"הבנק המלווה לא הבין מה מתרחש מתחת לאפו"

בשבוע שעבר זעקו הכותרות במידה של פליאה, כי חברת נגה אלקטרוטכניקה ונגה תעשיית אלקטרו-מכניות, המצויות בהליכי הקפאה וקיים חשש גדול להגדרתן כ"עסק חי" - קיבלו במהלך החודשים האחרונים ערבויות בנקאיות משלושה בנקים שונים, בהיקף כולל של 11.5 מיליון שקל. הערבויות ניתנו להבטחת ביצוע עבודות להקמת מרכז מסחר בבאר-שבע, שלא נמצאו כל תוכניות להקמתו, ולשלוש חברות, מזמינות העבודה לכאורה, שאינן מופיעות כלל אצל רשם החברות. נשאלת השאלה, מי נתן את ההוראה ומי בבנק אישר את האשראי?

רו"ח עליזה שרון, המתמחה בליווי פיננסי של פרויקטים בתחום הנדל"ן ובבדיקת הונאות במסגרת ליווי זה, אינה מופתעת כלל. "המיתון הכללי במשק וההאטה בענף הנדל"ן נמשכים למעלה מחמש שנים וזו עובדה, אך לא רק המיתון הוא זה שהביא את הענף בכלל ואת הבנקים בפרט, אל פי פחת. אחת הסיבות העיקריות היא האשראי הפזרני שניתן על ידי הבנקים במשק לפרויקטים נדל"ניים מסוגים שונים, ללא בדיקה מעמיקה", אומרת שרון.

הבנקים, לטעמה, נותנים אשראי בקלות יחסית. החלק הקשה הוא לגבות את האשראי חזרה, דבר שמתברר בתקופה זו כקשה במיוחד. שרון גורסת, כי הקושי לגבות את החוב נובע, במקרים רבים, מעיגול פינות והגמשה של מערך מתן האשראי בליווי הבנקאי. ההאטה בענף, לדבריה, יצרה צורך להדק את שרשרת הפיקוח, אבל זאת תוך ניסיון להימנע מפיקוח שיהיה כל כך חריף עד שבעצמו הוא עלול לפגוע ביזמים, ועיקרון זה לא תמיד מיושם.

מעיון בארכיון ניתן למצוא חברות נוספות שנקלעו לחובות של מאות מיליוני שקלים בעבר, ביניהן הקריסה של חברת י. מושקוביץ, שאילצה את בנק לאומי להיות הראשון שלא מכבד את המחאותיו של היזם, דבר שיצר כדור שלג שמתגלגל עד היום. חברות נוספות הנכנסות לרשימה במקום "מכובד" הן למשל ש. נחמיה, ט.ש.ת, תורמוס, דרוקר וזאב ויניק, פרויקט מלון סאן רייז היומרני בדרום ועוד, ועוד עשרות קבלנים שהגיעו לבתי משפט בהליכי פירוק, כינוס או בקשה להקפאת הליכים, ובהליכים אלה מתגלים מחדלי האשראי.

לדברי שרון, יש צורך להיערך לכל ליווי של פרויקט בשני שלבים: הבחינה המוקדמת טרם ביצוע ההתקשרות עם היזמים, ושלב הבקרה השוטפת במהלך הבנייה ועד לפירעון הסופי של האשראי בסיום הפרויקט. שרון: "לצערי, הדבר לא נעשה, הן על ידי הפקידים הזוטרים והן על ידי המנהלים הבכירים, אולי מחוסר תשומת לב מספקת".

הכלים המתודולוגיים לבחינה המקדמית, לרצף הנתונים וליצירת דפוס עבודה שיטתי, שונים מבנק לבנק, וכך גם רמת הפגיעה והחשיפה. שרון מאמינה, כי את העקרונות העיקריים כל בנק חייב להחיל, ולפיכך יש לגבש הנחיות לקביעות מתודולוגיות מחד וביצוע סקר ובחינה מקדמית מאידך. במסגרת הבחינה המקדמית והסקר, מציעה שרון לקבוע ציון סף ליזם, שיהווה תנאי מקדים לבחינת הפרויקט.

גלובס: מהם הקריטריונים העיקריים שמומלץ לבחון בטרם כניסה לפרויקט?

שרון: "בראש ובראשונה יש לבדוק את האיתנות הפיננסית של היזם, ומה הניסיון הניהולי והמקצועי שלו. לא פעם קורה שמגיע יזם שזהו פרויקט ראשון שלו, והוא מנסה לעשות את 'הסטאז' על חשבון הבנק. הניסיון של היזם בפרויקט בהיקף כספי דומה וה'קבלות' שהוא מציג הן הוכחה מהימנה מבחינה זו. אמינות הלקוח היא חלק בלתי נפרד מהפרמטרים שיש לבחון, דבר שנגזר בדרך כלל מהיכרות ארוכת שנים עם הבנק, ולכן, במידה והלקוח הוא לקוח חדש, יש בהחלט מקום לבחון את ההיכרויות הקודמות שלו מול המערכת הבנקאית בכל דרך אפשרית, ובכלל זה חשבונות בבנקים שונים, קבלת מידע בדבר תביעות משפטיות, מי השותפים ומה היקף נכסיו".

- איך ניתן לאפיין פרויקט כשהוא רק על הנייר?

"שיטת ניתוח הפרויקט ומסד הנתונים שלו תעשה בדרך כלל על פי נתונים גולמיים. כך למשל יכין הבנק "דו"ח אפס" לאחר שהיזם הגיש לבנק את התוכנית העסקית שלו, ולאחר שנפגש עם נציגי הבנק ועברו את האישור העקרוני של ההנהלה. לא פעם נתקלנו במקרים בהם הדבר בוצע בשלט רחוק, תוך עיגול פינות ובשיטת הסמוך, שאנחנו כל כך מכירים ויש לעוקרה מהשורש.

"חשוב ביותר שכל פרויקט יבוצע במתכונת של 'פרויקט סגור', כך שהדבר יקשה על העברת כספים בין פרויקט אחד למשנהו, לרבות מקרה של 'איחוד עוסקים' במע"מ, דבר שנתקלנו בו הרבה פעמים. זו שיטה שבה חברה מכסה פרויקט אחד על ידי אשראי של פרויקט אחר, מבלי שהבנק בכלל מבין מה נעשה מתחת לאפו. לא אחת קורה, ש'דו"ח האפס' נעשה על ידי מפקח, אולם על פי נתוני היזם ובדיעבד מתברר, כי התקציב שגוי - בדרך כלל תקציב נמוך ורווחיות גבוהה מהתוצאות בפועל.

"כמו כל חברה ציבורית שיש לה ועדת אשראי, כך גם הבנקים. כל מה שצריך הבנק לעשות הוא להקפיד על כללי מתן האשראי הללו. הנקודה שבה הבנקים כשלו, עיגלו פינות, לא הקפידו, לא משנה איך נקרא לזה - היא בנקודה של הבחינה המקדמית, ולעתים אפילו בשלב של החתימה על ההסכמים. היו מצבים אבסורדיים שהיו חסרים מסמכים מהותיים, דוגמת מסמכי שיעבוד, רק בגלל העובדה שסמכו על היזמים. בסופו של יום, כשבאו לממש את הנכס או לבצע כינוס, עמדו מול שוקת שבורה".

- מה הסיבה ל"אובדן החושים" של הבנקים?

"קשה לשים את האצבע במדויק, אבל לדעתי מדובר בשילוב מוזר של חוסר ניסיון, קלות דעת, אי הקפדה על כללים ועיגול פינות על מנת להגדיל את תיק האשראי. היו מצבים שהבנקים הגיעו לקצה גבול האשראי שבנק ישראל העמיד לרשותם. משם הדרך אל קצה התהום לא כל כך רחוקה, ואפשר לראות זאת בנקל בהתרחשויות האחרונות בבנק לפיתוח התעשייה.

"מקור התופעה לדעתי לא כל כך מזמן. המסה הקריטית של התופעה החלה לפני כשלוש שנים, כשהבנקים נכנסו לריצת אמוק אחר תיקי הנדל"ן, וניסו בכל כוחם להכניסם לתיקי האשראי שלהם. כשבנק נותן אשראי של כמה עשרות מיליונים, והדבר קופץ לכמה מאות, העניין הופך ללא נעים כלל וכלל, ולצערי יש לי עשרות דוגמאות מסוג זה, שכלל לא הגיעו לתודעת הציבור, משום שהם פשוט לא פורסמו בתקשורת. מקרים בבנייה ציבורית, בבנייה פרטית ורוויה, שבהם הבנקים פשוט כשלו".

- מדובר בבנקים ספציפיים, או שמא התופעה גורפת יותר?

"היום לצערי רואים את זה בכל הבנקים, גם הגדולים, למרות שהם זהירים יותר. כך למשל ידוע ופורסם כבר בעבר, שכל מה שהפועלים ולאומי לא רצו בעבר וסירבו לאשר מימון לפרויקט, בנק דיסקונט קיבל, על מנת להגדיל את היקף פעילותו, לעתים תוך חוסר תשומת לב מרבית לאן הם נכנסים. הדבר עוד יותר חמור בבנקים הקטנים, שחשופים הרבה יותר לשינויים דרסטיים בהלימות ההון שלהם ובהפרשה שלהם לחובות מסופקים.

"זו לא הבעיה היחידה. גם בליווי המקצועי של הפרויקטים אנחנו מוצאים אי אילו בעיות. לכל פרויקט ממונה מלווה מקצועי, המקבל שכר זעום יחסית. בד"כ ממונה שמאי או מהנדס, שתפקידו להגיע לפרויקט פעם בחודש, ולבדוק את התקדמותו. הוא מגיע לאתר, מתרשם וקובע כמה מזומנים יכול הבנק לשחרר ליזם. לא פעם נתקלנו במצבים בהם הבנק הוציא כבר 90% מהתקציב, כשבפועל הפרויקט לא עבר את ה-50%, והדבר התגלה מאוחר מדי. היזמים היו מספיק מתוחכמים למשוך את הכספים בדרכים לא חוקיות".

- באילו דרכים לא חוקיות השתמשו?

"לדוגמה, חברה ספציפית שהייתה מלווה על ידי אחד הבנקים המכובדים בחשבון א'. לימים גילינו, שלחברה יש חשבון בנק ב' בבנק אחר. הסתבר, כי כל כספי המע"מ של הפרויקט מופקדים בחשבון זה, ובמאזן הבוחן כלל לא הופיע קיומו של החשבון בבנק השני. דרך החשבון הסמוי נמשכו מאות אלפי שקלים החוצה, מבלי שהבנק המלווה בכלל הבין מה מתרחש מתחת לאפו.

"שיטה נוספת להברחת הון", לדברי מריוס סולומון, שותף בכיר בחברה, "היא שיטת הבנייה בחללים, לפיה בונים מבנים כשיש חללים גדולים חסומים ומוסתרים עד לקבלת טופסי גמר לאיכלוס, ובשעת כושר הם נחשפים - והפלא ופלא שטח הבנייה מוכפל. הדירות נמכרו לכל מקורב אפשרי בהנחה נאה, שמכר את הדירה לצד ג', לפני שהפרויקט בכלל מכר את עצמו. נוצר מצב שבו הפרויקט תקוע עם מלאי, הדירות נמכרו בשטח כפול מהמותר והכסף מזמן בחוץ. רוב ההברחות אין בהם עבירות מס, אלא פשוט הונאה של הבנקים עצמם".

- עושה רושם שבבנקים נרדמו בשמירה.

"לא הייתי מתנסחת כך, בבנקים יושבים אנשים מצוינים ומקצועיים מאוד. הבעיה היא, שהם חושבים בראש בנקאי, ולא בראש יזמי. אין ברירה, צריך את איש הביניים שיהיה המלווה הפיננסי, זה שיכול להיות מחוץ לבנק, ואת זה יכול לעשות גם איש מבפנים, שמכיר היטב את השוק ויודע מה הוא מחפש. לא פעם גם נתקלנו במקרים בהם מפקח על בנייה קיבל כסף מיזם זה או אחר, תמורת קידום הזרמת הכסף".

- ישנה הערכה מהו היקף ההסתבכויות של המערכת הבנקאית במיזמי נדל"ן הרפתקניים?

"בבנקים הגדולים המקרים מועטים וספורים, והם לא יותר מ-15% מהיקפי האשראי של פרויקטים מסוג זה, אך ככל שהבנק קטן יותר, גילינו יותר ויותר בעיות וחורים. לדעתי מדובר במספרים הנעים סביב 40% מהיקפי האשראי, שיש צורך לבדוק היטב. פרשת פלד-גבעוני למשל היא סימפטום של התופעה. לא ברור לי מי קיבל שם את ההחלטות ואיך, אבל ללא ספק פישלו ובגדול - לא הקפידו ולכן כשלו".

- מכל הדוגמאות שנתקלים בהן, יש מעט מאוד קבלנים או יזמים גדולים. יש סיבה לכך?

"בהחלט. כמעט ולא תמצא יזמים המדורגים AAA שנקלעו לבעיות מסוג זה. הדבר עשוי לקרות, וזה גם קרה במקרה של זאבי או צמנטכל, אבל זו דוגמה חד פעמית. יתרה מזאת, הבנקים לא מעוניינים שיזם בסדר גודל כזה ייפול, ולכן נוצרת מערכת הדדית של תן וקח. מי שהיה אמין עם הבנקים לאורך זמן, מעידה חד פעמית שלו לא תביא לחיסולו הפיננסי - הבנקים לא מעוניינים לשפוך את התינוק עם המים. לרוב, מדובר ביזמים ובקבלנים קטנים שבאים 'לעשות סיבוב' ולברוח, ומהם צריך להיזהר".

- אז מה סוד הקסם של הליווי הנכון והבטוח?

שרון: "יש להגדיר את בקשת היזמים. מהו המימון הנדרש, האופן שבו הוא מתקבל, פרק הזמן הנדרש, ההגבלות למימוש. במקרים בהם המימון כולל גם קרקע, יש צורך לבחון את לוח הזמנים שיפרט את פרוצדורת הרישוי והתייחסות קונקרטית למו"מ עם הרשויות, פרקי זמן לפינוי דיירים מוגנים ומרכיבים נוספים שמעלים את הקרקע דרך המימון.

"חובה לבדוק את הביטחונות המוצעים ושוויים הכספי, השעבוד של הפרויקט, נכסים חיצוניים, פיקדונות וערבויות אחרות. חייבים לקחת בחשבון שווי שמאי ולבחון בהתחשב במיסוי ובמקרים של מימוש מהיר, דבר שלעתים שוכחים לבצע.

"לצערי, אין כלל אצבע שאפשר ללכת לפיו, אלה מספר כללים ודרכי פעולה שיש לפעול לפיהם בדייקנות וללא פשרות, בין היתר הפקת לקחים ממקרים שאירעו בעבר, על מנת למנוע את הישנותם בעתיד".