"קודם כל, בגלל מחנק האשראי שיצר בנק ישראל"

נס צריך לדעת: הוא מנהל כיום שורת חברות נדל"ן במצוקה, שהשווי הכולל של נכסיהן מגיע לכמיליארד שקל. בעבר הקרוב מימש נכסים של כמה חברות בנייה אחרות שנקלעו לבעיות קשות. הכשרתו המשולבת, כעורך-דין וכרואה-חשבון, מסייעת לו לעשות את האבחנה המקצועית.

ד"ר נס מנהל כיום את נכסיהן של החברות הבאות:

* רובננקו, שיש לה נכסים בכ-500 מיליון שקל, חלקם פרויקטים טובים וחלקם פחות טובים. יש לציין, כי פרויקט של רובננקו באלעד, הממומן על ידי בנק אדנים, הוחרג מצו הקפאת הליכים, וזהו פרויקט שנוהל בצורה תקינה וככל הנראה לא יסב נזק לבנק.

* חיל אחזקות, המהווה חלק מקבוצת פלד-גבעוני. לחיל אחזקות יש נדל"ן ב-400-350 מיליון שקל. החברה נמצאת בהקפאת הליכים. נס אומר, כי מספר גורמים התעניינו ברכישת החברה או נכסיה, והם בודקים כיום את הנכסים וטיבם. יש להניח, שהנכסים יימכרו בעתיד הקרוב באמצעות מכרזים בפיקוח בית המשפט.

* פויכטונגר השקעות, שהיא חלק מקבוצת פלד-גבעוני ונס הוא גם הנאמן שלה. לחברה יש מפעלים בפ"ת ובאשדוד, בעיקר בניינים ומגרשים. באחרונה ביקש נס מבית המשפט אישור להוצאת מכרז למכור את החברה, עם הנדל"ן המניב שלה, ועם הפסדים 100 מיליון שקל לצורך מס. מעריכים, שניתן יהיה למכור את הנכסים בכ-80 מיליון דולר. הנושה העיקרי הוא בנק לאומי, 120 מיליון שקל.

* י.ס.ק.ל, חברה-בת של פויכטונגר, שהיא בעלת 20% בחברת ע.ר.מ, בעלת פרויקט למגורים ברעננה. נותרו למכירה יותר מ-100 דירות, שבחמש השנים האחרונות הושכרו, ועתה הוצאו למכירה. מתנהל מו"מ למכור את חלקה של י.ס.ק.ל ב-20-10 מיליון שקל.

משרד נס גם עשה באחרונה עבודת מחקר ובדיקה על מצבה של חברת נגה אלקטרוטכניקה, שנקלעה אף היא לחובות במאות מיליוני שקלים בנדל"ן. החברה בונה למגורים בתל-אביב, באר-שבע וערים אחרות, מכרה דירות רבות, ועתה שואלים הקונים מה יעלה בגודל השקעתם. נס אומר, שהמסקנות מבדיקת מצבה של נגה זהות לאלו שמצא בבדיקת החברות האחרות שאותן הוא מנהל.

באחרונה מכר ד"ר נס שתי חברות, שהיו בשליטת יוסי דיאמנט: חברת שיכון אזרחי נמכרה בכ-25 מיליון שקל לקבוצה בראשות עו"ד רמי בובליל, הקשורה ככל הנראה לקבלן הרמת-גני מתי מגן. הנכס העיקרי של החברה הוא מגרש בנוה יהושע, רמת-גן, המיועד לבניית 190 דירות. קודם לכן, מכר נס למתי מגן את חברת דיור לעולה, אף היא של דיאמנט, ב-54 מיליון שקל. זוהי חברת ביצוע, שגם בנתה ביזמה עצמית.

גלובס: מדוע חברות הנדל"ן נופלות לאחרונה בזו אחר זו?

נס: "המצב גרוע, קודם כל, בגלל מחנק האשראי שיצר בנק ישראל. הענף כידוע במשבר זה שנים. הרבה מאוד חברות 'סחבו', וקיוו שתהיה התייצבות, והגאות תתחיל שוב. בינתיים אכלו את הרזרבות. מצד שני, היות וקיוו שהמשבר זמני, שמרו על רמת מחירים גבוהה. החברות אמנם נתנו הנחות והוזלות למלאי הדירות שלהן, אך ההנחות לא היו גדולות די הצורך כדי למשוך קונים במספר הדרוש. הקונים המשיכו לשבת על הגדר וקיוו שהמחירים יוסיפו לרדת.

"בארצות הברית, לשם השוואה, שם היה משבר בנדל"ן לפני כעשר שנים, ירדו המחירים בצורה דרסטית, בעשרות אחוזים. בינתיים הגיעו האינתיפאדה והמשבר הכרוך בה, ומשבר ההיי-טק. התוצאה היא, שהיום לאנשים יש פחות כסף מבעבר לקנות דירות. כך הלך המשבר והחריף, עד שהחברות גמרו את הרזרבות שלהן, והתחילו להתמוטט".

- האם החברות עשו את הטעות והתרחבו יותר מדי?

"אכן. חברות נכנסו ליותר מדי פרויקטים, לקחו עוד ועוד הלוואות והפכו להיות ממונפות מאוד. רובננקו, למשל, נכנסה לפרויקטים בניו-יורק ובמזרח אירופה. הם חשבו שהפרויקטים יניבו רווחים יפים, אבל בינתיים נכנסו להוצאות מימון גבוהות. עכשיו, החברות לא יכולות להחזיר את ההלוואות. ערך הנכסים כבטחונות הולך ויורד. החברות נאבקות חודש אחרי חודש כדי לעמוד בהתחייבויות לבנקים, לעובדים ולקוני הדירות, עד שמגיע רגע האמת, הן לא יכולות יותר - ובאה הנפילה. בנק ישראל מגביל את האשראי לבנקים. הריבית גבוהה, וגם אם לוקחים הלוואה, זה עלול רק להחריף את המצב. ברור, שלאור האירועים האחרונים נעשו הבנקים הרבה יותר זהירים במתן אשראי".

-המשבר נוגע רק לחברות הנדל"ן עצמן?

"לא. יש תגובת שרשרת. קשייהם של היזמים מביאים לכך שהם לא יכולים לשלם לקבלני משנה ולספקים, וזה כמובן יוצר תגובות נוספות, וכך המצב הולך ורע. התמוטטות יזמים תביא גם לנפילה של קבלני ביצוע".

- איך מגיבים הקבלנים והיזמים שנכנסו למצב קשה?

"עכשיו, קצת במאוחר, הם מתחילים להוזיל את הדירות בצורה רצינית. יש אכן התעוררות מסוימת בשוק. קונים-בכח מחליטים, שעכשיו הזמן להכנס. בחברות שאני מנהל, מתחילים להגיע קונים שמגלים עניין ברכישת נכסים, במחירים נמוכים. לדעתם, זו ההזדמנות להכנס. אבל, אם המשק ימשיך להדרדר, גם קניות מוגברות של דירות או מגרשים לא יעזרו".

ו"ד ישי בית-און מכיר אף הוא את הנושא מעבודה מעשית, כמנהל מיוחד של שורת חברות נדל"ן שנכנסו לקשיים בשלוש השנים האחרונות. הוא ניהל את חברות הבנייה הירושלמיות ט.ש.ת ותשורה, שצברו חובות ב-120 מיליון שקל, והצליח לממש נכסים ולפרוע כ-50% מהחובות. כן הוא מנהל את עסקיה של חברת הבנייה מיראז', הבונה באשדוד ובפ"ת. בשנה האחרונה הוא מנהל שני פרויקטים של הקבלן דב שולדר, בקרית מוצקין ובנהריה, ותוך 5 חדשים מכר 50 מתוך 80 הדירות הלא-מכורות שלו. כן מכר בית-און את הנדל"ן של איש העסקים הירושלמי אלון מוסאיוף, שנקלע אף הוא לקשיים.

- מדוע הסתבכו כולם?

בית און: "הסיבה העיקרית ברוב המקרים הללו היא, שקבלני ביצוע מוצלחים החליטו להתרחב, והחלו לעבוד כיזמים. אלו שני מקצועות שונים לחלוטין. כדי להיות יזם, ולהצליח, יש צורך בידע מקצועי ופיננסי, ולקבלני הביצוע אין ניסיון בתחומים אלו. אם, במקביל, יש משבר כללי בנדל"ן ובהיי-טק, אין להתפלא על שקבלנים-יזמים אלו נקלעים לקשיים".

- האם הם הורידו מספיק את המחירים?

"הורידו בערך ב-30 אחוז. לעתים קרובות לא די בכך, זו לא הרצפה, כשהיזם נמצא במצוקה ואם מדובר בפרוייקט לא טוב".

- האם הבנקים עוזרים להם?

"הסובלנות העיסקית של הבנקים ראויה לכל שבח. הם גילו אורך רוח וניסו להקל על הקבלן, עד שלא היתה שום אפשרות לחכות עוד. אני רואה זאת מנסיוני כנאמן מטעם הבנק הבינלאומי, וגם בנקים אחרים נוהגים בצורה דומה. גם לבתי המשפט יש הרבה סבלנות ורצון לעזור. כולם יודעים שאנחנו במשבר ולא בתקופה רגילה".

עורך הדין של רובננקו, אביחי ורדי, מנתח את מצבה של החברה, ומונה את הסיבות שהביאו לקריסתה:

* המצב הכללי במשק, שהביא לקשיים במכירת דירות, להאטה במכירת שטחים מסחריים ולירידה ברווחים, כתוצאה מירידה ריאלית במחירי הדירות.

* חובות אבודים של מספר חייבים. בכמה פרויקטים, למשל בפתח תקוה, נכנסו קבלני ביצוע לקשיים, הפסיקו את הבנייה, וחברת רובננקו נאלצה להשלים בעצמה את הבנייה במקומם, דבר שהיה כרוך בפסה"ד כספי.

עו"ד ורדי: "היתה גם בחירה מוטעית של פרויקטים. החברה נכנסה, למשל, לבנייה בפרויקט רסקו בפתח תקוה, שבשל המיתון הסב לה הפסדים ניכרים. החברה נותרה עם שטחי מסחר שלא הצליחה למכור. הנהלת הקבוצה ביצעה מספר מהלכים, שבדיעבד התברר כי חלקם היה מוטעה או בלתי משתלם".

עובדים זרים: החמרת קני המידה להעסקת עובדים זרים הביאה למחסור בכוח אדם, דבר שגרר הארכת משך הבנייה והגדיל את הוצאות המימון. יצוין, כי קבלנים ויזמים נוספים טוענים באחרונה, כי זוהי סיבה עיקרית לקשיים של חברות בענף.

במקרה של רובננקו יש זווית מיוחדת. על פי פרסום ב"גלובס" מסוף השבוע שעבר, אושרה בקשת רובננקו לעובדים זרים במסגרת ועדת הערר בשירות התעסוקה, אולם החברה קיבלה הודעה הפוכה, כי בקשתה נדחתה.

* קשיי נזילות: כל האמור לעיל הביא לקשיי נזילות חמורים, שגרמו לחנק כלכלי והשפיעו על הקבוצה. החברות נאלצו לדחות תשלומים, ובמקביל לחפש מי שיהיה מוכן להיכנס לקבוצה כשותף או משקיע.

* אי מימוש נכסים: החברה עמדה לסכם עיסקה עם משפחת בן-יקר, שהיתה מזרימה לה 10 מיליון שקל, אך העיסקה לא יצאה לפועל בשל התנגדות חברת יובלים (שהלוותה מיליוני דולרים לרובננקו). גם מגעים נוספים למכירת נכסים בארץ ובחוץ לארץ לא יצאו לפועל לפי שעה.

עו"ד ורדי: "הסך הכל הוא, שהקבוצה נושאת בהוצאות מימון המכבידות על תזרים המזומנים, ואינו מאפשר לחברה להמשיך בפעילות עיסקית תקינה ומקצץ ברווח".

- מה יהיה?

עו"ד נס: "לדעתי, ישרדו בענף שני סוגי חברות - הגדולות והחזקות ביותר, והקטנות מאוד. החברות הגדולות, כמו אפריקה-ישראל, שיכון ובינוי ואשטרום, מסוגלות להחזיק מעמד גם בתקופות משבר, תודות לרזרבות שלהם ולגיוון תחומי הפעילות. יתרה מזו, חברה כזו, גם אם תיקלע לקשיים, היא כל כך גדולה, שלא יתנו לה ליפול.

"מצד שני, ימשיכו לפעול קבלנים קטנים מאוד, שלא נכנסו להתחייבויות בהיקף גדול. הסכנה הגדולה אורבת לשורה ארוכה של חברות בינוניות ומעלה, עם חובות גדולים יחסית בבנקים, שכבר נמצאות במשבר ובקשיים. היום, במחנק האשראי הנוכחי, הן בסיכון ברמה גבוהה".

גלובס: איך יוצאים מהמשבר?

נס: "זו שאלה של מדיניות, איך לתת זריקת מרץ לכל הענף, בשילוב עם הבנקים ובנק ישראל".