מועד העברת זכויות במקרקעין במדינה הינו המועד העיקרי ואמצעי הגביה היעיל ביותר
שיש בידי המדינה לגביית מיסי קרקע. אמנם, מי שנשאר חייב לשלם מיסים למדינה,
עלול בשלב זה או אחר לראות כי נכסיו ממומשים לטובת השלטונות, אך השלטונות לא
תמיד ממהרים לנקוט אמצעי מימוש נכסים. העניין נובע ממספר סיבות, ביניהן היכולת
של המדינה לעקוב אחר כל בעל חוב וכן לעיתים מחוסר משאבים כספיים וכוח אדם להגיע
אל מימוש הנכסים. לא כך הדבר, עת החייב זקוק לאישור של שלטונות המס לצורך העברת
זכויותיו במקרקעין. כידוע, הוראות חוק שונות מתנות את העברת זכויות במקרקעין
בתשלומי מס.
אחת מההוראות שנשארו לנו מהתקופה המנדטורית הינה ההוראה שבסעיף 11 א (1) לפקודת
מיסים גבייה, הקובעת: "מס המגיע על מקרקעי הסרבן יהיה שעבוד ראשון על אותם
מקרקעין". פסיקה רבה התמודדה עם הסוגיה מהו המס המגיע מהמקרקעין שבסעיף זה.
לכך יש להוסיף לדוגמא את סעיף 324 (א) לפקודת העיריות (נוסח חדש) וכן הוראה
שבסעיף 10 (א) לתוספת שלישית לחוק התכנון והבנייה תשנ"ה - 1965.
ההוראות שבפקודת העיריות ובחוק התכנון והבנייה דנות ב"התניית" רישום זכויות
בתשלום ארנונה והיטל השבחה כתנאי להעברת זכויות בפנקסי מקרקעין. מול הוראות
מעין אלו, עומדות ההוראות שבדיני פשיטת הרגל ובפירוק הדנים ב"סדרי נשייה" ומתעוררת
השאלה: בתחרות שבין שעבודים שונים במסגרת פירוק או פשיטת רגל, ידו של איזה
בעל שעבוד על העליונה?
בכל הקשור בהתמודדות בין הוראות פשיטת רגל ופירוק מול הוראות הנ"ל בנוגע לתשלומי
מס, בתי המשפט אמרו את דברם, וזאת החל מבג"ץ 243/60 אולצק ואח' נאמנים בפשיטת
רגל בולימובסקי נ' עיריית רמת גן וכלה בפסיקה אחרונה.
לאורך השנים בתי המשפט קבעו, כי כוחן של הוראות התנאה תקף כל עוד החייב לא
נכנס להליכי פשיטת רגל. אולם לאחר מכן הוראות אלו נדחות מפני הוראות פקודת
פשיטת רגל ופירוק.
מתעוררת השאלה בנוגע לתחרות בין הוראות התנאה אלו מול נושה מובטח כמו בעל משכנתא,
שלא במסגרת הליכי פשיטת רגל או במסגרת פירוק.
עניין זה נידון לאחרונה בבית משפט השלום בפ"ת בפני השופט ישעיהו שנלר בעניין
ת.א 6320/00 בנק לאומי לישראל בע"מ נ' עיריית פתח תקוה. בעניין בנק לאומי,
לטובת התובע היתה רשומה משכנתא מדרגה ראשונה על נכס מקרקעין המצוי בתחום שיפוט
העיר פ"ת. במסגרת הליכי הוצאה לפועל, הנכס נמכר לקונה על-ידי כונס הנכסים מטעם
הבנק. בעת העברת הזכויות לקונה, העירייה דרשה תשלומים בגין ארנונה והיטל השבחה
כתנאי להעברת הזכויות. כונסת הנכסים מטעם הבנק שילמה תשלומים אלו, ובכך אפשרה
את העברת הזכויות. לאחר מכן, הכונסת תבעה את העירייה להשבת סכומים אלו בטענה
שאלו נלקחו שלא כדין. כמו כן הכונסת טענה, כי שילמה את התשלומים "תחת מחאה"
ומתוך אילוץ לדאוג להעברת זכויות בלשכת רישום מקרקעין כפי שהתחייבה בהסכם כלפי
הקונה.
השופט ישעיהו שנלר, לאחר ניתוח ממצה של הפסיקה בעניין דנן, דוחה את התביעה
בקובעו, כי גם אם חוב הארנונה אינו גובר על המשכנתא, הרי שחוב של היטל השבחה
כן גובר.
השופט שנלר קובע, כי: "בהתנגשות בין נושה מובטח לבין הוראות ההתנאה, וכשלא
מדובר בפירוק או פשיטת רגל, אזי ידחו הוראות ההתנאה בעניין הארנונה, אולם לא
ידחו בנושא היטל ההשבחה. ניתן אף לסכם את האמור בראיית חוב הארנונה כחוב 'גברא',
דהיינו, המשתמש או בעל הזיקה הקרובה לנכס, ומאידך את החובה בגין היטל ההשבחה
כחוב 'חפצא', דהיינו, חוב הרובץ על הנכס לכשעצמו".
בעניין ארנונה, לדעת השופט שנלר, חוב ארנונה אינו נכנס להוראות התנאה כגון
סעיף 324 לפקודת העיריות. אין להזדקק לגביית חוב זה אלא "לאותן הוראות הנדרשות
לפי פקודת מיסים (גבייה) אשר באו לפתור שאלה זו", כלשון השופט שנלר.
אך שונים הם פני הדברים בנוגע להיטל השבחה, אשר במהותו הינו "חיוב הרובץ למעשה
על הנכס באמצעות בעליו". השופט שנלר קובע, כי בין אם המשכנתא נרשמה על המקרקעין
לפני ההשבחה ובין אם המשכנתא נרשמה על המקרקעין לאחר ההשבחה, יש לשלם קודם
כל את חוב היטל ההשבחה ולאחר מכן את החוב של נושה מובטח.
הסיבה נעוצה בכך, כי לכשמקרקעין נמכרים, הם נמכרים לפי מחיר אשר כולל בתוכו
את כל ההשבחות האפשריות עד ליום חתימת ההסכם. ולפי קביעת השופט שנלר, אין לאפשר
לנושה מובטח להנות גם מההשבחה וגם לא לשלם את ההיטל בגינה.
יחד עם זאת, לעניין ההשבחה, על הכסף ששולם, השופט שנלר קבע כי לא הוכח כאן
תשלום תחת מחאה ואילוץ באשר הנסיבות לא תואמות הגדרת אילוץ.
בעניין זה השופט שנלר מאזכר את פסק הדין בעניין ע.א 7664/00 רובינשטיין ושות'
חברה קבלנית בע"מ נ' עיריית חולון ואח' (ראה מאמר הח"מ במדור זה מיום 10-9
ליוני 2002), בו נקבע, כי יש ותשלום שלא כדין לשלטונות מרפה את אי החוקיות
שבתשלום. מכאן נובע, כי אזרח המרגיש שתשלום הנדרש אינו כדין, אל לו לשלם אלא
אם עומד בתנאי אילוץ ומחאה ממשיים, כפי שפורטו בפסק הדין לעיל.
לתשומת לבכם: מערכת גלובס חותרת לשיח מגוון, ענייני ומכבד בהתאם ל
קוד האתי
המופיע
בדו"ח האמון
לפיו אנו פועלים. ביטויי אלימות, גזענות, הסתה או כל שיח בלתי הולם אחר מסוננים בצורה
אוטומטית ולא יפורסמו באתר.
כתבות
ני"ע
