העליון פסק פיצוי בגין ירידת ערך משינוי תוכנית א"פ שירידת הערך אינה מגיעה להעליון פסק פיצויים לשתי מערערות שטענו כי נפגעו עקב שינוי תוכנית בניין עיר % הפיצויים נפסקו על אף שמדובר בירידת ערך שאינה מגיעה ל-%10 משווי הקרקע

בעירעור על פסק דינו של בית המשפט המחוזי בתל-אביב (השופט אורי שטרוזמן) בתובענה שהוגשה לפי סעיף 197 לחוק התיכנון והבנייה, תשכ"ה-1965, טענו המערערות, עמיד חברה קבלנית לבניין בע"מ ופנינת חן רחובות (1973) בע"מ, כי נפגעו עקב שינוי תוכנית בניין עיר, היא התוכנית השנייה, אשר הקטינה את אחוזי הבנייה המותרים בחלקה אשר בבעלותן בהשוואה לתוכנית בניין העיר הקודמת, היא התוכנית הראשונה. בפני בית המשפט קמא (השופט שטרוזמן) הוצגו שתי חוות דעת מומחה. אחת של מר קציר מטעם המערערות, והשנייה של מר רוסו מטעם הוועדה המקומית לתיכנון ובנייה זמורה והוועדה המחוזית לתיכנון ולבנייה מחוז מרכז, הן המשיבות בעירעור. בהסתמך על חלקים בחוות דעת אלו ועדויות עורכיהן עליהן ראה לסמוך, קבע בית המשפט כי ערכה של החלקה ירד עקב התוכנית השנייה בסך 15,750 דולר. בעוד ערך החלקה על פי התוכנית הראשונה היה 202,500 דולר, ירד ערכה עקב התוכנית השנייה ל-186,750 דולר. עם זאת, כיוון שמדובר בירידת ערך בסכום שאינו מגיע לכדי %10 משווי הקרקע, קבע בית המשפט המחוזי, בהסתמכו על הוראות סעיף 200 לחוק התיכנון והבנייה, כי הפגיעה אינה בת פיצוי. שני המומחים הסכימו על האופן שבו צריך להיות מחושב הנזק. שניהם הסכימו על ערכה של החלקה בטרם אושרה התוכנית השנייה. הם אף הסכימו, כי החלופה המאפשרת למערערות לבנות ארבעה קוטג'ים דו-משפחתיים על החלקה, על פי התוכנית השנייה, היא החלופה המועדפת. לפיכך, יש לחשב את ירידת ערכה של החלקה עקב התוכנית השנייה בהתחשב בחלופה זו. נקודות המחלוקת בין המומחים היו מצומצמות יחסית, והסתכמו, למעשה, בשלוש אלה: א. מהו הערך הנוסף לשוויה של הקרקע שיש לייחס לעובדה שמדובר בבנייה נמוכה בצורת קוטג'ים במקום בבניית דירות בבית משותף? מר רוסו, מטעם המשיבות, סבר, כי מדובר בתוספת של %40, בעוד שמר קציר סבר כי מדובר בתוספת של %30 בלבד. ב. האם יש להתחשב בעליית ערך הקרקע הנובעת מכל שטח הבנייה? מר קציר סבר, כי אין להתחשב במלוא העלייה בערך הקרקע הנובעת מכך שמדובר בקוטג'ים של 169 מ"ר. זאת, כיוון שלדעתו, אין ביקוש באיזור לקוטג'ים הגדולים מ-125 מ"ר, ולפיכך כל בנייה מעבר לכך אינה מביאה לעליית ערך. מר רוסו סבר, כי יש להתחשב בעליית הערך הנובעת משטחו של הקוטג' כולו. משטחו של הקוטג' כולו, כדעתו של מר רוסו; ג. עליית ערך הקרקע הנוספת כתוצאה מבניית מרתף הינה 4,062.5 דולר לכל קוטג'. אכן, השופט קמא הפעיל את שיקול דעתו במסגרת התחום שהותווה על ידי שני המומחים בחוות דעתם ובעדותם. בפני השופט עמדו כל הנתונים אשר נדרשו לשם מתן הכרעה, ועל פי נתונים אלה קבע את אשר קבע. בנסיבות אלה, לא היה כל מקום, ובית המשפט בוודאי לא היה חייב, למנות מומחה שלישי מטעמו. בע"א 792/88 ברזילי נ' הוועדה המקומית לתיכנון ולבנייה זמורה ואח', פ"ד מד(3) 828, מציין השופט בך: "אין להבין שבכל מקרה חייב בית המשפט לקבל את מלוא חוות הדעת המוגשת בפניו או לדחותה באופן מוחלט. אם לאחר שמיעת כל הראיות בתיק נוצרת בפני השופט תמונה כוללת של הדברים ונראה לו שהוא יכול לברור את הקטעים המדוייקים יותר שבכל חוות דעת, הרי שיוכל לקבוע ממצאיו מבלי להיזקק למינוי מומחה נוסף ולהארכת ההתדיינות הכרוכה בכך" (ראה גם ע"א 402/85 מרקוביץ ואח' נ' עיריית ראשון לציון, פ"ד מא(1) 133, 139). אכן, כשבאות בפני בית המשפט חוות דעת של מומחים אשר יש בהן, על פי מהימנותן וכוחן המשכנע, לאפשר לבית המשפט לפלס את דרכו ולהגיע למימצאים ולמסקנות כנדרש להכרעת הדין, אין מוטלת עליו כל חובה למנות מומחה מטעמו, רק מכיוון שאין הוא מוכן לסמוך על אף אחת מחוות הדעת במלואה, והסתמכותו היא בחלקה על חוות הדעת האחת ובחלקה על חוות הדעת האחרת. כך גם בנדון. השופט קמא בחר לבסס את החלטתו בחלקה על חוות דעתו של המומחה האחד, ובחלקה על חוות דעתו של המומחה האחר. בכך אין כל פסול, ובפרט כשמדובר בחוות דעת היוצאות מנקודת מוצא משותפת. אין לומר, כי במקרה הנוכחי חייב היה השופט לקבל את אחת מחוות הדעת במלואה, או שלא להסתמך על אחת מהן כלל. טענתן הראשונה של המערערות נדחתה. עם זאת, נתקבלה טענתן השנייה של המערערות, לפיה טעמי צדק מחייבים לפצותן. אין חולק, כי תביעת המערערות לתשלום פיצוי נופלת בגדרו של סעיף 197 לחוק התיכנון והבנייה. סעיף 200 לחוק יוצר חריגים לעיקרון הכללי הקבוע בסעיף 197, ומצמצם את תחולתו, בקובעו: "לא יראו קרקע כנפגעת, אם נפגעה על ידי הוראה שבתוכנית הנמנית עם אחת ההוראות המפורטות להלן, ובלבד שהפגיעה אינה עוברת את תחום הסביר, ואם אין זה מן הצדק לשלם לנפגע פיצויים..." ההוראות המפורטות בהמשך הסעיף כוללות הוראה הנוגעת לאפשרויות הבנייה על הקרקע. הפסיקה פירשה את סעיף 200 ככולל שלושה מבחנים מצטברים, אשר רק בהתקיים שלושתם תהא הוועדה המקומית פטורה מפיצוי בעל המקרקעין בגין הפגיעה שנגרמה לו עקב התוכנית. כך בעניין ע"א 4390/90 אלישר נ' הוועדה המחוזית לתיכנון ובנייה מחוז מרכז, פ"ד מז(3) 872, ציין הנשיא שמגר: "לפי האמור ברישא לסעיף 200, אין חובה לשלם פיצויים בכל אחד מ-11 סוגי המקרים המפורטים בסעיף 200. אולם, סעיף 200 מסייג את עצמו וקובע, כי הפטור מתשלום פיצויים מתגבש רק אם הפגיעה אינה עוברת את תחום הסביר, ואם אין זה מן הצדק לשלם לנפגע פיצויים. "הנה כי כן, עולה מן האמור בסעיף 200, כי הפטור מתשלום פיצויים קם אך ורק כאשר מצטרפים זה לזה שלושה תנאים מצטברים: ראשית, המדובר בפגיעה הנמנית על אחד מ-11 סוגי המקרים המובאים בסעיף 200. שנית, הפגיעה אינה עוברת את תחום הסביר. שלישית, אין זה מן הצדק לשלם פיצויים לנפגע. "כאמור, התנאים הם מצטברים, הווי אומר, רק אם מתקיימים שלושתם בצוותא, קם הפטור מן התשלום". הנטל להוכיח את קיום שלושת התנאים המצטברים השוללים את הפיצוי מוטל על הטוען לקיומם, היינו על הוועדה המקומית. כך נקבע בעניין ע"א 210/88 החברה להפצת פרי הארץ בע"מ נ' הוועדה המקומית לתיכנון ולבנייה כפר סבא, פ"ד מו(4) 627, 643. מציין בעניין זה השופט מלץ: "(המחוקק) בחר להכפיף את כל האמור בסעיף 197(א) לאמור בסעיף 200. משמע, היקנה לוועדה המקומית הגנה. ככל טענת הגנה, נטל השיכנוע להראות שהגנה זו מתגבשת במקרה נתון הוא על שכם הוועדה המקומית. הקימה נטל שיכנוע זה - פטורה הוועדה המקומית מתשלום הפיצויים". ובעניין ע"א 4390/90 הנ"ל, חזר על כך הנשיא שמגר: "מאחר והחובה לשלם פיצויים נובעת מעיקרה מן ההוראה המנחה אשר בסעיף 197 המקנה זכות לפיצויים, ומאחר וסעיף 200 מונה את התנאים המצטברים אשר בעטיים יכול לקום הפטור מתשלום הפיצויים, הרי על הטוען לפטור רובץ הנטל להוכיח כי אינו חייב בתשלום פיצויים. ליתר דיוק, הוועדה המקומית אשר ממנה נתבעים הפיצויים, חייבת לשכנע את בעל המקרקעין או את בעל הזכות בהם שהיא פטורה מתשלום פיצויים" (שם). (ראה גם ע"א 1188/92 הוועדה המקומית לתיכנון ולבנייה ירושלים נ' ברעלי תקדין עליון 95(2)625). מטעמים אלה ומטעמים נוספים שהצדיקו את טענתן השנייה של המערערות, נתקבל העירעור, והמשיבות חוייבו לשלם פיצויים למערערות בסך 15,750 דולר בערכי ינואר 1991 בצירוף ריבית והצמדה, וכן חוייבו בהוצאות המשפט. חשיבותו של הפסק שסקרנו בשני עניינים עקרוניים. ראשית, עניין חוות הדעת של המומחים ושיקול דעתו של בית משפט ביחס לנאמר בהן. שנית, שיקולי הענקת פיצוי על פי סעיף 197, כאשר הפיצוי קטן מ-%10 ויישומו של סעיף 200 בנדון. הפסק מגלה ליברליות ראויה להדגשה כלפי בעלי נכסים הנפגעים כתוצאה משינויים מתוכניות בניין ערים. (ע"א 974/91 המערערות: 1. עמיד חברה קבלנית לבניין בע"מ. 2. פנינת חן רחובות (1973) בע"מ נ' המשיבות: 1. הוועדה המקומית לתיכנון ובנייה זמורה. 2. הוועדה המקומית לתיכנון ובנייה מחוז המרכז). בפני השופט ת. אור (שפסק), השופטת ט. שטרסברג-כהן והשופטת ד. בייניש. הופיעו עורכי הדין ז. קורוליק, מרים ליפשיץ ועשירה ראובני. פסק הדין ניתן ביום 26.1.97. (כל הזכויות שמורות לחברת רת"ק בע"מ פקס: 03-7523311). השופט ביסס את החלטתו בחלקה על חוות דעתו של מומחה אחד, ובחלקה על חוות דעתו של מומחה אחר. בכך אין כל פסול, ובפרט כשמדובר בחוות דעת היוצאות מנקודת מוצא משותפת על כך עירערו המערערות לעליון, ובפיהן שתי טענות שהצדיקו התייחסות אצל שופטי בית המשפט העליון. ראשית, כי בית המשפט קמא לא קיבל אף אחת משתי חוות דעת המומחה שהוצגו בפניו במלואה, וכי בנסיבות אלה היה על בית המשפט למנות מומחה נוסף מטעמו בכדי להכריע במחלוקת אשר בין שני המומחים. שנית, כי בעבר, עם קבלת התוכנית הראשונה, שונתה תוכנית בניין העיר המתייחסת לאותה חלקה, ואחוזי הבנייה המותרים בה הוגדלו. עקב כך נדרשו המערערות לשלם מס השבחה (החיוב בהיטל השבחה החליף את מס ההשבחה מאוחר יותר, בשנת 1981). משחל שינוי נוסף בתוכנית ואחוזי הבנייה חזרו והצטמצמו, ראוי כי יפוצו על הנזק שנגרם להן, אף אם נזק זה נמוך מ-%10 משוויה של הקרקע. ג. האם ההיתר לבניית מרתף בקוטג'ים מעלה אף הוא את ערך הקרקע? מר קציר סבר, כי אין בבניית מרתף עליית ערך נוספת מעבר לעלייה הנובעת מכך שמדובר בבנייה נמוכה בצורת קוטג' כאמור לעיל. מר רוסו, לעומתו, העריך את עליית הערך הנוספת בגין זה בסך 5,520 דולר לכל קוטג'. בפסק דינו נמנע השופט קמא מלקבל את אחת מחוות הדעת במלואה. השופט הסתמך על התרשמותו ועל שיקול דעתו, וכן על ראיות נוספות שהובאו לפניו, ופסק: א. תוספת הערך מהבנייה הנמוכה הינה %30, כדעתו של מר קציר; ב. יש להתחשב בעליית הערך הנובעת « « פיצוי בגין פגיעה עקב שינוי תוכנית בניין עיר « העליון פסק פיצויים לשתי מערערות שטענו כי נפגעו עקב שינוי תוכנית בניין עיר % הפיצויים נפסקו על אף שמדובר בירידת ערך שאינה מגיעה ל-%10 משווי הקרקע