בין חשבונאות יצירתית להונאה

המחקר של חתן פרס נובל לכלכלה, פרופסור דניאל כהנמן, שניתח איך אנשים מקבלים החלטות מוטעות, מסביר איך משקיעים ישראלים בדירות מגורים בחו"ל, באלפיהם, עושים החלטות בלתי רציונליות. דווקא הפרופסור לפסיכולוגיה שקיבל פרס נובל לכלכלה, היטיב להסביר במחקריו איך משקיעים מקבלים החלטות על סמך מציאות מדומה מבלי לבדוק את אמיתותה.

הסתמכותם על מודעות מפתות, שיחות סלון המגובות בידיעות עיתונאיות על ההמון הרוכש דירות בחו"ל עם הבטחות לתשואות גבוהות, הפכו לסיבה העיקרית של נהירת ההמונים לרכוש דירות בחו"ל, ולא העובדות האמיתיות, שעל פיהן צריך היה משקיע הגיוני ובר דעת לגבש את החלטתו.

לפני מספר ימים נמסרו לי נתוני השקעה של אחת החברות המוכרות דירות לישראלים בחו"ל, על מנת לתת חוות דעת להשקעה זו. לא יכולתי שלא להגיב על כך בפומבי. חובתו של כל אדם הגון, היודע את האמת, לקום ולומר אותה.

האקרובטיקה המספרית שנעשית על-ידי הישראלים, מוכרי הדירות בחו"ל, היא שיעור ב"חשבונאות יצירתית" או "שיעור בהונאה". ה"מסאז'" במספרים והסתמכות הרוכש התמים על נתונים אלו, יהיו נושאים לבכי של ישראלים רבים.

יש רק דרך אחת נכונה לחשב תשואות. חשבונאות וחישובי תשואות נעשים לפי סטנדרטים חשבונאים מקובלים ולא לפי ההמצאות של מתווכי הנדל"ן הישראלים. ממתי הם קובעים סטנדרטים חדשים לחישובי תשואה? גם מנהלי אנרון חשבו שהם רשאים להראות תוצאות בהתאם ל"אקרובטיקה חשבונאית יצירתית", והיכן הם והיכן המשקיעים שלהם היום?

מניתוחי ההשקעה מיד שמתי לב, כי הוצאות הרכישה (שיכולות להוות לעיתים עד 30% מההון העצמי המושקע), לא מופיעים בחישובי התשואה. הוצאות סגירה של עיסקה הן חלק מהשקעת המשקיע. הפרקטיקה לספר למשקיע, כי הוצאות אלו לא נלקחות בחשבון כי "זו הוצאה חד פעמית", היא פרקטיקה הגובלת בהונאה!

הנה חישוב השקעה שהתבקשנו לבדוק עבור "משקיע" בדירה בחו"ל מאותה חברה.

מחיר רכישה - 140 אלף דולר.

הוצאות סגירה - 23.5 אלף דולר.

תשואה שנתית על ההון עצמי שנמסרה למשקיע - 13.2%.

כבר בבדיקה שטחית, בהנחה שכל נתוני המקור עליו מתבסס הדוח הנמסר למשקיע אמיתיים, התשואה המתקבלת אם משתמשים בכללי חשבונאות נאותים הינה 6.32% בלבד!

בחישובים שהוגשו למשקיע הפוטנציאלי, ה-Equity build up (בניית הון) הוסף לחישוב התשואה, כאשר חלק הקרן שהוסף תרם תוספת של 4.4% לתשואה! חישוב פשוט מראה, כי בחישוב ממוצע שנתי של בניית ההון על-ידי תשלומי המשכנתא, אף פעם לא מגיעים לאחוז כזה.

בהוספת חלק הקרן לחישוב התשואה, גם אלו המצדדים בכך חייבים להציג תמונה אמיתית, שהרי בניית ההון על-ידי תשלומי המשכנתא משתנה משנה לשנה. ניתוח ההשקעה לפי כללי חשבונאות מקובלים, בהסתמך על הנתונים אותם מציגה החברה, לעומת אותו ניתוח המסתמך על נתוני השוק האמיתיים, מצביע על פערים אדירים ושערורייתיים. ובהתאמה, התשואה הפוטנציאלית בשוק נמוכה בהרבה מזו המוצגת ללקוח. חשוב לציין, שפערים אלו לא כוללים את חישוב התקופה בה הנכס לא מושכר, מה שיוביל לירידה נוספת בתשואה.

נשווה חלק מן הנתונים אשר מציגה החברה לנתוני השוק: הדירות מוצעות לרוכשים בארץ במחיר של 408 דולר קנדי לרגל רבועה (1 מ"ר שווה 10.8 רגל רבועה). העלות אמיתית לדירות קונדומיניום זהות בטורונטו היא 300-310 דולר קנדי לרגל רבועה. כבר כאן מפסיד המשקיע הישראלי התמים מעל 30%, ברגע הרכישה.

הכנסה חודשית משכירות: נתוני השכירות שהוצגו למשקיעים הם 1,400 דולר אמריקני שהם 2,250 דולר קנדי עבור דירת 580 רגל רבועה. משמע: 3.85 דולר קנדי לרגל רבועה, בעוד מחירי השכירות האמיתיים לדירות אלו בעיר הם בין 2.2-2.5 דולר קנדי לרגל רבועה. כאן מציגה החברה תחזית הגבוהה ב-75%-60% מהנתונים האמיתיים.

מימון בנקאי: עלות המשכנתא מוצגת כ-5.75% ל-25 שנה. במציאות, זו הריבית לתקופה קצרה. היו שנים שהריבית על משכנתאות בחו"ל הגיע למעל 10%, האם זה יכול לחזור? אולי. לכל הפחות היה על החברה לציין, כי הריבית המחושבת לצורכי המשכנתא היא ריבית לטווח קצר, וכי המשקיע יוכל "להיפגש" עם ריבית גבוה בהרבה מזו שחושבה לו. אך למה לספר את האמת, כשהחברה המוכרת הולכת להרוויח עשרות אלפי דולרים מכל דירה שהיא מוכרת? גילוי נאות אינו הצד החזק בביזנס הזה.

גורם נוסף ומשמעותי אשר חייב להיכלל בחשבון הוא שיעור התפוסה, כמה זמן הנכס יעמוד ריק בשנה. אם נשווה היום את נתוני השכירות לשנה שעברה (שכר הדירה ורמות התפוסה השנתית) בלונדון וניו-יורק ובמרכזים אחרים, נראה כי דמי השכירות ירדו ב-30%-15%, הנכס נשאר ריק תקופות ארוכות יותר בין דיירים, וכתוצאה מכך התשואה יורדת משמעותית. זאת, בנוסף לעליית מחירי הנכסים (אחת הסיבות היא ירידת שעורי ריבית המשכנתאות המאפשרת לשוכרי דירות לרכוש את הדירה כתחליף לשכר דירה וליהנות מיתרונות מיסוי), עובדה שהורידה את שיעורי התשואה ב-3%-2% מהתשואות שלפני שנה.

האם המשקיע הישראלי ער לכך, שהוא מממן את הבטחת התשואה הזו מכיסו הוא? ומי ערב כי המתחייב לשלם אכן יעמוד בהתחייבויותיו? כבר היום ישנן חברות, שאינן עומדות בהתחייבויותיהן לשכירות מובטחת כלפי משקיעים שהסתמכו בהחלטתם על הבטחה כזו.

פרקטיקה מקובלת על-ידי מספר חברות ישראליות הינה להציג חוזה שכירות עם גורם שלישי מוכר לתקופת ארוכה, אפילו 15 שנה. מה שלא נאמר למשקיע הוא, שבחוזה יש לחברה השוכרת אופציה לבטל את חוזה השכירות בהודעה של 12 חודשים. אופציה זו מוכרת כ-OPTION BREAK (סיום חוזה), וכל איש מקצוע רואה חוזה כזה כחוזה לשנה בלבד ולא מסתמך על אותן 15 שנה תיאורטיות.

ניתוח אמיתי ומקצועי של נתוני העיסקה, הכולל ניתוח רגישות לתפוסה, יראה לנו את שיעורי התשואה האמיתית על ההון העצמי שעל המשקיע הישראלי לצפות. ראה דוגמה בטבלה על-פי נתוני דירה שהוצעה למשקיע ישראלי ב-140 אלף דולר ובהבטחת תשואה של 13%. חישובי תשואה על ההון במקרים אלו, יוכיחו את אי יכולתו של המשקיע לשלם את תשלומי המשכנתא מההכנסה משכר הדירה.

משקיעים תמימים: התעוררו מההבטחות של מוכרי הדירות בחו"ל, שעודדו אתכם למכור דירה בישראל ואת הכסף להשקיע בדירה בחו"ל והראו לכם על-ידי החישובים השקריים, כאילו ההכנסות בחו"ל יכסו את שכ"ד בארץ ועוד יישאר כסף לחיסכון עתידי. זו אחיזת עיניים הגובלת בפשע. אנשים תמימים, בדרך זו, ויתרו על ביתם בארץ עבור הבטחה שאין סיכוי שתתממש. הסכנה העומדת בפני רוכשים אלה הינה, שיגיע היום בו ההכנסות משכר הדירה לא יכסו את תשלומי המשכנתא, הם לא יעמדו בהתחייבות שלהם לשלם את התשלומים החודשיים לבנק, ואז ייאלצו למכור את הדירה ויפסידו כסף רב.

רכישת דירה בחו"ל הינה צעד, שניתן להרוויח ממנו אך גם להפסיד כסף רב, וחייבים לכלכל צעד כזה בזהירות רבה. על המשקיע לזכור, כי חייבים לנתח כל השקעה לפי כללים מקובלים, וגם אז יש להכניס לחישובים הנחות נוספות של הכנסות והוצאות עתידיות ולשקלל את כל הסיכונים העתידיים. יש להיזהר מהבטחות שאין סיכוי שיתממשו וכן לזכור, כי הסיבה המצדיקה השקעה בדירה בחו"ל הינה הסיכוי לרווחי ההון במכירה.

חייבים לדעת, שלא כל רכישת דירה מבטיחה עליית ערך, ורבים רוכשים נכסים שלעולם לא יזכו לראות רווח במכירה. אם המשקיע רוצה לנתח את השקעתו בדרך הנכונה והמקצועית, אז כדאי לו לנתח את השקעתו על בסיס שיעור התשואה הפנימית (IRR), בהסתמך על נתוני אמת ושיקולי סיכוי וסיכון.

הכותב הוא מנכ"ל פרופימקס (ישראל) בע"מ, בית השקעות לנדל"ן העולם.