פסיקת בג"ץ בנושא זכויות החקלאים מהווה ללא ספק נקודת מפנה וציון דרך בכל הקשור
להיקף זכויות החקלאים בקרקע, ושוויין של זכויות אלו. פסה"ד הבהיר, כי החל מהחלטה
533, שניתנה במאי 1992, וכלה בהחלטה 737, שניתנה בדצמבר 1995, עבר המינהל כברת
דרך משמעותית ואפילו מהפכנית, בכך שייחס לחקלאים זכויות בקרקע מעל ומעבר למגיע
על פי החוזים ועל פי המדיניות המוצהרת שלו עצמו, הכל כמפורט בפסה"ד.
החלטות אלו נתנו אותותיהן במהלך שנות ה-90, והשפיעו על מחירי הקרקע החקלאית.
המונח "פוטנציאל" הפך למילה נרדפת לכל קרקע חקלאית, היה מיקומה אשר היה, ורישומו
ניכר בהערכות שווי רבות שביצעו שמאים באותה תקופה, כשהעריכו שווי זכויות חקלאים.
בדיעבד, קבע בג"ץ, כי החלטות המינהל לקו בחוסר סבירות, גרמו ל"טירוף מערכות"
ודינן להתבטל. אני בדעה, שראוי לציבור השמאים להימנע מלהשתתף בוויכוח אם צדק
בג"ץ בפסיקתו אם לאו. הנושא הוא חברתי/פוליטי במהותו, ואנו, כאנשי מקצוע, ראוי
שנבחן את המשמעויות השמאיות העולות מפסק הדין. להלן אפרט בקצרה את המשמעויות
הנ"ל:
ירידה במחירי קרקעות חקלאיות ונחלות שבניהול המינהל: ירידה ודאית ומתחייבת
מפסה"ד. לא עוד "פוטנציאל לשינוי ייעוד" לכל קרקע חקלאית באשר היא, ולא עוד
תחשיבי שווי של קרקע חקלאית על בסיס מחירי קרקע זמינה לדירות ולקוטג'ים או
לתעסוקה. יהיה צורך בשינוי גישה ומחשבה בכל הליכי השומה של קרקע חקלאית, בהתחשב
בהחלטות החדשות שיתקבלו, שבהכרח יושפעו אף הן מפסיקת הבג"ץ ומהנחיותיו.
יהיה צורך בבחינה מחודשת של הפיצויים שטרם שולמו בגין הפקעות עבר ותביעות בגין
ירידת ערך לפי סעיף 197 לחוק התו"ב. הצורך בבחינה מחודשת נובע מעצם פסיקת הבג"ץ,
כי החלטות המינהל היו בלתי סבירות, נגועות בחוסר סמכות ודינן להתבטל. לעניין
זה, אין להוציא מכלל אפשרות שפיצויים ששולמו עד כה, בהסתמך על החלטות המינהל
שהתבטלו, היו בלתי סבירים בעליל ומעל למתחייב.
עלייה קלה במחירי קרקע חקלאית בבעלות פרטית: אינה ודאית בטווח הקרוב, משום
המיתון והמצב הכלכלי השורר בארץ, ומשום המלאי הקיים של קרקע מתוכננת או מופשרת
באיזורי הביקוש. למען הזהירות, ובגלל מיעוטן של קרקעות פרטיות, מהראוי לבדוק
כל עיסקה לגופה ובאורח ענייני ומקצועי, מאחר ויתכן כי בלהט החלטות המינהל,
שהתבטלו כאמור, נגררו מחירי הקרקעות הפרטיות כלפי מעלה, ללא הצדקה כלכלית.
חובת ההנמקה/סבירות ההחלטה: זוהי אולי הפעם הראשונה שנמתחת ביקורת שיפוטית
על מתן החלטות ללא הנמקות על ידי גוף ציבורי בעל אופי ניהולי. כאשר להחלטות
יש משמעויות והשלכות כלכליות, מחובתו של הגוף המחליט לנמק את החלטתו כדי לאפשר
בחינת סבירות ההחלטה על ידי הציבור ועל ידי בית המשפט. עד כה, הסתפקו המחליטים
בקביעת אחוזים שרירותיים, כמו: 27%, 51%, 66% וכו', בלא לראות צורך או חובה
במתן הנמקות ותחשיבים, כשהמשמעות הכלכלית של אחוז אחד באיזורי ביקוש יכולה
להיות רבה ותבטא מיליוני שקלים, בעוד שבאיזורי ספר המשמעות כספית לאחוז אחד
תהיה שולית או אפסית.
חובת ההנמקה, שעד הבג"ץ היתה חסרה בהחלטות המינהל, יש בה כדי להעמיד במבחן
ציבורי ושמאי כאחד (ולאחר מכן במבחן שיפוטי) כל החלטה בעלת משמעות כלכלית.
סבירותה של החלטה עשויה להיבחן בכלים שמאיים מקצועיים, והמסקנות אודות מחיר
העיסקה יכולות להימדד בפרמטרים כספיים ידועים ומקובלים, במבחן של שווי שוק.
ביקורתו של הבג"ץ נגד קביעת אחוזים גורפים, ללא הסבר בהחלטות המינהל השונות,
הינה מוצדקת ביותר מהבחינה הכלכלית, כמו גם מהבחינה השוויונית והחברתית, מאחר
ובקביעת אחוזים גורפים יש משום הכללה ועיוות: ידוע שקיימים פערים ניכרים במחירי
קרקעות בין איזורי הביקוש לפריפריה, אך לא ידוע ואין זה מקובל שפערים אלה ישליכו
באורח כה בולט על שווי זכויות החקלאי באיזורים הנ"ל.
פיצוי בכסף ולא באחוזים: הבג"ץ הדגיש את העיוות, ההכללה, האפליה והפער בפיצוי
לחקלאי, כשעושים שימוש באחוז מהתמורה לאחר שינוי הייעוד. הבג"ץ סבר, כי שיטה
זו נכשלה, ולא חסך ביקורת על השימוש בה ועל הוועדה המקצועית (ועדת מילגרום),
שאמנם התריעה על גובה הפיצוי וקיצצה בשיעוריו, אך חסרה את האומץ המקצועי לקבוע
שזוהי שיטה חסרת הגיון כלכלי.
אמור מעתה, שאין יותר פיצוי לחקלאי באחוז גורף משווי הקרקע לאחר שינוי הייעוד
תמורת זכויותיו בקרקע. זכויות של חקלאי על פי חוזה, בין אם זה חוזה משבצת,
חוזה נחלה, בר-רשות, חוכר לדורות או חוכר זמני, ניתנות לאמדן ולהערכה באורח
ריאלי ומקצועי, במונחים של שווי שוק ובערכים כספיים.
לאור פסיקת הבג"ץ, זכויותיו של חקלאי עשויות להיבחן לגופן, בהתחשב בכל הפרמטרים
הרלוונטיים להערכה, כולל תשלומי דח"ר או תשלומים ששולמו בחו"ל לסוכנות היהודית,
אם יוכחו תשלומים אלה, להוציא פרמטרים שאין להם ולא כלום עם הערכת שווי זכויות
כגון: מאמץ, סיכון, שמירה על הקרקע וכד'.
לסיום, בפני המינהל עומדת כיום הזדמנות פז לקבלת החלטות, במקום אלו שהתבטלו,
בדבר אופן פיצוי החקלאים על הזכויות שהוקנו להם בקרקע החקלאית לעת שינוי ייעודה,
כשמגוון הזכויות שהוקנו הינו רחב ביותר. דרושה התייחסות מיוחדת לכל סוג חוזה
ולכל סוג של זכויות. דרוש שיתופם של צוותים מקצועיים הכוללים עורכי דין ושמאים,
ובראשם השמאי הממשלתי ושמאי המינהל, לשם גיבוש הגדרות, עקרונות וכללים לביצוע
ההערכות, הכל למען הסדרת הנושא החשוב, העומד כיום בראש סדר היום הציבורי.
הכותב הוא שמאי מקרקעין, חבר לשכת שמאי המקרקעין.
לתשומת לבכם: מערכת גלובס חותרת לשיח מגוון, ענייני ומכבד בהתאם ל
קוד האתי
המופיע
בדו"ח האמון
לפיו אנו פועלים. ביטויי אלימות, גזענות, הסתה או כל שיח בלתי הולם אחר מסוננים בצורה
אוטומטית ולא יפורסמו באתר.
כתבות
ני"ע
