על פרשת דרכים

רכישת דירה מצריכה מימון ניכר, והבנקים בארץ, בעיקר הבנקים למשכנתאות, מעמידים סכומים ניכרים לצורך כך. הבנקים מוכנים להעניק הלוואה לרוכשי דירה, כנגד בטוחה שניתן יהיה לממשה ולגבות את החוב, כאשר הלווה יתקשה בפירעון ההלוואה. הבטוחה העיקרית היא כמובן הדירה הנרכשת. תופעה זו כה נפוצה, עד שנוטל הלוואה מתבטא כי קיבל משכנתא בבנק, בעוד שלמעשה הוא מקבל מהבנק הלוואה ונותן לו משכנתא.

וכאן מתחיל המלכוד בו נתון הבנק המממן. ההלוואה דרושה לרוכש הדירה כדי לממן את הרכישה, ומוכר סביר לא ייאות לרשום את הדירה בטאבו על שם הרוכש, לפני שקיבל מהרוכש את מלוא מחירה. מנגד, הבנק לא יעניק מכספו לרוכש לפני קבלת בטוחה, אך הקונה אינו יכול להציע לבנק משכנתא לפני שהמקרקעין נרשמים על שמו, היות שלפי חוק המקרקעין, רק בעלים או חוכר שזכותם רשומה בטאבו, יכולים לשעבד את זכותם במשכנתא.

בשלב הראשון, לפני מספר עשורים, נהגו הבנקים להחתים את הרוכשים על התחייבות לרשום משכנתא לטובתם מיד לאחר שהדירה תירשם על שמם, יחד עם התחייבות מקבילה מצד המוכרים, לרשום את המשכנתא לטובת הבנק בד בבד עם העברת המקרקעין על שם הרוכשים. ואולם, עד מהרה התברר כי דרך זו אינה יעילה, משום שרישום הדירה על שם הקונה עלול לארוך זמן רב, ואם נקלע הקונה לקשיים פיננסיים לפני רישום המשכנתא, עומדת לזכות הבנק התחייבות לרשום משכנתא, אך לא משכנתא רשומה. בית המשפט העליון קבע בזמנו, כי משכנתא לא רשומה, משכנתא שביושר, אינה מקנה לנושה המובטח עדיפות על נושים אחרים של החייב (ראו למשל: ע"א 654/82 סוכנות מכוניות לים התיכון נ' עו"ד דוד חיות, פ"ד לט (3) 803). בתי המשפט של היום מחזיקים עדיין, כנראה, בעמדה זו, על אף חזרתן של הזכויות שביושר (ראו למשל: ע"א 3911/01 כספי נ' שלמה נס כנאמן לביצוע הסדר נושים ב"דיור לעולה" ואח'. ניתן בבית המשפט העליון ביום 17.10.02; פש"ר 1256/02 עלמה שרון עו"ד נ' אלפסי שמעון ואח'. ניתן בבית המשפט המחוזי בתל אביב, ביום 1.9.02).

כתגובה הוסיפו הבנקים לחבילה האמורה בטוחה נוספת, שעבוד זכותו החוזית של הרוכש. רוכש הדירה אינו בעלים של המקרקעין בעת קבלת ההלוואה, ואולם לזכותו עומד חוזה מחייב לרכישת הבעלות במקרקעין. יש לו זכות חוזית לקבלת הבעלות וההחזקה בדירה. לפי דיני השעבודים, ניתן לשעבד גם זכויות חוזיות ולא רק מקרקעין ומיטלטלין. חבילת הבטוחות של בנק המממן רכישת דירה שעדיין אינה רשומה על שם הקונה היא כדלהלן: רישום שעבוד על זכותו של הקונה לקבל את המקרקעין, התחייבות הקונה לרשום משכנתא לטובת הבנק בו זמנית עם רישום המקרקעין על שמו, והתחייבות המוכר להימנע מהעברת בעלות ללא רישום מקביל של משכנתא לטובת הבנק. התחייבות המוכר לרישום המשכנתא מלווה, במידת האפשר, ברישום הערת אזהרה, ובהתחייבות מצידו להחזיר לבנק את ההלוואה שקיבל הרוכש והעביר למוכר, אם חוזה המכר יבוטל בשל הפרתו על ידי הרוכש.

ההסדר החדש עבד לא רע במשך שנים לא מעטות. הבנקים המלווים היו מודעים לכך שהמרכיב העיקרי בסל הביטחונות, הנכס המשועבד להם מיידית, הוא זכות חוזית ולא המקרקעין גופם. דבר זה בא למשל לידי ביטוי, ברישום השעבוד אצל רשם המשכונות ולא בספרי המקרקעין (ראו רע"א 9/87 כונס הנכסים הרשמי נ' בנק הפועלים בע"מ, פ"ד מא (2) 275).

ואולם, דינים שונים העניקו למשכון הזכויות מעמד דומה לזה של משכנתא. כך, למשל, אם נכללה בהסכם המשכון הוראה הפוטרת את המלווה מלהעמיד ללווה דיור חלופי בעת מימוש המשכון, להתנאה יש תוקף כמו במשכנתא גמורה. כאשר הלווה לא עמד בפירעון ההלוואה, איפשרו לא פעם בתי המשפט לבנק למנות כונס נכסים למכירת הדירה, ולהיפרע מתמורת המכירה.

ואולם, שעבוד זכויות ביחס למקרקעין, שונה משעבוד הבעלות הרשומה במקרקעין, קרי, ממשכנתא. הבעייתיות בשעבוד זכות חוזית באה לידי ביטוי כאשר הרוכש מתקשה לעמוד בתשלומים עבור הדירה, ומפר את הסכם הרכישה. על פי דיני החוזים רשאי המוכר לבטל את החוזה, וביטול זה מאיין את הבטוחה לטובת הבנק. הבנק נותר עם ההתחייבויות האישיות של הרוכש והמוכר להחזיר את ההלוואה, אך ללא כל בטוחה. הטלת עיקול על הדירה לא תהווה פתרון ראוי, מפני שלא ניתן יהיה להוציא מהדירה את המוכר שלא חתם על משכנתא, ללא מתן דיור חלופי (ראו למשל: ה"פ 380/01 בוקובזה נ' משכן בנק הפועלים למשכנתאות בע"מ. השופט קלינג, מיום 18.4.02) שני פסקי דין שניתנו לאחרונה בבית המשפט העליון (רע"א 8792/00 שטיינמיץ נ' בנק משכן בנק הפועלים למשכנתאות בע"מ, מיום 25.7.02; רע"א 2550/01 בירס נ' משכן בנק הפועלים למשכנתאות בע"מ, מיום 20.11.02) חידדו את ההבחנה בין משכנתא לבין משכון זכותו של הקונה. בית המשפט קבע, כי שעבוד זכויות הקונה אינו מאפשר לבנק למכור את הדירה באמצעות מינוי כונס נכסים, כאשר הלווה אינו פורע את החוב. בפני הבנק המלווה עומדות שתי דרכים בלבד: 1. מכירת הנכס המשועבד, קרי, מכירת הזכות החוזית באמצעות ההוצאה לפועל. 2. כניסת הבנק לנעלי הרוכש, השלמת העסקה עם המוכר ורישום משכנתא לטובת הבנק.

פתרונות אלו אינם ישימים בנקל. שתי הדרכים מניחות את המשך קיומו של הסכם המכר, אף שבעקבות הפרת ההסכם, עשוי המוכר לשלוח לרוכש הודעה על ביטולו, ובכך בא הקץ לחוזה. במקרה זה המשכון לטובת הבנק, יחול על זכותו של הקונה לקבל את כספו בחזרה עם ביטול ההסכם (ראו ע"א 1043/93 פלינט נ' דואק, דינים, עליון, מא, 5), ואולם המוכר יוכל לקזז חלק מהסכום כנגד הנזקים שנגרמו לו. בכל מקרה, כאשר הרוכש טרם פרע למוכר סכום משמעותי, יצטרך הבנק או כל קונה של הזכות במסגרת ההוצאה לפועל, לשלם למוכר את הסכום האמור.

הדרך הטובה ביותר מבחינת הבנק היא לקבל משכנתא מהמוכר. אפשרות זו קיימת כמובן רק כאשר המקרקעין רשומים בטאבו על שם המוכר. מוכר סביר יתנגד לרשום משכנתא לטובת הבנק, אם אינו מקבל את מלוא המחיר שהתחייב הקונה לשלם לו. ואולם, אם הבנק יקפיד על כך שהתשלומים הראשונים למוכר יהיו ממקורותיו העצמיים של הקונה, וההלוואה תשמש עבור גמר התשלומים, אין למוכר סיבה סבירה להתנגד לרישום משכנתא לטובת הבנק.

מומלץ, אפוא, לבנק להקפיד שכספי ההלוואה שהוא מעניק, ישמשו לגמר התשלומים עבור הדירה ולא לתחילתם. נוסף על כך, על הבנק למנוע מהמוכר, באמצעים חוזיים, לבטל באופן חד צדדי את הסכם הרכישה במקרה של הפרה מצד הרוכש. על הבנק לדאוג לקבלת הודעה מקדמית, וזמן סביר שיאפשר לו לפעול באחת הדרכים המנויות לעיל, לפני ביטולו של החוזה.