט שער הנגב (חלק אשטרום בפרויקט כ-25%), בו בונה החברה כ-8,100 מ"ר בשלושה מבנים, ואותו אמורה לשכור אמדוקס לתקופה של 10 שנים. בינתיים, נכון לסוף הרבעון הראשון של השנה, העבירה אשטרום את המבנה הראשון לשוכר.

מעלות מעריכה, כי מדיניותה הנוכחית של החברה, להימנע מבנייה ספקולטיבית שאינה כוללת המשך הייזום בפרויקטים על קרקעות בבעלות, תורמת בצורה חיובית להקטנת הסיכון העסקי של החברה, בהתחשב בהרעה ובחוסר הוודאות בתחום הנדל"ן המניב. עוד מעורבת החברה בפרויקט מנהרת הכרמל, בעניינו דווח לאחרונה, כי בנק דיסקונט מבקש לפתוח את המו"מ באשר למימון הפרויקט לדיון מחדש.

ומה באשר לאחזקתה של החברה באשלד? על פי הערכת מעלות, ההשקעה באשלד לא הניבה את התשואה שנצפתה על ידי החברה. להערכת מעלות, תמשיך החברה בהקטנת העלויות באשלד ושינוי הרכב הנכסים המניבים, זאת על מנת לשפר את תוצאותיה העסקיות והתזרימיות של החברה הבת. עוד מעריכה מעלות, כי אשלד תידרש למחזר הלוואות, זאת על מנת לעמוד בפירעון התחייבויותיה.

הכנסות אשטרום נכסים ברבעון הראשון של השנה הסתכמו ב-14.9 מיליון שקל, זאת לעומת הכנסות של 13.2 מיליון שקל ברבעון המקביל. הרווח הגולמי גדל ל-8.4 מיליון שקל, לעומת רווח גולמי של 8.1 מיליון שקל ברבעון המקביל. הרווח התפעולי ירד ברבעון הראשון לרמה של 6 מיליון שקל, זאת לעומת רווח תפעולי של 6.9 מיליון שקל ברבעון הראשון של שנת 2001. ההפסד הנקי ירד בסופו של דבר לרמה של 2 מיליון שקל, זאת לעומת הפסד של 5.7 מיליון שקל ברבעון המקביל בשנה שעברה.

בשורה התחתונה, במעלות מעריכים, כי בטווח הקצר עד הבינוני צפוי שיפור בפרמטרים הפיננסיים השונים של אשטרום נכסים, זאת עקב פרויקטים שנסתיימו ושיתחילו להניב רווחים, וכן עקב מכירה של מגרשים בפרויקט המרינה באשדוד, זאת על אף שלא ברור האם תוכל אשטרום לחלץ את ההון העצמי אשר הושקע בחברת המרינה הכחולה. עם זאת, להערכת מעלות, המדיניות האגרסיבית של שימוש במנוף פיננסי לצורך מימון פרויקטים, תמנע בטווח הבינוני עד הארוך ירידה בשיעור המינוף הפיננסי לשיעורים ממוצעים בענף, גורם שיגביר את הסיכון החברה, כמו גם חשיפת החברה ליין היפני ולדולר האמריקאי.