"הבועה הבאה", מכנים הפרשנים את הנדל"ן של ארה"ב. "לא ייתכן שנכסים מנייתיים
התמוטטו כך, ואילו נכסים נדל"ניים ימשיכו לעלות לגבהים בלתי רגילים", מסבירים
המומחים החדשים לנדל"ן שצצים כעת בהמוניהם. לדעת המומחים האלו, אין הרבה מה
לעשות, ומה שקרה עם מחירי המניות עומד לחזור על עצמו עם מחירי הנדל"ן, "הבועה
עומדת להתפוצץ".
עכשיו, אחרי שהמומחים החדשים לנדל"ן החליטו שזו הבועה הבאה שתתפוצץ, אז הכל
מותר בתקשורת, כולל להתחיל ולהשוות למה שקרה בהונג קונג, בטוקיו ובטורונטו.
ה"ניו יורק טיימס", למשל, פירסם כתבה על בעל דירות במינסוטה שעם כל דירה שהוא
מוכר, הוא מציע מכונית בחינם. "אתם רואים", כותב פרשן ה"טיימס", "אי אפשר למכור
דירות אפילו במינסוטה אלא אם כן מצרפים מתנות שהקונה פשוט מתקשה לסרב להן".
או למשל, כתבה אחרת על טורונטו. "בטורונטו", כותב הכותב, "עלולה לחזור מפולת
הנדל"ן של שנות ה-80", בגלל המינוף האדיר שנוצר עקב עליית מחירי הנכסים הנדל"ניים
מחד וירידת הריבית מאידך. "זה", ממשיך הכותב, "יפיל גם את השוק האמריקאי".
או.קיי, רבותיי, עכשיו בואו נעשה קצת סדר בנדל"ן האמריקאי שחשיבותו במערך הכלכלי
של ארה"ב עולה בהרבה על חשיבות המניות. משבר אמיתי בנדל"ן יחזיר את המשק האמריקאי
למיתון במהירות. לא פלא שעולה הטענה שרק בשביל הנדל"ן שווה היה להוריד כך את
הריבית לאחרונה. הנדל"ן, בדיוק כמו בישראל, הוא ציר מרכזי, גדול ובעל השפעה
בכלכלת ארה"ב, וכיוון שכבר נפל קשות בעבר, אז אין שום סיבה שלא יעלה החשש שנפילה
גדולה בנדל"ן עומדת לחזור שוב, במיוחד בתנאים הכלכליים של השנתיים האחרונות.
אחרי הכל, התפתחות של בועה, בנדל"ן כמו במניות, היא חלק מהמחזוריות הקפיטליסטית
הרגילה.
השאלה היא עד כמה באמת מדובר ב"בועת נדל"ן" בארה"ב של סוף 2002.
חייבים להפריד בין שתי שאלות בנושא הנדל"ן האמריקאי. השאלה החשובה באמת היא
אם יכול להתפתח משבר בענף המוביל הזה והתשובה לשאלה הזו היא, בהחלט כן. השאלה
השנייה היא, האם המשבר, אם יתפתח, הוא תוצאה של בועה, והתשובה לכך, לדעתנו
האישית, היא לא.
אין שום ספק שענף הנדל"ן נמצא בשיגשוג אדיר מאז 1998 ועל זה יש עובדות סטטיסטיות.
במדינה כמו ארה"ב הגאות הזו יכולה להיות מוסברת כמחזור עסקים רגיל של שוק חופשי.
אחרי שנות שפל רבות נגמר מלאי ההיצע, ההכנסה הלאומית גדלה, תנאי הרכישה השתפרו
בגדול והביקושים חזרו. תשאלו מומחה למחזוריות עסקים בארה"ב והוא יגיד לכם שהגאות
אמורה להימשך עוד כמה שנים טובות. אלא מה? למומחים הצעירים ולפרשנים חסרי הסבלנות
נראה שמחירי הנדל"ן עולים כל הזמן ונוצרה בועה.
לדעתנו, המומחים נזעקו מן הסתם בעיקר בשל ניסיונם האישי במשבר המניות, שם טעו
בגדול, והם אינם רוצים לחזור על הטעות, ולכן הם מזהירים. יפה, הלוואי שכך היו
נוהגים במניות הטכנולוגיה בסוף 1999, אבל זה מה יש.
עובדתית, כך אנחנו מאמינים כאמור, עניין הבועה לא נכון, וננסה לעבור על כמה
עובדות שיבהירו את עמדתנו:
עובדה מס' 1: הנדל"ן האמריקאי יצא רק בסוף שנות ה-90 מאחת מתקופות המשבר הקשות
והארוכות ביותר שעברו על הענף. מחירי הנדל"ן בארה"ב, באמצע שנות ה-90, היו
נמוכים כלכלית, מה שאי אפשר היה לומר על מחירי המניות בשום זמן מאז אמצע שנות
ה-70, וזה כולל את מחיריהן היום ואפילו בתחילת אוקטובר האחרון. הנדל"ן התחיל
את הסיבוב מעלה מערכים שאין כל ויכוח שהיו נמוכים כלכלית ועל באמת.
משבר הנדל"ן של סוף שנות ה--80תחילת ה-90 היה אמיתי והתחיל עוד בשנות ה-70.
מניות, לעומת זאת, לא נסחרו במחירים כלכליים אמיתיים מאז המשבר הגדול של שנות
ה-30. "בועת המניות" היתה אמיתית ושונה לחלוטין ממה שמנסים להגדיר כ"בועת הנדל"ן".
עובדה מס' 2: מחירי הנדל"ן מעולם לא היו נמוכים יותר, אפילו היום, בהשוואה
לכוח הקנייה של הצרכן האמריקאי. העלייה החדה בהכנסה הממוצעת בארה"ב לנוכח הירידה
החדה בעלות הכניסה לנדל"ן הביאה אוכלוסיות חדשות לחלוטין להחלטה לרכוש נדל"ן
ולא להשכירו, כפי שנהגו לעשות עד סוף המאה הקודמת. אין מספרים מדויקים, אבל
אין שום ספק שהיחס בין קוני דירות למשכירי דירות השתנה בקיצוניות במהלך העשור
האחרון.
עובדה מס' 3: בארה"ב של סוף המאה הקודמת נוצר מצב שבו התשואה מהנדל"ן התחרתה
בתשואה מנכסים אחרים, כולל איגרות החוב, וזה, יחד עם גורם הנזילות הגבוה בתחום
הנדל"ן, יצר לחץ נוסף על מחירי הנדל"ן, כלפי מעלה.
עובדה מס' 4: כסף זר נכנס לנדל"ן האמריקאי והעלה מחירים. הדולר החזק, התשואות
מהשכרה והגאות הכלכלית בארה"ב הביאו גורמים זרים רבים לרכוש נדל"ן בארה"ב.
גורמים אלו איפשרו את יציאת המשקיעים היפניים של שנות ה-80.
עובדה מס' 5: הצלחת הרי"טים תרמה בגדול גם לזרימת כספים לנדל"ן וגם לנזילות
גדולה שם. הרי"ט, מכשיר פיננסי גאוני ממש, איפשר לאמריקאים ולאחרים להשקיע
בנדל"ן (ובנכסים אחרים) בצורה הנזילה ביותר שקיימת. האמת היא שהשקעה ברי"ט
בטוחה יותר, אמינה יותר וקלה יותר מהשקעה בנדל"ן מכל סוג שהוא ומניבה את אותן
התשואות וברוב המקרים, בזכות הניהול, אפילו יותר. עובדה מס' 6: הגורם הפסיכולוגי.
מיליוני אנשים ברחבי העולם רוצים נכס נדל"ן בארה"ב, כמקלט לעת צורך. זה לא
רק התשואה הגבוהה שהניבו נכסים בארה"ב, שמשכה כספים גדולים לנדל"ן, אלא הביטחון,
המקלט הבטוח בהשקעה מהסוג הזה. אם תבדקו, תגלו שכסף גדול "ברח" מהמניות לרי"טים
במהלך השנתיים האחרונות.
עובדה מס' 7: העלייה הנוכחית במחירי הנדל"ן האמריקאי אינה הארוכה ביותר בהיסטוריה
ורחוק מכך. למעשה, מדובר בסך הכל ב-3 או 4 שנות גאות בנדל"ן וזו אינה תקופה
ארוכה כלל.
עובדה מס' 8: מחירי הנדל"ן בארה"ב לא עלו באחידות, ומה שיפתיע רבים ביניכם
יותר היא העובדה שמחירי נדל"ן, בשנתיים האחרונות, בניו יורק למשל, לא עלו,
אפילו ירדו, ואת זה אפשר בקלות לראות במדדים. אנחנו לא היינו עושים השוואה
בין ה"בלונים" שהיו בתחום הנדל"ן ביפן ובהונג קונג לבין המצב בארה"ב. אלו שתי
דוגמאות שבהחלט אינן מתאימות.
עובדה מס' 9: המהפכה הטכנולוגית תורמת לענף כמו לכל ענף אחר וההתייעלות שם
מדהימה. השפעת העברת האינפורמציה על יחסי ההיצע והביקוש בנדל"ן משמעותית ביותר
בארה"ב. העובדה שהתחלות בנייה נפלו, באוקטובר, ב-11% רק אומרת שזו תגובה מהירה
לירידה בביקושים, אבל היכולת להגיב כך מדהימה גם היא. מה שאנחנו רוצים לומר
כאן הוא שיכולת העברת האינפורמציה בתחום מקשה על יצירת בועה אמיתית.
רוברט אירווין הוא אחד המומחים המובילים של ה"וול סטריט ג'ורנל" בנדל"ן. בסוף
נובמבר ענה האיש בדיוק על השאלה המטרידה את מנוחתם של רבים היום, "האם מחירי
הנדל"ן בארה"ב הם בועה?" בחלקים נרחבים של ארה"ב, טוען אירווין, מגיעים רק
כעת למחירי הנדל"ן בתחילת שנות ה-90. לא זכורה לאירווין אפילו תקופת התאוששות
אחת של נדל"ן שהסתיימה בתוך פחות מחמש שנים, "וההתאוששות רק התחילה בסוף 1998",
הוא אומר.
גם אירווין מביא כמה עובדות מעניינות (שבדקנו בסטטיסטיקה והן בהחלט נכונות).
ראשית, מחיר הכניסה לנדל"ן הוא הנמוך ביותר מאז מלחמת העולם השנייה. "אנשים
לא קונים לפי מחיר המכירה הנוכחי אלא לפי העלות שלהם", מסביר אירווין. למשל,
דירה בפילדלפיה, שעלתה 125,000 דולר בשנת 1998, נמכרת היום לפחות ב-175,000
דולר, אבל אין שום ספק שלקונה של 1998 היה קשה יותר לקנות את הדירה מאשר לקונה
של היום ובתנאי שאפשר להשוות את מצבם הכלכלי של שני האנשים.
"הקלות בהשגת הנכס השפיעה רבות על ההחלטות בשנתיים האחרונות", אומר אירווין,
"קבוצות חדשות של קונים נכנסו כבעלי נכסי נדל"ן וחשוב לזכור שאוכלוסיית המפרנסים
של המאה ה-21 שונה מהאוכלוסייה של המאה שעברה. הרצון להחזיק בנכס נדל"ני עלה
בהרבה". עד כמה שהדבר יישמע מפתיע, באזורים לא מעטים של ארה"ב קיים מחסור בבתים
ובדירות, וזה דוחף מחירים כלפי מעלה. "עדיין", אומר אירווין, "הביקוש עולה
על ההיצע בארה"ב", ובועות, כידוע לכולנו, היום אינן נוצרות כתוצאה מעודפי ביקוש.
בכל מקרה, דעתו של אירווין היא שככל ששערי הריבית ימשיכו להיות נמוכים ולא
יהיו שום אירועים חריגים, העוצמה בתחום הנדל"ן תימשך. "הבעיה של הנדל"ן אינה
בנדל"ן או במחירו אלא באווירה שהשתלטה על השווקים הפיננסיים מאז מפולת הדוט.קום",
אומר אירווין, "אחרי מה שקרה, נוצרה פסיכולוגיה שאומרת שכל תחום שנעשה חזק
חייב להתמוטט. אולי, אבל אני לא חושב שזה המקרה בתחום הנדל"ן. לדעתי, הנדל"ן
עדיין לא הגיע להתחממות יתר. לדעתי, המחירים ימשיכו לעלות בטווח הנראה לעין".
ברור שאם המשק האמריקאי יחזור למיתון (כפי שצופים רבים בוול סטריט כרגע) או
אם ארה"ב תיכשל בעיראק או שתתרחש עוד התקפת טרור על אדמת ארה"ב הכל יכול להשתנות,
אבל להוציא גורמים כאלו, העובדות אינן מצביעות על בועה בנדל"ן כרגע.
למה משווים בין מה שקרה בשווקים של יפן ושל הונג קונג למה שקורה בארה"ב? מי
שמשווה את הבועה של מחירי הנדל"ן ביפן, בסוף שנות ה-80 של המאה שעברה, למצב
הנוכחי בנדל"ן האמריקאי אינו יודע על מה הוא מדבר. מדובר בשני עולמות כלכליים
ופסיכולוגיים שונים בתכלית השינוי.
ביפן הגיעו מחירי הנדל"ן, בשנת 1991, לשיאים שלא יאומנו ממש. מאז 1989 למעשה,
מידרדרת כלכלתה של יפן ואיתה ערכי הנדל"ן שם. בעוד אין זה נכון להשוות את בועת
הטכנולוגיה בוול סטריט למה שמנסים לכנות בועת הנדל"ן היום בארה"ב, הרי נכון
גם נכון להשוות את הבועה הטכנולוגית של 2000-1999 בוול סטריט לבועת הנדל"ן
היפנית של 1991, כאשר מחירי הנדל"ן המשיכו להרקיע שחקים ביפן למרות שהכלכלה
היפנית כבר נעצרה יותר משנה קודם לכן.
מחירי הנדל"ן היפני גם לא נפלו עם הכלכלה שם, אלא לאחרונה. למרות שמדדי הנדל"ן
ביפן יורדים כבר 11 שנה, קצב הירידה היה נמוך ומסיבות "יפניות" אופייניות,
לא בהכרח כלכליות. רואי החשבון, הבנקים וכו' עדיין לא "התאימו" את מחירי הנדל"ן
היפני למציאות. רק בשלוש השנים האחרונות החלו היפנים להבין שאין ברירה, צריך
להתאים. בארה"ב המצב הפוך לחלוטין. בעוד הכלכלה האמריקאית מתאוששת (עם הפסקות
קצרות) מ-1980 ועד 2000, 20 שנה, שוק הנדל"ן החל להתאושש רק בחמש השנים האחרונות.
מתוך 11 שנות הגאות הכלכלית הרצופה הארוכה בהיסטוריה של ארה"ב, 2001-1990,
השתתף הנדל"ן רק בארבע. אין שום דמיון בין מה שקרה ביפן למה שקורה בארה"ב,
אפילו אם שוק הנדל"ן האמריקאי ייפול מסיבה זו או אחרת.
ובהונג קונג? מדוע שם עלו מחירי הנדל"ן? נא לזכור שהמחירים עלו בעוצמה לאחר
שהסתבר שהסינים מקבלים את השלטון מהבריטים ומקפידים, בהתאם להסכם, שהונג קונג
תמשיך להיות "חופשית". ממשלת הונג קונג, כנגד ביקושים גדולים (שבדיעבד הסתברו
כמוטעים), שיחררה כמות עצומה של קרקעות לבניין, וזה מה שהביא שם למשבר ביחד
עם הירידה בפעילות הכלכלית הגלובלית, התחרות עם סין עצמה, בנגקוק וטייוואן
והירידה במעמדה של הונג קונג כשער לסין.
בהונג קונג היתה בעיה של טעות בהערכת העתיד. בדיוק כפי שחברות הטכנולוגיה האמריקאיות
התמלאו במלאים בשנת 2000 רק על מנת לגלות שאין שוק שירצה בסחורה שמקורה במלאים
הללו, כך גם היתה התנפלות על משרדים ודירות בהונג קונג שהסתברה כטעות והמחירים
נפלו. מה הדמיון כאן לגבי ארה"ב, איננו מצליחים להבין.
אבל השאלה שמעניינת אותנו אינה אם יש או אין בועה אלא אם כדאי להשקיע בנדל"ן
בארה"ב או כדאי, לאלו שכבר בפנים, לברוח?
שתי שאלות מרכזיות דורשות תשובה לפני שנוכל לקבוע דעה לגבי המשך המצב בנדל"ן
האמריקאי. השאלה הראשונה היא אם המשק האמריקאי יוצא מהמיתון או חוזר אליו והשאלה
השניה היא המדיניות המוניטרית בארה"ב. שתי השאלות קשורות זו בזו. אם המדיניות
המוניטרית תהיה של המשך ריבית נמוכה, קשה לנו לראות איך יכולים מחירי הנדל"ן
להתמוטט. כל עוד ההכנסה הפרטית ממשיכה לעלות וכל עוד הכלכלה ממשיכה לצמוח,
אין שום סיבה, במצב הנוכחי שבין היצע לביקוש בתחום הנדל"ן, להאמין במשבר בתחום
הזה. קשה לנו גם לראות למה המשק האמריקאי ליכול גלוש שוב למיתון.
קליפורניה, בדרך כלל, היא המדינה שתמיד מובילה בתנודות מחירי הנדל"ן, למעלה
כמו למטה. בתחילת נובמבר נערך כנס סוכני נדל"ן בלוס אנג'לס ואיש מהם לא רואה
חזרה לרמות המחירים של שנות ה-90, לא בעתיד הנראה לעין. הבנק הפדרלי של ארה"ב
עוקב מקרוב אחרי המצב בתחום מחירי הנדל"ן, כחלק מהמעקב הצמוד אחרי תנועות מחירים
וגם שם לא חוששים ממשבר. גרינספאן מודע לחששות שלפיהם המשך הורדת הריבית בארה"ב
עלול לגרום ליצירת בועה, אבל נכון לתחילת נובמבר הוא לא רואה שום סימן לכך.
הכותב משקיע בניירות ערך שונים, ולכן עשוי להיות לו עניין בחברות עליהן הוא
כותב בטור זה. מערכת "גלובס" איננה אחראית לתוכן המאמר ואין לראות בו משום
עצה ו/או המלצה לפעילות כלשהי בניירות ערך. כל הפועל בהסתמך על המאמר ו/או
על תוכנו אחראי באופן בלעדי לכל נזק ו/או הפסד שייגרם לו עקב פעולותיו.
כתבות
ני"ע
