ספקולציה על כביש

בעלי קרקעות כלולות וסמוכות לתוואי כביש עוקף עפולה הגישו תביעות לפיצויים בגין פגיעה שנגרמה, לטענתם, לרכושם כתוצאה מאישור הכביש. מדובר בכביש שיעקוף את עפולה מצפון, ויבטל את מעבר כלי הרכב בתוך העיר. הפגיעה נאמדת על ידי התובעים בכ-40,000 דולר לכל דונם מופקע.

אם אמנם תתקבל דרישת התובעים, הרי שסכום הפיצויים שישולם יעלה על 10 מיליון ש"ח (בכבישים מרכזיים הסכומים הנתבעים גבוהים יותר משמעותית).

התובעים טוענים, ששווי הקרקע ביעוד לדרך נמוך יותר משווי קרקע חקלאית. בנוסף, נטען, שקרקעות הסמוכות לתוואי הכביש נפגעות מעצם קירבתן לכביש, וממיגבלות קווי הבנייה שנקבעו בתוכנית. שווי קרקע לדרך: השופט טלגם קבע, ששוויה של קרקע ביעוד לדרך הינו אפסי, (בית המשפט המחוזי בתל אביב, גדעון פרלמן נגד הוועדה המקומית רעננה ומע"צ, ת.א. 165/97). השופט קיבל את גישת שמאי המקרקעין, ירמי אלוני, שקבע: "...שווי קרקע לדרך בעיני הבעלים והרשויות הינו אפס... משום שאיש לא יקנה קרקע המיועדת לצרכי ציבור ונמצאת שאינה ניתנת להערכה המשקפת שווי ממוכר מרצון לקונה מרצון" (ההדגשה שלי ג.ג.).

עם כל ההערכה לכבוד השופט טלגם, אני חולק על מסקנתו. אני מסכים, ש"דרך" מוגבלת בסחירותה, ולראיה, במרבית המקרים המדינה היא הרוכשת היחידה. אני מסכים, שקיים קושי אובייקטיבי בהערכת שוויה של "דרך", אך לדעתי אין במיגבלת הסחירות, ומשום הקושי בהערכה, תכונות המבטלות לחלוטין את השווי.

בעיקרון, שוויה של קרקע כגורם ייצור שנדירותו נעצמת עם השנים, יהיה חיובי בכל יעוד שהוא. קרקע ביעוד ציבורי יכולה להיות גם קרקע לבתי אבות, לבניין העירייה ושיכון לעולים, ולאו דוקא קרקע לדרך. טענה גורפת, כאילו שוויה של הקרקע לכל יעוד ציבורי הינו אפס, לוקה לדעתי בחוסר סבירות.

קיימות עיסקאות המוכיחות שקיים שווי לדרך:

א. עלות סלילת כביש חוצה ישראל נאמדת ב-1.25 מיליארד דולר. עלות זו תשולם ע"י הזכיין, שיבנה ויתפעל את הכביש למשך 25 שנים. לאחר 25 שנים יימסר הכביש למדינה כסלול. עלות הסלילה מהווה למעשה דמי שכירות ראויים לקרקע ל-25 שנות הפעלה.

ב. על פי הסכם שנחתם לאחרונה בין רשות הנמלים ועיריית חיפה, התחייבה רשות הנמלים להחכיר לעירייה את הקרקע שעליה ייסלל "נתיבי הקישון", לתקופה של 99 שנים תמורת 18 מיליון דולר. עיריית חיפה מחוייבת להשתמש בקרקע אך ורק לצורך סלילת כביש.

שווי דרך ושווי חקלאי: דרך היא מעין "מפעל שינוע", המאפשר העברת נוסעים ומטענים ממקום למקום. אינטנסיביות השימוש בקרקע חקלאית וריווחיות העיבוד נמוכים יותר. אינטנסיביות השימוש עומדת ביחס ישר לשווי, לפיכך שוויה של קרקע לדרך אינו יכול להיות נמוך יותר משוויה של קרקע חקלאית שאינה ספקולטיבית.

שווי קרקע סמוכה לדרך: יש הטוענים, שקרקע המצויה בתחום קווי הבנייה של הדרך המתוכננת נפגעת בשוויה. טענה זו עשויה להיות נכונה, ככל שמדובר בנכס, שאפשרויות הבנייה שהיו קיימות קודם להתוויית הדרך, נפגעו. ביעוד החקלאי אסורה בנייה בחלקה, ולפיכך קווי הבנייה אינם משפיעים על השווי.

יתר על כן, יעלה שוויה של קרקע חקלאית שנסלל לאורכה כביש, משהפכה לנגישה. הדוגמה הבולטת ביותר לכך הינה התפתחות איזורי העסקים הצמודים לכביש איילון, שבאה בעקבות סלילת הכביש. מרכז הכובד של כל העסקים בגוש דן התפתח בצמוד לנתיבי איילון, משום קרבתו אליהם. הקרקעות הצמודות לנתיבי איילון, כמו קרקעות במקומות מרכזיים פחות, הושבחו כתוצאה מקרבתן לכביש ובוודאי שלא נפגעו בערכן. התפישה התכנונית העכשווית הינה, שהדרכים הבינעירוניות יהפכו לצירים שימקדו סביבם את מרכזי העסקים.

קרקע חקלאית ספקולטיבית: השווי של קרקע חקלאית ספקולטיבית מושפע מציפיות, שהיא תיכלל בעתיד במתחם קרקעי, שלגביו תאושר תוכנית בניין עיר חדשה. התוכנית תכלול דרכים ומגרשים המיועדים להפקעה לצרכי ציבור, לצד מגרשים שייעודם מסחרי. המגרשים המסחריים יימסרו לבעלי הקרקעות במתחם - "מגרשי תמורה". שטחם ושוויים של מגרשי התמורה ייקבע לפי גודל החלקה המקורי, לפני שחלק מהחלקה הופקע לדרך.

מיקום מגרשי התמורה יהיה בתחום שמחוץ לקווי הבנייה. אין זה סביר, שבעליה של קרקע כלשהי יקבל בתוכנית החדשה שטחים, שאין אפשרות בנייה בתחומם. לדוגמה, הבעלים של חלקה ששטחה הנותר 8 דונם (לאחר הפקעת 2 דונם), יקבל במסגרת מגרשי התמורה את אותו שטח שיקבל הבעלים של חלקה ששטחה 10 דונם ולא הופקע בעבר משטחה.

לפיכך, במקרה של הפקעה חלקית, המותירה בידי בעליה חלק משטחה המקורי של החלקה, מחזיק הבעלים ב"כרטיס כניסה" לרה-פרצלציה, ששוויו נקבע לפי גודלה המקורי של החלקה. בנסיבות אלה לא נפגע השווי הספקולטיבי של החלקה.

סיכום: בהפקעה חלקית של קרקע חקלאית לכביש, לא נפגע השווי הספקולטיבי. שווי זה נכלל בשווי היתרה הלא מופקעת של החלקה. שווי קרקע סמוכה לכביש אינו נפגע אף הוא. השווי החקלאי של הקרקע אינו גבוה משווי קרקע לדרך.

משלא נגרמה פגיעה בשווי הקרקע, אין מקום לדעת הח"מ לתשלום פיצויים לפי ס' 197 לחוק התכנון והבנייה.

הכותב הוא כלכלן ושמאי מקרקעין ומייצג את מע"צ בנושא הפקעות.« גדעון גולדשטיין « ספקולציה על כביש « אישור תוכנית המסמנת הפקעה חלקית לדרך אינו פוגע בשווי הספקולטיבי של קרקע חקלאי