בדיקה לפני קנייה: לא רק למכוניות יד שנייה

מצאתי את עורכי הדין אחראים בגין התרשלות בתפקידם והפרת חובתם, הן כעורכי דין והן כנאמנים, לבדוק במחלקת ההנדסה בעירייה את נתוני הדירה, ולכתוב בחוזה המכר את המצב האמיתי והנכון של הדירה". כך פסק לאחרונה (25/8/2002) השופט א' מקובר מבית משפט השלום בפתח-תקוה, בעניין מעוז נ' אלנקרי ואח' (א. 5027/98). מדובר בתביעה לתשלום פיצויים בגין מכירת דירה, מבלי שצוין בחוזה המכר ומבלי שנאמר לרוכשים, כי חלק גדול מהדירה נבנה ללא היתר, וצפוי להריסה.

התובעים רכשו את דירתם של הנתבעים, זוג שהתגרש, אשר במסגרת הסכם הגירושין שלו מונו שני עורכי דין כנאמנים למכירת דירתם. הדירה הוצגה בפני התובעים כדירה בת 2.5 חדרים בקומת קרקע, עם חלקת קרקע צמודה, בעלת שטח בנוי של 65 מ"ר. בפועל התברר, כי השטח הרשום של הדירה בלשכת רישום המקרקעין הינו 21.38 מ"ר, בתשריט רישום הבית המשותף היא מופיעה כדירת חדר אחד בלבד, ומרבית שטחה נבנה ללא היתר ומיועד להריסה. התובעים טענו, כי המוכרים ידעו על המצב הנכון של הדירה ועל מצג השווא שהוצג להם, וכי עורכי הדין, כנאמנים, ידעו או היו צריכים לבדוק ולדעת, את המצב הנכון של הדירה והתרשלו בתפקידם.

מוכרת הדירה הודתה, כי ידעה שבדירה ישנן תוספות בנייה שאינן מאושרות ולא ניתן לקבל לגביהן היתר בנייה. נקבע, כי המוכרים אחראים כלפי התובעים, בהסתרת מידע מהותי, במצג שווא ובהטעיה, בכל הקשור עם חריגות הבנייה שנבנו ללא היתר בדירה, וסירוב העירייה לתת להם היתר.

טענתם המרכזית של התובעים כנגד עורכי הדין היא, כי בנסח הרישום של הדירה היה רשום, כי שטחה 21.38 מ"ר ועל עורכי הדין היה לדעת, כי דירה בת 2.5 חדרים איננה יכולה להיות בת 21.38 מ"ר בלבד. רישום זה היה צריך להדליק אצלם נורה אדומה ולהביאם לבדוק העניין במשרדי מחלקת ההנדסה של העירייה. לו היו עושים זאת היו נוכחים לדעת, כי הדירה היא בת חדר אחד בלבד, ולא 2.5 חדרים ככתוב בחוזה, וכי שאר החדרים נבנו בחריגה ללא היתר.

להגנתם טענו עורכי הדין, כי בנסח לא הופיע כל רישום או הערה בדבר חריגות בנייה או תוספת בנייה או צו הריסה, ולא היה עליהם לנחש את קיומו. כן טענו, כי רישום שטח הדירה בנסח לא היה צריך להדליק אצלם כל נורה אדומה, כיוון שהשטח הרשום בלשכת המקרקעין הוא שטח נטו, בעוד השטח ברוטו הוא גדול יותר, ולא היתה סיבה שיחשדו כי דבר מה אינו כשורה.

בית המשפט דחה את טענת עורכי הדין ופסק, כי לא בדקו בעירייה את מצב זכויות הבנייה של הדירה לפני שניסחו את החוזה ומסרו אותו לצדדים לחתימה. לפי הרשום בתיק הבניין ובכתב האישום שהוגש נגד הבעלים הקודמים של הדירה, שטח הדירה הוכפל, ללא היתר, מעבר לשטח הדירה המקורי. לו עורכי הדין היו בודקים את תיק הבניין שבעירייה, היו מגלים בנקל ובלי להתאמץ, שמדובר בדירה שנעשו בה חריגות בנייה ניכרות והוגש כתב אישום נגד הבעלים הקודם, בגין הגדלת שטח הדירה ללא היתר בנייה. העובדה שהעירייה נתנה בעבר אישור להעברת הזכויות בדירה, למרות שידעה אודות הבנייה ללא היתר, אין בה כדי לגרוע מחובתם של הנאמנים לבדוק את תיק הבניין, ולציין את המצב במפורש בחוזה המכר.

השופט מקובר מאזכר את עניין מוסהפור ואח' נ' שוחט ואח' (ע.א 751/89), בו נאמר: "עורך הדין המתבקש לעשות עסקת מקרקעין עבור לקוח, אינו ממלא את חובתו כלפיו אם אינו בודק תחילה את פרטי הרישום בלשכת רישום המקרקעין ובמוסד מתאים אחר הקשור לנושא, לפי העניין (הוועדה לתכנון, מחלקת ההנדסה המתאימה, מינהל מקרקעי ישראל וכדומה)". לפיכך קבע, כי עורכי הדין אחראים כלפי התובעים בכל הקשור עם בדיקת הזכויות בדירה והעמדתם על טיב זכויות אלה.

אין ספק שהתובעים רכשו ממכר שהוא פגום באופן מהותי. הם רכשו דירה, התחייבו לשלם עבורה במיטב כספם, והדירה היתה אמורה לעבור על שמם כשהיא נקיה מכל חוב או שיעבוד. בסופו של דבר התברר, שחלק גדול מהדירה נבנה באופן לא חוקי וללא היתר, מבלי שנאמר להם דבר על כך מראש ע"י מי שידע, ומבלי שהדבר נבדק ע"י מי שהיה צריך לבדוק.

המוכרים נמצאו אחראים בהטעיה, במצג שווא ובהסתרת מידע שבדירה שמכרו ישנן חריגות בנייה ותוספות בנייה בניגוד לחוק וללא היתר, ושהעירייה סירבה לתת להם היתר בנייה. עורכי הדין נמצאו אחראים אף הם, בגין התרשלות בתפקידם והפרת חובתם כלפי התובעים, הן כעורכי דין והן כנאמנים, לבדוק בעירייה את נתוני הדירה ולכתוב בחוזה המכר את המצב האמיתי והנכון של הדירה.

השופט מקובר פסק, כי אין למעט מאחריות עורכי הדין, שאינה אמורה להישען על הנתונים שמספקים להם לקוחותיהם, אלא חייבים הם לבדוק בעצמם כל הטעון בדיקה בנסיבות העניין שבפניהם, וחילק את האחריות בין המוכרים (60%) לבין עורכי הדין (40%).

המושג "בדיקה לפני קניה" נתפס בעיני הציבור הרחב בעיקר ביחס לרכישת מכונית מיד שנייה. כה מקובל בארץ לבדוק לפני קניה כל מכונית שערכה עשרות אלפי שקלים, וכה נדיר לבדוק דירה שמחירה מאות אלפי דולרים.

המקרה המתואר בכתבה זו הינו דוגמא לחשיבותה של בדיקה לפני קנייה לדירת מגורים. בדיקה כזו, שעורך שמאי מקרקעין, נועדה לחסוך עוגמת נפש וממון רב הן לרוכשי הדירה והן לעורכי הדין המטפלים בעיסקה.

הכותב הינו שמאי מקרקעין.