ריבית המשכנתאות שוברת שיאים

מגמה זו מכבידה מאוד על רוכשי הדירות, שרובם נאלצים לקחת משכנתא בבנק כדי לממן את הרכישה. כל עלייה של פרומיל בריבית המשכנתא יוצרת נטל כבר ביותר על הלווה, הן מפאת הסכום הגדול של ההלוואה, והן מפאת אורכה, שמשתרע על פני שנים רבות.

כל זאת, וכן האווירה הבטחונית שגורמת לאווירה עגומה בשוק הנדל"ן, הביאו לירידה חדה ביותר בביצועי המשכנתאות בבנקים. בספטמבר למשל, העניקו הבנקים משכנתאות בהיקף כולל של כ-1.3 מיליארד שקל, לעומת ממוצע חודשי של 2.3 מיליארד שקל במחצית הראשונה של השנה.

בהעדפת הלקוחות, שבכל זאת מבקשים לרכוש דירה ומגיעים לבנקים למשכנתאות, ניכר בחודשים האחרונים שינוי חד. "בתחילת השנה היה שיעור הלווים במסלול הריבית הקבועה הצמודה לטווח ארוך מעל 70% מכלל לוקחי המשכנתאות. זה היה כמעט טריוויאלי לבחור במסלול זה, בו נבחרה בדרך כלל משכנתא ל-20 שנה צמודה למדד בריבית קבועה וידועה. היום רק מיעוט - 18%, בוחרים במסלול זה", אומר מנכ"ל בנק לאומי למשכנתאות, ראובן צבאג. מדובר בשינוי מהפכני שיצרה מגמת עליית הריבית, בתפיסה המקובלת של משכנתא, שהפכה ממוצר פשוט למוצר בו קיימת קשת של אפשרויות מורכבות ונרחבות.

גם הבנקים למשכנתאות תרמו רבות לשינוי זה ועלו על הגל שנוצר איתו. כל הבנקים יצרו שורה של מוצרים המתאימים לתנאים של משק בו הריבית עולה. מוצרים אלה מורכבים בעיקר מריבוי מסלולים: לא עוד ריבית קבועה צמודה, אלא עירוב של מסלולים: צמוד בריבית קבועה, עם צמוד בריבית משתנה של כ-6.5%-6.1%, עם מסלול דולרי שם הריבית מגיעה לליבור בתוספת 2.5% ומסלול הפריים.

אך יותר מכולם תפס מסלול הריבית המשתנה, בו ניתן כל פרק זמן לעבור לריבית קבועה. כך נמנעים הלווים מלהישאר לשנים ארוכות עם הריבית הקבועה הגבוהה כל-כך בתקופה זו, ובתקווה שזו תרד עוד כמה חודשים או אפילו כמה שנים, אז יקבעו לעצמם ריבית קבועה, אך הפעם נוחה יותר.

בבנק משכן מציעים ליצור תמהיל של משכנתא בריבית משתנה לטווח ארוך, יחד עם משכנתא בריבית קבועה לטווח קצר יותר, מסלול בו ניתן לקבל ריבית נמוכה יותר.

מנכ"ל הבנק, עידית לוסקי, ציינה, כי באחרונה גברה הפופולריות של משכנתאות צמודות לדולר, ששיעור הביצוע שלהן מכלל המשכנתאות הגיע בבנק בספטמבר ל-30%, וזאת לעומת פחות מ-10% שיעור הביצועים של מסלול זה בעבר. לדעת לוסקי, הנהירה אל הדולר נובעת הן בשל הריביות הנמוכות יחסית והן בשל העלייה בשער הדולר, שגוררת הערכות כי הדולר נמצא ברמות שיא.

לדברי לוסקי, לעומת הפופולריות של המשכנתאות הדולריות, יש כיום התעניינות מעטה במשכנתאות צמודות לריבית הפריים, שהיו להיט בתחילת השנה, בגלל הערכות כי הפריים ימשיך להיות גבוה.

בבנק המשכנתאות הגדול במערכת, בנק טפחות, ממליצים בעיקר על המשכנתא המשולבת, בה ניתן לשלב מספר מסלולים והצמדות בהלוואה אחת: מסלול צמוד בריבית קבועה או משתנה, מסלול לא צמוד על בסיס ריבית הפריים, ומסלול דולרי על בסיס הליבור. היתרונות הבולטים במשכנתא זו הם: פיזור סיכונים וניצול הזדמנויות, תוך אפשרות לעבור בחלק מהמסלולים ממסלול אחד למשנהו, בהתאם למצב השוק. כמו כן ניתן במסלולים הלא צמודים לפרוע את ההלוואה ללא עמלת פירעון מוקדם, או לעבור למסלול הקבוע במועד רצוי.

בבנק לאומי למשכנתאות ממליצים על תמהיל של ארבעה מסלולים: כ-60% במסלול הצמוד בריבית משתנה, לא יותר מ-20% במסלול הדולר, וזאת רק כדי לפזר את הסיכון, אחוזים בודדים בריבית צמודה קבועה, ו-15%-10% על בסיס הפריים, מסלול שנחשב בלאומי למשכנתאות למסוכן לאור העלייה החדה בריבית, שהביאה לכך שמינואר השנה הוכפל ההחזר במסלול זה.

לשאלה האם בכלל כדאי לקחת משכנתא בתנאי ריבית שיא אלה, או שמא עדיף להמתין קצת עד שאלה ישופרו, עונים ראשי הבנקים למשכנתאות נחרצות, הישר מן הפוזיציה, כי אכן כדאי לקחת משכנתא דווקא עכשיו.

כך מנכ"ל בנק לאומי למשכנתאות, ראובן צבאג, שאמנם אינו רואה באופק הנראה לעין ירידת ריבית, אך סבור כי בכל זאת זה הזמן לרכוש דירה עממית ולממנה במשכנתא: "אני לא רואה שהריבית תרד בזמן הקרוב, אלא להיפך, היא אפילו תעלה. אבל בטווחים הארוכים בוודאי שיש אפשרות שהיא תרד, מה שהופך את המסלול של הריבית המשתנה לכדאי יותר מהריבית הקבועה.

"מחירי הדיור משקפים הזדמנות בכל הקשור לדירות עממיות. בדירות אלה יכולים המחירים לרדת מתחת לרמה של היום רק אם יהיה שינוי במיסוי. כבר כיום מתח הרווחים של הקבלנים ירד בצורה חדה, למינימום של 6%. לכן, אם לא יהיה שינוי במיסוי הקבלנים, המחירים לא יכולים לרדת יותר. זוג צעיר שרוצה לרכוש דירה במחיר של 160-150 אלף דולר, זו ההזדמנות", כך צבאג.

מנכ"ל בנק משכן, עידית לוסקי, מעריכה, כי הריבית הקבועה הצמודה למדד לטווח ארוך היא יחסית גבוהה, ויש סיכוי שהיא תרד בשנה הקרובה. לוסקי: "לא מומלץ לקבע את ריבית המשכנתא לתקופה ארוכה. לנוכח המצב הביטחוני, הן המקומי והן העולמי, ועד שלא תתבהר התמונה בחזית העירקית, לא נראה ירידה בריבית הצמודה, וכן אין טעם להמתין לירידת ריבית בטווח הקצר. להערכתי, בשנה הבאה תהיה ירידה הדרגתית מתונה בריבית בנק ישראל, שתביא גם לירידה בריבית הצמודה למדד על המשכנתאות. אם הערכה זו תתממש, שנת 2003 תהיה שנה של ירידה הדרגתית מתונה בריביות".

לוסקי מעריכה עוד, כי מחירי הדירות כיום נוחים יחסית: "ניתוח של גורמי ההיצע בשוק, כגון מספר התחלות בנייה, מלאי הדירות והיקף שיווק הקרקעות, מלמד כי נתונים אלה עשויים לדחוף בעתיד לעליית מחירים. בינתיים, על רקע המיתון המתמשך והמצב הביטחוני-מדיני, זה לא קורה".