הבעיה עדיין לא משתקפת

בשבוע שעבר פרסמו הבנקים למשכנתאות את תוצאותיהם הכספיות המזהירות לרבעון השלישי של השנה. שלושת הגדולים, טפחות, משכן ולאומי למשכנתאות, דיווחו על זינוק של עשרות אחוזים ברווחיהם (34.5%, 39.9% ו-80.7% בהתאמה). הרווחים הגיעו לסכומים שבימינו לא היו מביישים גם חלק מהבנקים המסחריים הגדולים: 66 מיליון שקל לטפחות, 46 מיליון שקל למשכן ו-47 מיליון שקל ללאומי למשכנתאות.

אך השמחה בהנהלות הבנקים למשכנתאות לא היתה גדולה כל כך, ולא בכדי. זאת, כי הסיבה לגידול החד ברווח לא נובעת ממהלכים עסקיים או מתנאי השוק. הסיבה היא חשבונאית, ונעוצה בפער בין המדד הידוע בזמן עריכת הדוחות לבין מדד בגין. מדובר בעיוות חשבונאי ידוע בדו"חות של חברות פיננסיות, שמקבל משנה תוקף בדו"חות רבעוניים, אך מנוטרל בדרך כלל באלה השנתיים. מהדו"חות הרבעוניים האחרונים של הבנקים למשכנתאות עולה, כי בנטרול רעש חשבונאי זמני זה, נמחקת מרבית העלייה ברווחים, ובחלק מהבנקים אף מדווחת ירידה קלה ברווחים. מנגד ניכרות היטב בדו"חות הרבעונים שתי מגמות מדאיגות, שעלולות להשפיע לרעה על ביצועי הסקטור ברבעונים הבאים.

המגמה הראשונה היא עלייה מתמשכת ועקבית בשיעור ריבית המשכנתאות. הריבית על הלוואות צמודות מדד לטווח ארוך (מרבית המשכנתאות נלקחות לפי מסלול זה) הגיעה בממוצע ל-5.42% בראשית השנה, והאמירה עד לממוצע של 6.37% בסוף ספטמבר.

ציבור הלקוחות הפוטנציאלי של הבנקים למשכנתאות, שצופה בריבית המאמירה, מעדיף בחלקו להימנע בשלב זה מרכישת דירה ולקיחת משכנתא. זאת, כדי שלא להיתקע עם משכנתא יקרה לשנים ארוכות.

התנהגות זו מפחיתה בכל חודש את ביצועי הענף. במארס, למשל, ביצעה המערכת כולה משכנתאות בהיקף של 2.6 מיליארד שקל. אולם מאז ישנה ירידה חדה ועקבית, שהביאה את הביצועים ל-2 מיליארד שקל בלבד באפריל, ל-1.9 ביולי, ל-1.5 באוגוסט, ול-1.3 מיליארד בספטמבר. לגבי החודשים אוקטובר ונובמבר אין עדיין מספרים סופיים, אבל בענף מעריכים, שמגמת הירידה בהיקף ביצועי המשכנתאות נמשכה.

תופעה שנייה היא קשיים של לווים קיימים לעמוד בתשלום החודשי של המשכנתא. זה הולך ועולה בשל ההתפרצות האינפלציונית אליה צמודה המשכנתא, בעוד שהשכר הממוצע במשק ממשיך להישחק. הדבר מביא באופן אוטומטי לגידול בהפרשה לחובות מסופקים, שנקבעת בבנקים למשכנתאות לפי נוסחה קבועה התלויה בעומק הפיגור. בבנקים יודעים, שככל שיימשך המיתון, יתגברו קשיי הלווים וההפרשות ימשיכו לגדול, על חשבון הרווחים כמובן.

אם כן, גם סקטור הבנקים למשכנתאות, המתפרנס מענף הנמצא במיתון חריף ומתמשך, אולי המיתון החריף ביותר והמתמשך ביותר במשק, לא יכול להימנע מפגיעה, והמיתון נותן וייתן את אותותיו גם בסקטור זה. אחד הסימנים לכך הוא התחזית, כי הענף ימצא עצמו בסופו של דבר מנוהל ממחלקות בבנקים הגדולים, במקום מבנקים עצמאים. המיזוג הקרב של בנק משכן לתוך בנק הפועלים מהווה רק יריית פתיחה, אחריה ימוזגו, ככל הנראה, בנקי משכנתאות נוספים, למשל לאומי למשכנתאות לתוך לאומי .

לטובתם של הבנקים למשכנתאות אלה עומדת ועמדה, כל שנות המיתון בענף הנדל"ן, העובדה, שסיכון האשראי שהם מעניקים הוא נמוך (בעיקר הם פונים למגזר הפרטי ולא למגזר העסקי), האשראי מפוזר מאוד (בין משקי בית רבים), ומובטח בביטחונות טובים יחסית - דירות המגורים, שהן נכסים ברי מימוש, המכסים את עיקר החוב גם בירידת מחירים באחוזים ניכרים.