קירות של בטון

הנהלת מרכזי אלפרד טאובמן, אימפריית הקניונים שבבעלות משפחת טאובמן, דחתה הצעת רכש למניות החברה, 1.5 מיליארד דולר במזומן, 18 דולר למניה. הקונים הפוטנציאליים, קבוצת סיימון פרופרטיז יצאו למלחמת חורמה של ממש במשפחת טאובמן שבבעלותה מספיק מניות לחסום כל החלטה.

משפחת טאובמן מחזיקה בשליטה בנכסי החברה בגלל שבית משפט במישיגן נתן לאבי המשפחה בזמנו היתר מיוחד שמאפשר למשפחה לשלוט בחברה למרות שאין בידם מספיק מניות בשביל לייצר בלוק חוסם.

מכירים את אקוויטי וואן של חיים כצמן? טאובמן זו רי"ט מאוד דומה. מה שעושה החברה זה ניהול של קניונים מסחריים ב-9 מדינות שונות. החברה, כמו כל רי"ט, מחלקת את כל הכנסותיה, להוציא דמי ניהול, כדיבידנד, ומשלמת כרגע 1.04 דולר למניה דיבידנד שבמחיר של 16.25 דולר למניה זו תשואה של 6.4%. בסלומון סמית בארני לא מאמינים שהנהלת טאובמן תתרצה בפחות מ-20 דולר למניה.

סיימון פרופרטיז, רי"ט גדולה בהרבה מטאובמן ואחת המנוהלות הכי טוב מבין הרי"טים בארה"ב, יושבת באינדיאנה ומשם היא עוסקת באותו ביזנס של טאובמן, ניהול של קניונים מסחריים שמניבים הכנסה.

מדובר למעשה במלחמת שליטה בין שתי משפחות יהודיות עתירות כספים, משפחת טאובמן ממישיגן ומשפחת סיימון מאינדיאנה. את טאובמן הקים אלפרד טאובמן, אחד מגדולי העוסקים בנדל"ן ובאמנות בארה"ב. האיש, שהיום הוא בן כ-80, יושב כרגע בבית סוהר לאחר ששילם גם קנס של 7.5 מיליון דולר על שבעת היותו היו"ר של בית ממכר העתיקות הנודע והגדול בעולם סותבי'ס עשה יד אחת עם אנתוני טננט, יו"ר בית ממכר העתיקות השני בגודלו בעולם, כריסטי'ס, "לסדר" את מחירי העתיקות. מה זה שייך? ובכן, בסיימון טוענים שאלפרד הזקן, עוד בימיו הגדולים, הצליח איכשהו לעקם את חוק החברות במדינת מישיגן, כך שבדרך לא ברורה הצליח הזקן לשכנע את רשות ני"ע שם להעניק למשפחתו שליטה בחברה מבלי שיהיה לו רוב בהון.

אבל על מה המהומה? מה מושך את סיימון פרופרטיז להשתלט, דווקא "בשיאה של בועה", על נכסי טאובמן? אחרי הכל, אם שוק הנדל"ן הולך להתפוצץ כבועה, מדוע לא לחכות בצד ולאסוף השברים בחצי חינם? בסך הכל עומדת הצעת נכסי סיימון על 18 דולר למניה כאשר המניה על 16.25, ומה שחשוב יותר הוא שהמחיר בו נסחרת מניית טאובמן אינו בחצי חינם. אם צודקים נביאי בועת הנדל"ן, אז בשביל מה? מפני שהאנשים הללו לא מאמינים שמתנפחת בועה בנדל"ן, בדיוק כפי שאנחנו לא מאמינים בכך. המחירים עלו? כן, בהחלט. בועה? בהחלט לא.

האם כדאי עדיין להשקיע בנדל"ן בארה"ב? התשובה חד משמעית - כן. חלק מתיק ההשקעות בארה"ב חייב להיות בנדל"ן מניב, והדרך הטובה ביותר לעשות זאת היא באמצעות מניות הנדל"ן, הרי"טים. בדיוק כפי שיש מניות המייצגות מגזרי תעשייה שונים, יש מניות (נכון יותר לומר מכשירים פיננסיים דמויי מניה) שמייצגות השקעות ישירות בנדל"ן.

אנחנו נשאלים תמיד, מה עדיף, לרכוש דירה בצפון אמריקה ולהשכיר אותה בעבור שכ"ד גבוה יחסית (יחסית לישראל) או לרכוש מניות רי"ט? לנו אין שום ספר שרכישת מניות או סלי מניות עדיפה על רכישת נכס בפועל. הסיבה העיקרית היא שברכישת נכס בפועל אתם עלולים להיתקע, לתקופות ארוכות, ללא הכנסה כלל, עם הוצאות שיפוצים וכו' שיקשה עליכם מאוד לעמוד בהן. מה עושים אם הדייר עזב? מה עושים אם צריך להחליף מערכת מיזוג? העובדה היא שמי שהשקיע ברי"טים בשלוש השנים האחרונות עשה תשואה גבוהה בממוצע ממי שקנה דירה בארה"ב וללא סיכון של הפסקת ההכנסה בדרך.