מימוש משכון - רק כלפי הצד הישיר

קונה משכן את זכויותיו כלפי מוכר דירה לטובת בנק שמימן באמצעות הלוואה חלק ממחיר הדירה. הבנק העביר במישרין את כספי ההלוואה לידי המוכר, אשר חתם על כתב התחייבות כלפי הבנק. האם הבנק יכול לרדת במישרין לדירתו של המוכר, שלא הועברה לקונה, מכוח המשכון שהעניק לו הקונה? ביהמ"ש העליון משיב על כך בשלילה.

משה שטיינמץ (להלן: "המוכר") מכר את זכויותיו בדירה למאיר ויוטא רכניצר (להלן: "הקונים". למחרת יום החתימה, התקשרו הקונים עם בנק משכן (להלן: "הבנק") בהסכם לקבלת הלוואה לשם מימון חלק מהמחיר. להבטחת פירעון ההלוואה משכנו הקונים לטובת הבנק את הזכויות.

על פי דרישת הבנק, חתם המוכר, על התחייבות עצמאית כלפי הבנק, שבה, בין השאר, אישר והתחייב המוכר כלפי הבנק כי: "אנו מסכימים שכל זכויות הלווים בדירה.. ישועבדו לטובתכם להבטחת מילוי התחייבויותיהם בגין ההלוואה.. אם נפר התחייבות כלשהי מהתחייבויותינו על פי כתב זה, או אם תתבטל עיסקת מכר הדירה בהסכמת הלווים או עקב הפרת תנאי חוזה הרכישה על-ידם, אזי נחזיר לכם, מיד וללא שיהוי, את סכום ההלוואה הנ"ל...".

הבנק העביר ישירות לידיו של המוכר את כספי ההלוואה שהועמדה לרשות קונים. הקונים לא עמדו בתשלומים על פי הסכם המכר, ולכן הודיע להם המוכר על ביטול ההסכם בשל הפרתו היסודית. כתוצאה מכך, המוכר המשיך להחזיק בדירה, כשזו נותרה רשומה על שמו.

הקונים, מצידם, לא פרעו את ההלוואה כסדרה, והבנק פתח נגדם בהליכים למימוש המשכון בלשכת ההוצאה לפועל בחדרה.

ראש ההוצאה לפועל מינה כונס נכסים על זכויות הקונים בדירה והורה לו לפעול לתפיסת החזקה בנכס ולמימוש בדרך של מכרז לציבור. המוכר פנה לראש ההוצאה לפועל בבקשה לעכב את הליכי הוצאה לפועל, אך בקשתו נדחתה. על החלטה זו הגיש המוכר בקשת רשות ערעור בפני בית המשפט המחוזי בחיפה, אשר דחה את הערעור. על החלטה זו, הגיש המוכר בקשת רשות ערעור לבית המשפט העליון. למוכר ניתנה רשות הערעור, אשר נדון בפני השופטים: ברק, אנגלרד וריבלין. פסק הדין ניתן מפי השופט אנגלרד.

השאלה היא, קובע השופט אנגלרד, האם הבנק, אשר לטובתו מושכנו הזכויות האובליגטוריות של הקונים כלפי המוכר, יכול - במסגרת מימוש משכון זה - לתפוס את הדירה מושא הסכם המכר ולגבות מתוכה את החוב של ההלוואה שניתנה לקונים.

לפי מסקנתו של בית המשפט קמא, המשמעות המהותית של משכון הזכויות החוזיות של הקונה, בצירוף כתב ההתחייבות של המוכר, היא כאילו נרשמה משכנתא על ידי המוכר לטובת הבנק. השאלה היא, האם אמנם אפשר להעניק לצירופם של שני ההסדרים - משכון על הזכויות החוזיות וכתב התחייבות - את התוצאה של המשכנתא על הקרקע הנדונה.

סעיף 18 לחוק המשכון קובע, כי דרך המימוש הרגילה תהא בדרך של מימוש נכס שהוטל עליו עיקול בהוצאה לפועל. כלומר, מימוש המשכון הוא, ככלל, מכירתו למרבה במחיר. אם נתרגם את הסדר המימוש הרגיל לנסיבות המקרה הנדון, הרי הבנק יכול לבקש את מימוש המשכון באמצעות מכירה של הזכויות החוזיות, הנתונות לקונים, לצד שלישי ולהיפרע מהתמורה המשולמת על ידי קונה הזכויות החוזיות בדירה. במקרה שלפנינו, הבנק לא הלך בדרך זו, שהרי הוא לא ביקש את מכירת הזכויות החוזיות בהוצאה לפועל.

דרך נוספת מצויה בסעיף 17 (4) לחוק המשכון, בשילוב עם סעיף 20 לחוק הקובע: "מושכנה זכות שיש לחייב כלפי אדם אחר, רשאי הנושה לממשה כשם שהחייב היה יכול לממשה".

לפי הוראת סעיף 20 לחוק, הבנק רשאי לממש את זכויותיהם של הקונים כלפי המוכר, דהיינו להיכנס לנעליהם של הקונים במסגרת הסכם המכר בין האחרונים לבין המוכר. כלומר, לפי הסכם המכר, הקונים זכאים לתבוע מן המוכר את זכות ההחזקה בדירה וכן לתבוע את רישומם כבעלים במרשם המקרקעין. הדרך של סעיף 20 לחוק היא, אם כן, כי גם הבנק - בממשו את הזכות החיובית הממושכנת - רשאי לתבוע מן המוכר את מסירת ההחזקה ואת רישום הבעלות.

אולם, בנסיבות המקרה הנדון, מצב הדברים אינו כה פשוט. טענת המוכר היא כי הקונים הפרו את הסכם המכר, בכך שלא שילמו את מלוא התמורה במועד. יתרה מזו, המוכר הודיע לקונים על ביטול הסכם המכר בשל הפרה יסודית.

נמצא, כי אם הבנק בוחר לממש את הזכות הממושכנת בדרך של כניסתו לנעליהם של הקונים, הרי מעמדו יהיה זהה לזה של הקונים. כלומר, אם הקונים חייבים עדיין בתשלום חלק מן התמורה, חובה זו מוטלת גם על הבנק.

העיקרון המשפטי הידוע, כי "אין אדם יכול לתת יותר ממה שיש לו", מחייב, כי כלפי חייבו של החייב (המוכר) אין למקבל המשכון (הבנק) יותר זכויות מאלה שהיו בידי החייב (הקונה) עצמו. מכאן, שטענות הגנה שעמדו לחייבו של החייב כלפי החייב יעמדו לו גם כלפי מקבל המשכון. מסקנה זו עולה מהקביעה שבסעיף 20, לפיה רשאי מקבל המשכון לממש את הזכות הממושכנת "כשם שהחייב היה יכול לממשה". הווה אומר, יכולת המימוש עברה למקבל המשכון בכפוף למגבלות שהחייב היה נתון בהן.

זאת ועוד אחרת: אם החוזה בוטל כדין, הרי זכותם של הקונים, ואיתה זכותו של הבנק, מצטמצמת לתביעת השבה של התמורה ששולמה למוכר במסגרת הסכם המכר.

העולה מן האמור, כי מנקודת ראותן של דרכי מימוש המשכון, המשכון הנדון לא הקנה לבנק את הזכות לממש את הדירה בהליכי ההוצאה לפועל ולפנות את המוכר מהדירה.

מכאן עובר השופט אנגלרד לדון במשמעות כתב ההתחייבות. ברי, כי כתב ההתחייבות יוצר יריבות ישירה בין הבנק לבין המוכר. משמעות הדבר, כי הבנק יכול להגיש תביעה נגד המוכר ולדרוש את תשלום ההלוואה מן המוכר מכוח זכות עצמאית ולא מכוח הזכות שמושכנה לו.

אך השאלה היא, האם כתב ההתחייבות מזכה את הבנק לרדת לדירה, כאילו רשומה עליה משכנתא? השופט אנגלרד עונה על כך בשלילה. כתב ההתחייבות אינו יוצר משכנתא לטובת הבנק על נכסיו של המוכר. לא היתה כוונה, שבכל מקרה בו יפר המוכר התחייבות כלשהי כלפי הבנק, המשכון על זכויות הקונים יהפוך למשכנתא על הדירה. מה עוד, שהיווצרות משכנתא טעונה רישום בלשכת המקרקעין, רישום שלא נעשה כאן. מניעת הבנק מלרדת במישרין אל הדירה אינה אומרת שהבנק נשאר חסר ישע. נהפוך הוא, כתב ההתחייבות מאפשר לבנק להגיש תביעה נגד המוכר לתשלום ההלוואה.

טענה נוספת של הבנק נוגעת להשתק ולמניעות. השופט אנגלרד קובע, כי לא נתקיימו היסודות של מניעות ושל השתק. המוכר לא יצר כלפי הבנק מצג - בדיבור או בהתנהגות - לפיו הקונים הם בעלי הדירה, או מצג לפיו הוא מוכן למשכן את זכויות הבעלות שלו בדירה.

התוצאה הסופית: הערעור התקבל.

רע"א 8792/00 ביהמ"ש העליון. השופטים: ברק, אנגלרד וריבלין.

בשם המערער: עו"ד ע. פלס.

בשם הבנק: עו"ד מ. האן-מרקוביץ.