תיכנון ובנייה: פיצויים בגין פגיעה במקרקעין

המשיבה רכשה מקרקעין בתאריך 10.6.91. בתאריך 10.12.89 פורסמה בילקוט הפירסומים הודעה בדבר הפקדת התוכנית הפוגעת. בתאריך 17.2.91 החליטה הוועדה המחוזית לתת תוקף לתוכנית הפוגעת ובתאריך 10.10.91 ניתן לה תוקף בילקוט הפירסומים. על פי התוכנית, כ-17% ממקרקעי המשיבה יועדו לדרך, היא כביש המינהרות שנסלל משכונת גילה דרומה.

המשיבה הגישה תביעה לפיצויים, ולתביעתה צירפה חוות דעת, לפיה ערך הפגיעה עומד על מיליון דולר. המערערת דחתה את התביעה. ועדת העררים מינתה שמאי מכריע, שנתן חוות דעת, לפיה שיעור הפגיעה עומד על 104,000 דולר. על כך הוגש ערר לבית המשפט המחוזי בירושלים.

פסק דינו של השופט משה רביד מקיף את הוראות החוק וההלכה הפסוקה בשתי סוגיות מרכזיות: האחת - היקף התערבותו של בית המשפט בהחלטתו של שמאי מכריע שמונה על פי חוק התיכנון והבנייה; השניה - המבחנים לפיצוי בגין פגיעה במקרקעין.

על החלטותיה של ועדת ערר ניתן לערער בשני מסלולים: האחד - סעיף 198(ח) מאפשר להגיש ערר על החלטת ועדת ערר, שקיבלה או דחתה תביעה לפיצויים בגין פגיעה ע"י תוכנית שלא בדרך הפקעה. הערר מוגש לבית משפט מחוזי. השני - הגשת עתירה מינהלית, מכח סעיף 255א' לחוק. אכן, בינתיים הוחלף סעיף 198(ח) לחוק התיכנון והבנייה בסעיף 20(5) לחוק בתי המשפט לעניינים מינהליים. לפי תיקון זה, העירעור יהיה בפני בית המשפט לעניינים מינהליים, ואולם תיקון זה ייכנס לתוקפו ביום 11.12.00.

תיקון 43 לחוק צימצם את הפנייה לבית המשפט וקבע שהעירעור על החלטת ועדת הערר יהיה אך ורק ב"שאלה משפטית". לדעת המשיבה, סמכותו של השמאי המכריע הינה כבוררות סטטטורית, שהרי סעיף 198(י) לחוק קובע ש"ההליכים בפני השמאי המכריע יהיו בהתאם לחוק הבוררות, תשכ"ח-1968, בשינויים המחוייבים לפי העניין".

"נראה לי", כתב השופט רביד, "שצודקת ב"כ המערערת שיש לתת במקרה זה פירוש נרחב יותר לביטוי 'ערר' ו'בשאלה משפטית', בהתחשב בכך שהערר נדון לראשונה בידי משפטן, שהוא יו"ר ועדת הערר והעירעור נדון לראשונה בפני שופט מקצועי".

העילות לביטול פסק בורר צומצמו בסעיף 24 לחוק הבוררות, לעילות המתייחסות לתקינות ההליך, בהבחנה מתוכן הפסק. לא ייתכן של"שאלה המשפטית" יינתן פירוש צר, שיתייחס רק לתקינות ההליך ולא לתוכן הפסק עצמו. יתר על כן, בדרך כלל הסמכות בערר רחבה יותר מאשר העילות המינהליות לפסילת המעשה המינהלי הנדונות בבתי המשפט. בדיון בערר מוסמכת ועדת הערר לקבל כל החלטה שלדעתה ראוי היה לקבלה מלכתחילה.

העובדה שמעמדו של השמאי המכריע בסעיף 198(ח) לחוק הוא של בורר עדיין אינה מלמדת מהו היקף הביקורת על החלטתו. הדבר ייחתך לפי האמור בטקסט ולפי כללי הפרשנות. הכוונה היא, שההליכים בפני השמאי המכריע יתנהלו במתכונת הקבועה בחוק הבוררות. ברם, באשר לביקורת השיפוטית על הכרעתו של השמאי המכריע, גילה המחוקק דעתו שהוא מעוניין בביקורת רחבה יותר מזו המצויה בחוק הבוררות, הווה אומר בכל "שאלה משפטית". סעיף 197 לחוק עוסק בפגיעה במקרקעין, להבדיל מפגיעה באדם. הפועל היוצא ממבחן זה הוא שהפגיעה במקרקעין נבדקת לפי מבחן אובייקטיבי, כלומר של פגיעה בתכונותיהם כמקרקעין. לצורך זה שמים את המקרקעין בטרם קבלת התוכנית ולאחר קבלתה. השוואת שני הנתונים קובעת את שיעור הפגיעה במקרקעין, ואולם בהשוואה זו לא סגי. יש לוודא, כי ירידת הערך שבגינה מפצים נגרמה על ידי התוכנית הפוגעת, תוך שמוציאים מן החישוב כל ירידת ערך שאינה קשורה בקשר סיבתי לתוכנית. כן יש לקחת בחשבון יסודות המצויים בתוכנית והמשביחים את שווי המקרקעין.

במקרה הנדון, המשיבה לא השכילה להצביע על תכנית כלשהי בצנרת. טענה כי אי שם בעתיד הלוט בערפל קיים סיכוי שהמקרקעין יופשרו לבנייה אינה מספקת. אליבא דשופט רביד, "יש לתת פירוש מצמצם לתוכניות צפויות, כשהכוונה לתוכניות בצנרת שקיים סיכוי ודאי או סביר שיאושרו בעתיד הנראה לעין ואשר לדעת השמאי הן אמורות להשפיע על שווי המקרקעין".

הערר התקבל והמשיבה חוייבה לשלם הוצאות משפט ושכ"ט עו"ד בסכום של 50,000 ש' בצירוף מע"מ.

(ע"ש מחוזי י"ם 7163/99 הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה י-ם נ. חברת עמית את מאיר, פס"ד מיום 21.9.00. השופט משה רביד. בשם המערערת עו"ד לרנר, בשם המשיבה עו"ד גד ויסקינד)