טורונטו: הם צריכים אותך כדי לקבל את המימון

טורונטו, העיר הגדולה בקנדה, הפכה בשנתיים האחרונות ליעד מספר 1 של הישראלים הקונים דירות בחו"ל, ובשבועות האחרונים מתעצם גל הפרסום המזמין את הציבור לרכוש דירות בעיר. שתי חברות גדולות - קנדה-ישראל וסקיי ליין - ועוד כמה חברות קטנות, מכרו בה בין 500 ל-700 דירות. הדירות נמכרו בכ-120 אלף דולר בממוצע, 85-60 מיליון דולר סך הכל. השוק רותח, מדי יום נחתמים חוזים חדשים. קנדה בכלל וטורונטו בפרט מוצגים כ"מציאה", אך כל המשקיעים-בכוח חייבים לזכור גם את הלקח מפרשת פרויקט ריץ הכושל, שיתואר בהמשך.

למה כדאי לקנות דירות בטורונטו? ברק רוזן מקנדה-ישראל, גיל בלוטרייך מסקיי ליין ומומחי נדל"ן קנדים נותנים תשובות דומות: טורונטו היא העיר הרביעית בגודלה בצפון אמריקה, ובה 5 מיליון תושבים. זו הבירה הכלכלית של קנדה, עיר בגידול מואץ, כ-100 אלף איש בשנה. אלפי נציגים של חברות בינלאומיות, הזורמים לעיר, זקוקים לדירות להשכרה. הדירות זולות יחסית, בשל משבר נדל"ן בן שנים, שקנדה יצאה ממנו רק לאחרונה. בעוד הדירות זולות, הרי הביקוש הרב לדירות שכורות מביא לכך, שקל מאוד להשכיר דירה, בכ-1,200-1,000 דולר לחודש, וכמעט כל דירה פנויה מושכרת מיד. איכות החיים בעיר גבוהה, החוקים ברורים, הממשלה חוקקה חוקים המגינים על קוני דירות, וניתן לקבל משכנתאות של עד 65% ממחיר הדירה.

דוד רוזנברג, הכלכלן של מריל לינץ' בקנדה, אמר באחרונה: "שוק הדירות בטורונטו נכנס לגאות שלא ראינו כמותה מאז שנות השמונים, ולא אתפלא אם מחיריהן יעלו בעשרות אחוזים תוך שנה. המחירים אינם מופרזים - הם פשוט חזרו לרמה של 1990, אחרי נפילת מחירים בעשור האחרון".

אבל יש עוד גורם, שלא מרבים לדבר עליו, המסביר את המכירה המואצת של דירות בעיר: על-פי הכללים, יזם רשאי להתחיל בבנייה רק לאחר שמכר 50% מהדירות בבניין. זו הסיבה לכך שהיזמים מבטיחים לקונים, מקנדה, מישראל וממדינות אחרות, תנאים טובים מאוד: היזם מוכן, לעתים קרובות, לשכור חזרה את הדירה מהקונה, ל-3 עד 5 שנים, בשכר דירה המבטיח תשואה סבירה - העיקר שיקנו והוא יזכה לקבל את המימון הבנקאי לפרויקט. לעתים היזם נותן הבטחה זו לא ישירות, אלא דרך החברה הישראלית או האחרת שקנתה ממנו חבילת דירות.

גיל בלוטרייך, לשעבר יזם נדל"ן ברעננה, היה הראשון שזיהה את ההזדמנות. ב-1997 יסד את חברת סקיי ליין, ולאחר מכן מכר 30% ממניותיה להכשרת הישוב. בלוטרייך אומר, שעד היום מכר לישראלים כ-300 דירות ב-9 פרויקטים בעיר.

השיטה שלו פועלת כך: הוא מתקשר עם יזמים הבונים או עומדים לבנות מגדל מגורים, קונה מהם חבילות של דירות במחיר קבוע, ומוכר אותן הלאה, לישראלים וקנדים, תוך הוספת אחוזי הרווח שלו. מקור נוסף לרווח הוא מכירת שירותים נלווים תמורת דמי ניהול. בלוטרייך וקנדה-ישראל לא פירטו את מקורות המימון לעסקאות רכישה אלו, המגיעות בהכרח למיליוני דולרים לבניין.

על-פי נתוניה, מכרה סקיי ליין 210 דירות ב-5 פרויקטים שבנייתם הסתימה, רובם באיזור הדאון טאון של טורונטו, ברחובות המרכזיים יאנג ובלור, ליד השוק המפורסם של סט. לורנס או ליד אגם אונטריו. נתוני סקיי ליין אומרים עוד, כי החברה מכרה 165 דירות במגדל המגורים פנטייג'ס, הנמצא בבנייה, ועוד 105 דירות בשני בניינים שבנייתם טרם החלה. החברה גם רכשה 98 דירות במגדל בן 55 דירות ליד מלון שרתון, שבנייתו תתחיל באפריל, אך לפי שעה לא דיווחה על מכירות כלשהן. הדירות נמכרות באמצעות משרדי מכירות בישראל ובטורונטו.

סקיי ליין מדווחת, כי באחרונה נכנסה גם לייזום ותבנה שני מגדלי דירות. אחד מהם הוא סקיי ליין פאלאס, בן 12 קומות, 82 דירות בסגנון אירופי קלאסי, ברחוב יאנג פינת בלור. האחר הוא סקיי ליין קוסמופוליטין, במקום מרכזי אחר, רחוב יאנג פינת קינג, ובו 27 קומות, 97 דירות. החברה אומרת, כי כבר מכרה לעובדי אל-על 32 דירות בשני הבניינים, ב-4.8 מיליון דולר. עוד היא אומרת, בעיסקה לדוגמא ששיחררה לפירסום, כי מכרה למשקיע מצפון הארץ 5 דירות במגדל פנטייג'ס ב-650 אלף דולר.

קנדה-ישראל היא החברה הגדולה השנייה הפעילה בתחום זה. ברק רוזן ואסף טוכמאיר, בעלי השליטה החברה, היו גם הם בעבר פעילים בנדל"ן בישראל, וגם הם קראו את המפה וגילו שבמשבר הנוכחי עדיף למכור דירות בחו"ל. רוזן אינו אומר כמה דירות מכרה חברתו עד היום, אך לדבריו, חברתו היא מספר 1 במכירת דירות לישראלים.

רוזן: "יש לנו 8 פרויקטים במקומות מרכזים. אנחנו קונים מיזמים חבילות של דירות, מקבלים הנחה כמותית של 10%-6%, מוכרים במחירי השוק, וההנחה הכמותית היא הרווח שלנו. בעיסקה גדולה אחרונה קנינו מחברת פלאזה קורפ את כל 62 הדירות בפרויקט יוניברסיטי פלאזה היוקרתי, הנמצא בבנייה, וכבר מכרנו 80% מהן, דירות חדר ב-118 אלף דולר ודירות 2 חדרים ב-150 אלף דולר. בפרויקט אחר, ברחוב בלייר 102, מכרנו דירות במחירים דומים. בעיסקה אחרת קנינו חבילת דירות בבניין בן 44 דירות ליד שרתון, ומכרנו דירות 2 חדרים ב-150-125 אלף דולר. בנוסף, קנינו מחברת פינקאל מוואנקובר חבילת דירות של 2.5-2 חדרים בבניין פלאג'ון המפואר, ואנחנו מוכרים אותן ב-140-120 אלף דולר.

גלובס: רק דירות של חדר או שני חדרים?

רוזן: "קנינו מחברת אפלקם חבילת דירות בבניין 21-11 (זה שם הפרויקט) ברחוב בלור פינת ביי. זה אולי הבניין הטוב ביותר בטורונטו, ליד רובע יורקוויל היוקרתי. אנו מוכרים דירות 2 חדרים ב-140 אלף דולר ודירות 3 חדרים ב-160 אלף דולר. אנו עומדים לשווק דירות גם בפרויקט אחר באותו איזור, ששמו '18 יורקוויל'. החלטנו לשווק דירות רק בדאון טאון של טורונטו, איזור מבוקש להשכרה".

מבדיקת הנתונים מתברר, כי גם קנדה-ישראל מוכרת דירות במגדל פנטייג'ס, בצד סקיי ליין. נראה שזוהי שיטת היזמים - לאפשר לכל מי שירצה לשווק חבילות של דירות, העיקר להגיע תוך זמן קצוב למכירת 50% מהפרויקט ולקבל בעקבות זאת את המימון החיוני.

- לשם מה קונים ישראלים דירות בטורונטו?

"כמעט בכל המקרים קונים להשקעה. כמעט ולא ידוע לנו על מקרה שבו קנו למגורים, לירידה מהארץ. לכן, חשוב מאוד למשקיעים שיהיו להם ביד, בעת הרכישה, חוזי שכירות. לפני חודשים מספר חתמנו על הסכם עם חברת מרי סטאר האמריקנית-קנדית, שלפיו נשכיר לה עד 800 דירות. עד היום כבר השכרנו לה 190 דירות של ישראלים, שקנו אצלנו דירות. דמי השכירות הם כ-1,000 דולר לדירת חדר וכ-1,200 דולר לדירת 2 חדרים לחודש. חוזה המסגרת מאפשר לנו להבטיח לקונים חוזי שכירות עם תשואה טובה של 11%-9% ל-3 עד 5 שנים.

- המשקיעים הישראלים זקוקים לשירותים נוספים במקום זר?

"אין ספק שהם זקוקים גם לייעוץ משפטי, כי הם לא מכירים את החוק בקנדה. אנו נותנים להם שירות זה, מטפלים גם ברישום הדירות בטאבו, פותחים להם חשבון בנק, גובים את שכר הדירה בעבורם ומסייעים בהשגת משכנתא ובייעוץ במיסוי. כל זאת, כמובן תמורת דמי ניהול".

- אילו משכנתאות ניתן לקבל בקנדה?

"הלוואה ל-25 שנה, למימון עד 65% ממחיר הדירה, בריבית קבועה של 5.35% או בריבית משתנה נמוכה יותר, צמודה לדולר הקנדי. יש לתת את הדירה כביטחון".

- האם יש כבר מי שמימש את השקעתו?

"למיטב ידיעתי, 7%-5% מאלו שקנו אצלנו דירות לפני שנה ושנתיים, כבר מימשו את השקעתם, וברווח, כי שוק הדירות נמצא ביציאה מהשפל ובמגמת עליית מחירים".

- מהו המס?

רוזן: "דמי השכירות חייבים במס של 20%-15%. בפועל לא משלמים דבר, כי ניתן לנכות פחת של 4% לשנה, ריבית על המשכנתא, דמי אחזקה, ארנונה, הוצאות טיסה וייעוץ משפטי. גם מס רווחי הון על הרווח ממכירת הדירה הוא 20%-15%, וניתן לנכות הוצאות".

כמה חברות נוספות פעילות במכירת דירות בקנדה. אחת הבולטות בהן היא טי.ג'י.איי, בבעלות שמעון איזנברג ויוסף טוביהו, שלדבריה מכרה עד היום 120 דירות בטורונטו. בניגוד לשתי החברות שנסקרו לעיל, טי.ג'י.איי אינה משקיעה ברכישת דירות, אלא פועלת כמתווך לכל דבר. היא קשורה בעיקר עם חברת קינגס קורט דוולופמנט, ולדבריה שיווקה 68 דירות של החברה בפרויקט ברחוב קינג, ו-18 דירות בפרויקט ליד אגם אונטריו. דירות חדר נמכרות ב-85 אלף דולר, 2 חדרים ב-120-100 אלף דולר ו-3 חדרים בכ-145 אלף דולר. נשיונל בנק אוף קנדה נותן משכנתא בגובה 65% ממחיר הדירה, בריבית קבועה של 5.1% ל-25 שנה, או בריבית משתנה נמוכה במקצת.

היזם מבטיח שחברת הניהול שלו תשכור מהקונה חזרה את הדירות. הקונה יכול לבחור בין שלושה מסלולים: חוזה ל-3 שנים בתשואה 11%, חוזה ל-5 שנים בתשואה של 9%, או חוזה ל-10 שנים בתשואה של 7%, הכל, כך מבטיחים, נטו לאחר ניכוי דמי ניהול. רוב הקונים מעדיפים את המסלול ל-5 שנים. רוב הקונים הם בעלי עסקים, רואי חשבון, רופאים, סוכני ביטוח ואדריכלים. כולם קונים להשקעה, ולא למגורים.

גם גמולב, בבעלות ליאור רוזמן ומשה חדש, משווקת דירות בקנדה, אך אינה מוסרת פרטים על פעילותה. אנגלו-סכסון ת"א פעלה גם היא בתחום זה, כנראה בהיקף קטן. אילן אפשטיין, זכיין אנגלו-סכסון בר"ג גת וקרית אונו, מונה באחרונה לנציג של חברת בנייה קנדית גדולה, ומנסה גם הוא לשווק דירות בטורונטו. הדירות הוצגו ביריד דירות שנערך לפני שלושה שבועות בת"א, אך אף דירה לא נמכרה.

רשף נכסים, בשליטת היזם יעקב אנגל וקבוצת טייב-אליהו, היא שחקן חדש בזירה. גם היא פועלת כמתווך. באחרונה קיבלה לשיווק כ-130 דירות בשלושה פרויקטים - 35 דירות בבניין ביי-ויו (תצפית האגם), 60 דירות של חברת גרייט גולף ברחוב קינג פינת ספיידניה, ו-36 דירות בבניין יורקוויל 18, שהמשווק העיקרי בו היא, כאמור, קנדה-ישראל.

לכאורה, הכל טוב ויפה. אולם מי שרוצה להשקיע בקנדה חייב לקחת בחשבון גם את הנקודות והעובדות הבאות:

* פרשת ריץ: בדצמבר אשתקד החלו גליה אלבין ומידד דן לשווק לישראלים דירות יוקרה בטורונטו, ומכרו 18 דירות. ביולי השנה גילה "גלובס", כי המדובר בפרויקט שלא היה ולא נברא - תוכנית של יזם עם עבר פלילי לבנות מגדל מגורים, שלא אושרה על-ידי הרשויות, והבנייה עדיין לא החלה. דונלד טראמפ וחברת המלונות ריץ, שהיו אמורים להיות שותפים בפרויקט, הסתלקו כשנודע להם מי שותפם.

* פרויקט אוונטי: סקיי ליין היתה אמורה ליזום בניית פרויקט מגורים בשם אוונטי בטורונטו. התוכנית בוטלה, לדברי החברה משום שלא השיגה מימון בנקאי מתאים. בלוטרייך אישר בתגובה, כי החברה קנתה 100 דירות בפרויקט אך לא הצליחה להשיג ליווי פיננסי לעיסקה, ולכן העבירה את קוני הדירות לפרויקט אחר.

* כדאיות העסקאות: חוזי השכירות מבטיחים, כמעט תמיד, תשואה ל-5-3 שנים. מה יהיה לאחר מכן? על-פי פרסומים אחרונים, החלו לבנות השנה בקנדה כ-2.5 מיליון דירות. פירוש הדבר הוא שתוך שנה-שנתיים יגדל ההיצע. אין ערובה לכך, שהמשקיע יוכל להשכיר מחדש את הדירה לאחר 3 שנים בתשואה סבירה. על המשקיע גם להביא בחשבון, שעלול להיווצר עודף היצע של דירות, והדבר יקשה על מכירת הדירות שלו, שלא לדבר על ציפייה לרווח סביר. * מיסוי: מ-1 בינואר הקרוב יהיו חייבים המשקיעים לדווח למס הכנסה בארץ על הכנסותיהם ממכירה והשכרה של דירות בחו"ל, ולשלם מס.