פיצוי בתחנה המרכזית בת"א

תוכנית בניין ערים חדשה החלה על נכס מקרקעין או שנכס המקרקעין גובל עימה, יכולה להעלות את ערכו. טול למשל קרקע המיועדת למטרות חקלאיות, ובאה תוכנית והפכה אותה לאדמת בניין. ערכה של קרקע זאת יעלה משמעותית (מן הסתם לשמחתם של בעליה). אך בעוד שבכוחה של תוכנית להעלות את השווי (להשביח בלשון החוק), היא יכולה גם לפגוע.

חוק התיכנון והבנייה קבע (בסעיף 197) כי בעלי זכות במקרקעין הנמצאים בתחום תוכנית או גובלים עימה, ואשר התוכנית פגעה בערך המקרקעין שלהם - זכאים לפיצוי מהוועדה המקומית. שיעורו של הפיצוי הינו כשיעור הפגיעה במקרקעין ביום שהתוכית הפוגעת קיבלה תוקף.

המחוקק הגביל מתן פיצוי רק לאותם מקרים, שבהם הפגיעה עוברת "את תחום הסביר בנסיבות העניין" וכאשר "מן הצדק לשלם לנפגע פיצויים" (על פי הוראות סעיף 200 לחוק). קריטריונים אלו, שאינם מוגדרים די צרכם ומשאירים את מלוא שיקול הדעת לערכאות השיפוטיות, גרמו לפניות לערכאות המשפטיות, כאשר הנפגע מבקש להיפרע והוועדה המקומית, מנגד, מנסה לחסות בצילה של ההגנה שניתנה לה בסעיף 200 ולא לשלם לנפגע פיצויים.

בין פסקי הדין שעסקו בעבר בנושא ניתן למנות את פסק דינו של ביהמ"ש העליון בעניין פרי הארץ, בו שיעור הפגיעה כתוצאה מהתוכנית היה %26. ביהמ"ש העליון קבע, כי הכלל שלאורו יש לפרש את סעיף 200 הינו: "נקודת המוצא היא הזכות לפיצויים הגלומה בסעיף 197 בעוד ששלילת הפיצויים היא החריג. חריג זה יש לפרש בצמצום, במיוחד לאור הכלל היסודי, לפיו בצידה של פגיעה בזכות קניינית של הפרט חייב להיות פיצוי". על בסיס אותו כלל נקבע, כי פגיעה בשיעור של %26 מזכה בפיצוי והוועדה אינה רשאית להנות מהגנת סעיף 200 בשיעור זה של פגיעה.

מאוחר יותר נדון בביהמ"ש המחוזי עניינה של חברת משה"ב, שנפגעה כתוצאה מצמצום זכויות שהיו לה על פי חוזה פיתוח. ביהמ"ש קבע, כי הפגיעה באותו מקרה, שהיתה בשיעור %16.6, מחייבת פיצוי.

בעניינו של הורוביץ נגד הוועדה המקומית רעננה נקבע, כי שיעור הפגיעה הינו %12. גם שם ניסתה הוועדה המקומית רעננה לטעון כי שיעור זה של פגיעה אינו מזכה את הנפגע בפיצוי לאור הוראות סעיף 200, אך השופטת אסתר קובו מביהמ"ש המחוזי בתל-אביב קבעה, כי שיעור זה של פגיעה הינו, לטעמה, מעבר לסביר ויש לפצות בגין אותה פגיעה.

לפני מספר שבועות דנה ועדת ערר לתכנון ולבנייה במחוז תל-אביב בפגיעות שבין %4 ל-%6. המדובר היה בתביעתם של בעלי נכסים הסמוכים לפרוייקט התחנה המרכזית החדשה בתל אביב.

* * * הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה תל-אביב טענה טענות שונות ועיקרן, כי אין לחייבה בתשלום פיצויים, מאחר ובנסיבות העניין הנזק אינו עובר את תחום הסביר ואין זה מן הצדק לשלם פיצויים.

ועדת הערר דחתה טענות אלו של הוועדה וקבעה, כי דווקא כשמדובר בתוכנית המשרתת את פרוייקט התחנה המרכזית, על הציבור לפצות את בעלי הנכסים הנפגעים ממנה ישירות, ואין להטיל עליהם לספוג את הפגיעה או לממנה מכסם הפרטי.

מן הראוי לציין, כי קדמה להחלטת הוועדה החלטתו של שמאי מכריע, אשר קבע, כי מן הצדק לשלם פיצויים במקרה זה עקב שיקול סוציואקונומי של התובעים. הוועדה דחתה שיקול זה הן מהטעם כי לא הוכח לה מצבו הכלכלי של כל תובע, והן מהסיבה שחומרת הפגיעה אינה נקבעת לפי ירידת הערך בשקלים, אלא לפי שיעורה באחוזים מערך הנכס, ואין הבדל בין פגיעה של %6 בנכס יקר פחות לפגיעה של %6 בנכס יקר יותר.

סביר כי החלטה זו של ועדת הערר עוד תיבחן בערכאות גבוהות יותר, אך אין ספק שהיא מהווה נדבך נוסף וחשוב במגמת הערכאות הדנות בהגנה על קניינו של אדם, וחזקה שתרחיב את תודעת ועדות התכנון לכך, שבצידה של תוכנית פוגעת יש חובה לשלם פיצויים לנפגעים.« עו"ד עפר טויסטר « פיצוי בתחנה המרכזית בת"א « ועדת הערר המחוזית החליטה שיש מקום לפצות בעלי נכסים הסמוכים לתחנה המרכזית החדשה, והלכה צעד קדימה בהגנה על זכות הקניין