למוטי זיסר יש את המנוף הכי גבוה בעיר

אירופה ישראל, שבשליטת מוטי זיסר, והחברה-הבת אלביט הדמיה (56.5%) מדווחות על הפסדים ברבעון השלישי. אלביט הדמיה, הפועלת בעיקר בתחום המרכזים המסחריים במרכז ובמזרח אירופה ובתחום המלונאות, דיווחה על הפסד של 5.7 מיליון שקל ברבעון השלישי, לעומת רווח של 53.2 מיליון שקל (45 מיליון שקל ממנו מיוחס לרווח חד-פעמי). הכנסותיה ברבעון השלישי הסתכמו בכ-123 מיליון שקל, לעומת כ-76.2 מיליון שקל ברבעון המקביל - גידול של כ-62%. תזרים המזומנים מפעילות נמשכת של אלביט הדמיה ברבעון השלישי הסתכם בכ-15.5 מיליון שקל, בעוד שבתשעת החודשים הראשונים של השנה מסתכם התזרים מפעילות שוטפת בכ-4.4 מיליון שקל.

אירופה ישראל דיווחה על הפסד כבד של כ-30 מיליון שקל ברבעון השלישי ובשלושת הרבעונים הראשונים של השנה מסתכם ההפסד של אירופה ישראל בכ-103 מיליון שקל. ברבעון השלישי רשמה אירופה ישראל הוצאות מימון של כ-21.4 מיליון שקל ומתחילת השנה מסתכמים הוצאות המימון של החברה בכ-95.4 מיליון שקל. ההפסדים של אירופה ישראל בשנתיים האחרונות הביאו את ההון העצמי שלה לכ-4 מיליון שקל בלבד, מה שהופך אותה לאחת החברות הממונפות בבורסה עם מאזן מאוחד של כ-6.3 מיליארד שקל.

כאן המקום לציין, כי עיקר ההתחייבויות במאזן המאוחד של אירופה ישראל שייכות לאלביט הדמיה, שהיא החברה החשובה ביותר בקבוצה. לאלביט הדמיה נכון לסוף הרבעון השלישי היה הון עצמי של כ-1.08 מיליארד שקל, שמימן מאזן של כ-5.85 מיליארד שקל. בנוסף, מההון העצמי של אלביט הדמיה הופחתו 212 מיליון שקל בעקבות עסקאות בעלי עניין.

אירופה ישראל ואלביט הדמיה התחייבו לעמוד ביחסים פיננסים מסוימים לצורך קבלת אשראי מבנק בישראל (ככל הנראה בנק לאומי, המממן העיקרי של הקבוצה). אירופה ישראל מציינת בדו"חותיה לרבעון השלישי, כי נכון לסוף הרבעון השלישי היא ואלביט הדמיה עומדות בגבולות השיעור המינימלי שנקבע בהסכמים עם הבנק. כמו כן, שתי החברות פועלות, בהתאם עם הבנק, לעדכון תחולת והיקף אמת מידה פיננסית זו, על מנת להתאימה לאופי והיקף פעילות החברה והחברות המאוחדות שלה בארץ ובחו"ל.

ובחזרה לתוצאות אלביט הדמיה. הזינוק בהכנסות החברה ברבעון השלישי מיוחס בעיקר לתחום המרכזים המסחריים שהניב לאלביט הדמיה הכנסות של 69.4 מיליון שקל ברבעון השלישי, לעומת 32.8 מיליון שקל ברבעון המקביל אשתקד. גם בתחום המלונאות נמשך הגידול בהכנסות שהסתכמו ברבעון השלישי בכ-53.4 מיליון שקל, לעומת 41.5 מיליון שקל ברבעון המקביל.

בנוסף לפעילות בתחום המרכזים המסחריים והמלונאות, מחזיקה אלביט הדמיה גם בחברת אנסייטק (61.1% בדילול מלא) העוסקת בפיתוח וייצור של אמצעי לא פולשני לטיפול בגידולים (שפירים וממאירים).

לכאורה, תוצאות אירופה ישראל ברבעון השלישי והמאזן של החברה בהחלט אינם מעודדים. יחד עם זאת, זיסר סבור שלתוצאות החשבונאיות אין משמעות רבה. "לגבי אירופה ישראל אין לתוצאות שום משמעות בהיותה גוף מרכז של החברות בקבוצה. אנו עובדים ב-5 מטבעות שונים וכל תוצאה של אירופה ישראל אינה מייצגת את המצב האמיתי של החברה.

"בנוסף באירופה ישראל יש קרנות הון סמויות. לאירופה ישראל יש כ-140-130 מיליון דולר רווחי הון שלא נרשמו, כיוון שאלו היו עיסקאות עם בעלי עניין. הקבוצה חיה בסביבות של פורינט הונגרי, זלוטי פולני וקורונה צ'כית. מעליהן, לצורך תכנוני מס, יש חברות הולנדיות שמדווחות באירו. עד שלא יביאו את כל הקבוצה לבסיס אחד באמת אי אפשר לראות תמונה אחידה. אני חושב שמה שרלוונטי הוא היקף הפעילות של הקבוצה".

- מתי ההון העצמי הסמוי של אירופה ישראל יצוף כלפי מעלה?

"ההון העצמי האמיתי של אירופה ישראל יבוא לידי ביטוי במימושים. אם אני מממש עוד 3 חודשים שליש מפלאזה סנטר, חברת הקניונים של אלביט הדמיה, אוטומטית זה יבוא לידי ביטוי באירופה ישראל בסכומים של עשרות מיליוני דולרים. צריך גם לזכור, כי אירופה ישראל היא כמעט חברה פרטית. אני מחזיק בכ-83%, בנק לאומי מחזיק בכ-10% והיתר מוחזק על ידי הציבור. לא מן הנמנע שבחודשים הקרובים החברה תהפוך להיות חברה פרטית ומשפחתית".

- נמתחה עליך ביקורת קשה על ההשקעות שביצעת במרכזים המסחריים ובמלונות, איך אתה רואה היום את הביקורת בפרספקטיבה?

"בוקרתי קשות מאוד על כך שלפני 3.5 שנים החלטתי לקחת כסף שהיה בחברות אלביט ואלסינט ובמקום להשקיע אותו בטכנולוגיה החלטתי להשקיע אותו בנדל"ן. בוקרתי בכל הרמות על ידי חברות ההשקעות והקרנות. אלביט הדמיה היא החברה היחידה שיכולה בשלושה חודשים להפוך את כל נכסיה למזומנים שבהם יהיו צבורים כל השקעותיה וכל רווחיה בשלוש השנים האחרונות.

"מצד אחד, אני מאוד מאוכזב מהביקורת שהיתה כלפי, אך מצד שני, הצלחתי לשמור על הכסף של בעלי המניות. ובנוסף, לאלה שחשבו שאנו לא יכולים להצליח בטכנולוגיה, השקענו באינסייטק מעל 40 מיליון דולר, שהיא חברה שלפי כל קנה מידה תעשה מהפכה בעולם הרפואה ונבחרה על ידי הביזנס-וויק לפני חודש כאחת מ-25 הטכנולוגיות שישנו את העולם. אז גם בתחום של ההשקעה בטכנולוגיה אנו לא כל-כך גרועים. אמנם לא השתוללנו, אך כשהיה צריך, ידענו גם להשקיע בטכנולוגיה".

- בכל זאת, גם אלביט הדמיה הפסידה ברבעון השלישי?

"לא צריך להיות גאון בקריאת מאזנים כדי לראות שהחברה מרוויחה יפה מאוד. במאזנים ניתן לראות תזרים מזומנים נהדר מפעילות, ואם לא היינו מנטרלים את תוצאות אינסייטק וכן את הפיחות של 15% פיחות בזלוטי, אז היינו מרוויחים יפה מאוד ברבעון הזה. המאזן הוא אחד הטובים שהיה לאלביט הדמיה. עוד אירוע חשוב הוא מכירת המפעל במעלות שבבעלות אלסינט (המוחזקת על ידי אלביט הדמיה בשיעור של כ-58%) תמורת 34 מיליון דולר.

"אגב, שקנינו את קבוצת אלביט מאלרון תמחרנו את המפעל במעלות לפי שווי הקרוב לאפס. התמורה ממכירת המפעל עומדת להתקבל ב-6 בינואר. וכמובן שאי אפשר שלא להזכיר את ההתפתחויות המדהימות בחברת אינסייטק. החברה קיבלה אישור שיווק באירופה והיא עומדת לקבל בתחילת השנה הבאה אישור מה-FDA לשיווק גם בארה"ב. המכשיר של אינסייטק הוא בגדר מהפכה עולמית בחדרי הניתוח והוא הולך להחליף שליש מהפרוצדורות המבוצעות היום בחדרי ניתוח בפרוצדורות לא פולשניות".

- מה התוכניות באלביט הדמיה לשנה הבאה?

"אנו מתכננים ב-2003 עליית מדרגה באלביט הדמיה עם הכנסת שותף שיזרים כ-250-200 מיליון אירו לפלאזה סנטר, שזו חברת הקניונים. ההון שהוא יזרים יהווה את 'הבטריה' להקמת ה-40-30 קניונים החדשים שנבנה בשלוש השנים הקרובות. פעילות נוספת שאנו מתכננים זה הפרדה בין חברת הניהול לחברת הנכסים, כי כידוע כל חברות המולים בעולם כמעט לא מחזיקות בעלות במולים אלא בחברות ניהול".

- מתנהל כבר מו"מ עם שותפים פוטנציאלים, ולפי איזה שווי השקעה מדובר?

"התחלנו בחיפוש משקיע כבר לפני שלושה חודשים ואנו מוצפים בפניות של קרנות בארה"ב ובאירופה. אנו נפגשים עם כולם ובשלושת החודשים הקרובים גם נקבל החלטה. מדובר בערכי שווי מאוד גבוהים. כרגע מדובר על שווי של 600 מיליון דולר (נכסים לפני התחייבויות). סך הכל אנו מדברים על מכירת שליש מפלאזה סנטר. במסגרת ההשקעה הזו נצטרך להתחייב על חלוקת דיבידנדים קבועה".

- איך אתה רואה את ההתפתחות של אלביט הדמיה בשנים האחרונות?

"באלביט הדמיה, קיבלנו החלטה לצאת לחו"ל, בין היתר, כי היתה לי גם הרגשה שדברים לא הולכים לכיוון הנכון בארץ. היינו הראשונים שיצאו לחו"ל בתחומי המרכזים המסחרים והמלונאות. התחלנו בשני התחומים האלה וכולם אמרו שאנו מטורפים. כ-3.5 שנים רק השקענו, עכשיו יש לנו רשת מלונות עם כמעט 3,000 חדרים בבעלות משותפת עם מלונות ים סוף. כמעט כל המלונות נמצאים ליד תחנות רכבת מרכזיות ששופעות לא רק נוסעים אלא גם דיירים למלונות.

"בתחום המרכזים המסחריים עשינו מהפכה יותר גדולה, כי נכנסנו לתחום שלא היה קיים קודם במרכז ובמזרח אירופה. אנו רוצים ליהנות מהאפסייד של ההשקעה, כאשר המדינות בהן השקענו יכנסו לגוש האירו. פיתחנו מוצר שעד לעצם היום הזה הוא הצלחה אדירה בארצות המערב ושלא היה קיים במרכז ובמזרח אירופה. לפחות לגבי הונגריה אנו שולטים שליטה מוחלטת בשוק הריטייל. רק בהונגריה כ-15 מרכזים ובשנה הבאה אנו בונים את הקניון ה-16.

"סך הכל יש לנו היום 18 קניונים (מתוכם 3 בפולין) שמניבים לנו הכנסות של כ-50 מיליון אירו נקי בשנה. זה בלי ההכנסות של הניהול. מבקרים בקניונים שלנו כ-80 מיליון איש בשנה. הפרופיל העסקי הממוצע של כל קניון הוא תשואה על ההשקעה הכוללת של כ-22%-13% לשנה, במונחי הון עצמי מדובר על תשואה של כ-60%-30% בשנה.

"בנוסף יש לנו את פרוייקט הקניון במרינה בהרצליה. זה פרוייקט של 147 מיליון דולר שהנתונים העסקיים שלו הם מדהימים. יש לנו כבר חוזי שכירות חתומים של כ-16.5 מיליון דולר ואין ספק שבתוספת של אחוזים מהמחזור וההכנסות מדמי חניה נגיע להכנסה שנתית של כ-18 מיליון דולר. כל זה בשנים שהנדל"ן בישראל מתמוטט לגמרי. זה דבר שאומר די הרבה על יכולת היזמות של החברה".