שעבוד הבנק וזכות המוכר: מה עדיף?

בשלב הראשוני, הבנק רושם הערת אזהרה לטובתו על זכויות המוכר (אם זכויות המוכר רשומות בלשכת רישום מקרקעין), ורק בשלב יותר מאוחר, ועם העברת הזכויות על שם הקונה, נרשמת משכנתא לטובת הבנק. בכך למעשה, הבנק מבטיח לעצמו כי במקרה של אי פרעון ההלוואה יש בידו לממש את המשכנתא.

בין רישום הערת אזהרה לטובת הבנק ועד רישום המשכנתא, הבנק משחרר את ההלוואה (בדרך כלל על שם ולטובת המוכר), וכמו כן ממשכן את זכויות החוזיות של הקונה ברשם המשכונות.

כתב התחייבות שהמוכר חותם לבקשת הבנק, הינו לא פעם נשוא התדיינות משפטית (ראו מאמרי במדור זה מיום 21 ביולי, בעניין פסק הדין של השופט קלינג ה.פ 380/01 בוקובזה נ' בנק משכן ואחרים).

בתקופת ביניים זו, הבעיה הנפוצה ביותר הינה כשהקונה מפר את ההסכם עם המוכר או עם הבנק או שניהם גם יחד, והשאלה הגדולה היא איך הבנק אמור לקבל את כספו בחזרה, כשהכסף בידי המוכר וגם הדירה נשארה בידי המוכר, בשל הפרה של הקונה.

סוגיה זו זכתה לאחרונה למענה ממצה, והפעם בבית המשפט העליון, בפני הרכב של הנשיא אהרון ברק והשופטים י. אנגלרד, א. ריבלין בעניין רע"א 8792/00 משה מנחם שטיינמץ נ' בנק משכן בנק פועלים למשכנתאות. השופט אנגלרד שנתן את פסק הדין העיקרי, קבע כי במקרה כזה, תרופת הבנק הינה תביעה כספית, וכי הבנק לא רשאי ולא זכאי לממש את הדירה כדי לגבות את חובו.

במקרה של שטיינמץ הנ"ל, המערער הינו בעלים של דירה, וחתם לטובת המשיבה על כתב התחייבות כדי שהקונה שלו יקבל משכנתא. בכתב ההתחייבות שנחתם היה סעיף שהינו סטנדרטי וקיים כמעט בכל המסמכים של הבנקים:

"10. אם נפר התחייבות כלשהיא מהתחייבויותינו על-פי כתב זה, או אם תתבטל עיסקת מכר הדירה בהסכמת הלווים או עקב הפרת תנאי חוזה הרכישה על-ידם, אזי נחזיר לכם, מיד וללא שינוי, את סכום ההלוואה הנ"ל (קרן בצירוף ריבית והפרשי הצמדה לפי חישובכם) ועם החזרת הסך הנ"ל במלואו, אתם תגרמו לביטול הערת האזהרה שנרשמה לטובתכם כאמור בסעיף 8 לעיל..."

השופט אנגלרד קיבל את טענת המוכר אשר על פיו, לבנק יש רק עילה לתביעה כספית. הוא קבע, כי המשכון שרשם הבנק ברשם המשכונות או כתב ההתחייבות שהמוכר חתם, לא "הקנו לבנק את הזכות לממש את הדירה בהליכי הוצאה לפועל ולפנות את המוכר מהדירה".

פסק דין זה שוב מחדד את הבעיה של הבנק בלקבל את כספם בחזרה, באשר בתביעה כספית הבנק צפוי למצב, בו המוכר יקבל זכויות של דיירות מוגנת בעת המכירה במסגרת הליכי עיקול לפי סעיפים 38, 39 לחוק ההוצאה לפועל, תשכ"ו - 1976, דבר שבוודאי יפגע בסיכויי הבנק לקבל את כספו. נראה, כי התרופה של הבנק הינה להיכנס בנעלי הבנק, לרכוש עבור הקונה את הדירה ובאותה עת לממשה ע"י מכירתה לאחרים.

הכותב הינו בעל משרד המתמחה בדיני מקרקעין, דיני תכנון ובניה וממ"י ומחבר הספר דיני מקרקעין - עקרונות והלכות.