ארה"ב: מזומן במאזן במקום נדל"ן

העניין המוגבר שמגלים משקיעים מוסדיים ופרטיים בנכסים, לא תמיד מסייע למוכרים להשיג מחירי שיא בשל המשבר שפוקד גם ענף הנדל"ן המשרדי.

מריל לינץ', למשל, מכרה קמפוס המשתרע על פני 66 אקרים בפרבר של דנבר שאיכלס חברות היי טק רבות. הקומפלקס נמכר ב-53 מיליון דולר, או ב-125 דולר לרגל רבועה הנחשב למחיר מציאה.

הגדילה לעשות לוסנט שנפטרה מקומפלקס בן 500 אלף רגל רבועה בפרבר היי טק של בוסטון תמורת 27.5 מיליון דולר, או מחיר מציאה שעמד על 55 דולר לרגל רבועה.

הרוכשים, גילספי אנד קומפני, סבורים שלמרות הקושי למצוא שוכרים, עדיין יצליחו לגרוף תשואה נאה על השקעתם. בלוסנט מנגד טענו כי המכירה נועדה לקצץ בעלויות התפעול והתחזוק, ולעשות שימוש יעיל יותר בהון.

בסנטה קלרה שבעמק הסיליקון, אחד האזורים היותר בעייתיים, נפטרה חברת נורטל נטוורקס הקנדית מנכס בן 359 אלף רגל רבועה הפרוס על פני 16 אקרים, תמורת 23.8 מיליון דולר. המחיר מייצג עלות של 65 דולר לרגל רבועה, ומהווה בעצם שליש משוויו בתקופת השיא של שוק הנדל"ן המשרדי.

למצבם העגום של המוכרים יש השפעה ברורה על המחיר, אם כי פרשנים מזכירים כי אין המצב הזה דומה למשבר שפקד את הענף בשלהי שנות ה-80 ותחילת ה-90, כשחברות וספקולנטים שבנו ורכשו נכסים מכל הבא ליד, קרסו ופשטו את הרגל.

בינתיים התפוסה הארצית בנישה המשרדית מצטמקת מ-92.1% בסוף 2000, ל-84.3% ברבעון השלישי של השנה. המחיר הממוצע הארצי לרגל רבועה איבד 5.5%, ונשר ל-206.77 דולר בסוף הרבעון השני. השיא עומד על 218.07 דולר ברבעון הרביעי של שנת 2000.

הירידה במחיר אינה מרתיעה אפילו תאגידים מבוססים מהקליבר של סיטיגרופ ומט לייף. במהלך הרבעון השלישי מכרו תאגידים 95 נכסים בשווי כולל של 2.35 מיליארד דולר, בהשוואה ל-63 נכסים בשווי של 980 מיליון דולר ברבעון המקביל אשתקד. השנה נרשמה כבר מכירת 240 נכסים בשווי של 4.78 מיליארד דולר, בהשוואה ל-208 נכסים בשווי 3.7 מיליארד דולר בשנה שעברה.

סיטיגרופ, למשל, מכרה את בניין המנהלה שלה במנהטן שבו 41 קומות, לקרן ההשקעות בוסטון פרופרטיז, ששילמה 1.06 מיליארד דולר או 631 דולר לרגל רבועה.

את ההכנסה נטו בסך 323 מיליון דולר זקפה סיטיגרופ לטובת פורטפוליו ההשקעות שלה, ורשמה גידול של 23% בהכנסה נטו ברבעון השלישי. בתגובה עלתה מנייתה ב-13% ביום שלאחרי פרסום התוצאות.

במקביל מנסה חברת הביטוח מטלייף למכור 15-21 נכסים בשווי של 2 מיליארד דולר. על הנכסים הללו, שרבים מהם נחשבים איכותיים, נמנים לא רק בנייני משרדים, אלא גם בתי דירות, בתי מלון, וחניונים.

למוכרים מתעתד להצטרף המו"ל מקגרו-היל, שבודק את אפשרות מכירת את אחזקותיו (45%) במגדל משרדים בן 50 קומות במנהטן הנושא את שמו. שווי האחזקות הללו יכול להגיע ל-700 מיליון דולר.