שרנסקי: לבטל שיטת המשכנתאות ל"זכאים" ולתת לבנקים ביטוח אשראי

לפי השיטה החדשה, תעניק הממשלה ערבות מדינה לבנקים למשכנתאות, ערבות שתבטיח את סיכון האשראי שבמתן הלוואות לזכאים.

שרנסקי מנסה בדרך זו להתגבר על הבעייתיות הניכרת בשנים האחרונות בשוק המשכנאות לזכאים. מאז שנת 96' ועד 2001, חלה ירידה מתמשכת בהיקף מימוש המשכנתאות לזכאים, שהגיע ל-34%. המגמה נמשכת גם השנה.

מדו"חות הבנקים למשכנתאות לרבעון השלישי של השנה, עולה, כי מספר ממששי המשכנתאות הגיע בשמונת החודשים הראשונים השנה, ל-23 אלף מממשים, ירידה של 5.5% יחסית לתקופה המקבילה אשתקד. הממוצע החודשי לתקופה זו הגיע ל-2,877 מממשים לעומת 3,045 מממשמים בשנת 2001, ירידה של 5%.

גורמים במשרד השיכון מעריכים, כי המגמה נובעת ממגבלות תקציביות, שהביאו לצמצום ריאלי הדרגתי בהיקף המשכנתאות לזכאים, באופן שבו רוב הזכאים זכאים למימון חלקי בלבד, של כ-60% ממחיר הדירה. להשלמת המימון, הם נזקקים להון עצמי או להלוואות משלימות, מה שמונע מהם לבצע את רכישת הדירה.

בנייר העמדה, ששלח שרנסקי למשרד האוצר, הוא טוען, כי "המצב הנוכחי הופך את תקרת המימון לזכאים לתיאורטית בלבד". לדבריו, מדינה אחראית להבטחת קורת-גג לאזרחיה ובהישג ידם; יש עדיפות למסלול בעלות על דירה; והוא בעד צמצום מעורבות הממשלה בשיעור המימון הנדרש מרוכשי דירות.

הביטוח שמציע שרנסקי יהיה על כל תיק המשכנתאות של הבנק, ולא על הלוואה בודדת, וזאת כנגד הסיכון של אי פרעון המשכנתא. ביטוח ישפה את הבנק במקרה של חריגה משיעור אי הפרעון, שיבוסס על השיעור המצטבר הנתון כיום.

לפי ההצעה, הביטוח לזכאים ייעשה על חשבון הממשלה, והפרמיה לביטוח תיקבע במכרז לחברות הביטוח, או תועבר בשלב ראשון לחברת הביטוח הממשלתית ענבל. הקרן הנצברת בביטוח תוכל לשמש כתשתית לשוק משני, שבו בנקים למשכנתאות מוכרים את תיקיהם לגורם שלישי, וכך מפנים הון למתן הלוואות חדשות.

לטענת ההצעה, יש סיכון נמוך במתן הלוואות לזכאים, הן בשל הפיזור הרב של הלווים והן בשל אבטחתן בדירות המגורים. עוד מוצע, שהממשלה עצמה תבטח עצמה נגד הסיכון, כדי לא להיקלע למשבר. משרד השיכון גם מציע, לפשט את המונח "זכאים" ולהשתדל שקביעתו תיעשה בבנקים למשכנתאות במקום במשרד השיכון.

להערכת גורמים במשרד השיכון, שוק המשכנתאות לזכאים כולל 50 אלף זכאים בשנה, הנוטלים משכנתאות לתקופה של עד 30 שנה. להערכתם, השתתפות בהחזרים להלוואות חדשות תביא להקטנת הסבסוד הממשלתי בטווח הקרוב, אך בטווח הרחוק יותר של אורך חיי המשכנתא, יגדל התקציב הנדרש. המשרד מעריך גם, כי מבחינת מגזרי אוכלוסייה שונים, ההצעה תיטיב עם ציבור העולים החדשים (שהכנסתם נמוכה בהתחלה) ותשווה אותם לוותיקים בטווח הארוך. חרדים לעומת זאת ייפגעו מהשיטה, אם לא יונהג מענק התחלתי. הם יתקשו לקבל הלוואות עקב אי יכולת לעמוד בקריטריוני שכר, המבטיחים יכולת להחזר המשכנתא.